Warum Belgien?

• Zentral in Europa, stabiler EU- und NATO-Mitgliedstaat

• Hohe Expat-Bevölkerung aufgrund europäischer Institutionen (Brüssel)

• Mehrsprachiger Markt – Niederländisch, Französisch und Englisch

• Gute Mietnachfrage von Diplomaten, Studenten und Fachkräften

• Preiswert im Vergleich zu anderen westeuropäischen Hauptstädten

Dürfen Ausländer Immobilien in Belgien kaufen?

Ja – ausländische Privatpersonen und Unternehmen haben die gleichen Rechte wie Einheimische, um Wohn- und Gewerbeimmobilien zu kaufen, zu mieten oder zu entwickeln.

• Keine Beschränkungen hinsichtlich Nationalität oder Aufenthalt

• Guter Schutz durch rechtliche Rahmenbedingungen und Zivilrecht

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Kein Golden Visa oder Aufenthaltsprogramm, das auf Immobilien basiert

• Standardoptionen umfassen genehmigungsbasierte Beschäftigung, Unternehmensgründung und Familienzusammenführung

• Der Besitz von Immobilien kann die Genehmigungsanträge unterstützen, indem stabiles Wohnen nachgewiesen wird, ist aber nicht allein ausreichend

Rechtlicher Prozess beim Immobilienkauf

1. Holen Sie sich eine belgische Steuernummer (Numéro BCE/BTW)

2. Beauftragen Sie einen Notar und/oder Anwalt für rechtliche Unterstützung

3. Unterzeichnen Sie einen compromis de vente/koopovereenkomst (Vorvertrag) mit einer Anzahlung (ca. 10%)

4. Führen Sie eine Due Diligence durch – Eigentumssuche, Planungsbeschränkungen, mögliche Belastungen

5. Endgültige Urkunde wird im Büro des Notars unterzeichnet

6. Der Notar registriert die Urkunde im Grundbuch

7. Zahlen Sie alle anfallenden Transaktionssteuern und Gebühren

Steuern und Gebühren

• Registrierungssteuer (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • Flandern: 3% (ermäßigter Satz für Erstwohnungen)

  • Brüssel & Wallonien: 12,5%–15% (variiert je nach Region und Immobilientyp)

• Notar- und Rechtskosten: ca. 1%–1,5%

• Maklergebühren: Üblicherweise vom Verkäufer getragen (ca. 3%)

• Jährliche Grundsteuer (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): 0,25%–1,25%, abhängig von Lage und Immobilie

• Spekulationssteuer:

  • Private Personen: befreit, wenn es sich um die Hauptwohnung handelt (mindestens 5 Jahre gehalten); andernfalls besteuert bei ca. 16,5%

  • Unternehmen: besteuert wie reguläres Unternehmens Einkommen

• Mieteinkommensteuer:

  • Basierend auf dem Katastereinkommen + tatsächlich gezahlte Miete – effektiver Steuersatz 25%–50%, je nach Region

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Belgische Banken können an Nichtansässige mit robuster Einkommensdokumentation Kredite vergeben

• LTV in der Regel auf 70–80% für Nichtansässige begrenzt

• Zinssätze im Jahr 2025 liegen bei ca. 2,5%–4%, abhängig von Kunde und Laufzeit

• Finanzierung ist für EU-Bürger und Personen mit belgischen Verbindungen leichter zugänglich

Ist Belgien das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die in stabile EU-Märkte mit niedrigem Währungsrisiko einsteigen möchten

• Expats oder Mitarbeiter von EU-Institutionen, die Mietwohnungen in Brüssel benötigen

• Langfristige Investoren, die Mietportfolios in großen Städten aufbauen möchten

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die erwarten, dass eine Immobilieninvestition die Aufenthaltsgenehmigung gewährt

• Investoren, die hohe kurzfristige Renditen suchen – die Rückflüsse sind moderat

• Personen, die von hohen einmaligen Erwerbssteuern abgeschreckt sind

Top-Standorte zum Kauf in Belgien (2025)

Brüssel (Europäisches Viertel, Ixelles, Saint-Gilles)

• Hohe Nachfrage, sichere Mieter – Institutionen und Expats treiben den Mietmarkt an

• Zentrale Lagen sind preisstark, bieten jedoch ein stetiges Mieteinkommen

Antwerpen (Zuid, Antwerpen-Centrum)

• Hauptport und Kulturzentrum

• Solide Mietrenditen und leicht niedrigere Preise als in Brüssel

Gent (Binnenstadt, Ledeberg)

• Universitätsstadt mit technologischem Wachstum, hohe Nachfrage nach Studentenwohnungen

Leuven

• Bedeutendes akademisches Zentrum nahe Brüssel, starker langfristiger Mietmarkt

Lüttich & Namur

• Erschwinglich mit entwickelnden lokalen Volkswirtschaften, gut für budgetbewusste Investoren

Mietrendite & ROI-Übersicht

Trends 2025

• Hohe Nachfrage in Brüssel treibt die Preise; das Angebot bleibt knapp

• Großes institutionelles und fondsgetriebenes Wohnungsangebot entsteht

• Studentenwohnungen wachsen weiterhin in Gent und Leuven

• Politische Veränderungen hin zu sozialem Wohnungsbau und Mietregulierungen können Renditen beeinflussen

Häufige Fehler, die zu vermeiden sind

• Regionale Unterschiede bei der Registrierungssteuer unterschätzen

• Mietsteuerplanung auslassen, insbesondere wenn die Immobilie vermietet wird

• Mieterrechtsschutzgesetze ignorieren – sie begünstigen langfristige Mieter stark

• Überpreise in Spitzenlagen zahlen, ohne solide Mietnachfrage

• Verpflichtungen wie Energieausweise und Gebäudeinspektionen übersehen

Fazit

Belgien bietet einen modernen, mehrsprachigen EU-Immobilienmarkt mit stabiler Nachfrage und angemessenen Renditen. Während die anfänglichen Kosten in Brüssel und Wallonien hoch sein können, sind die langfristigen Mietperspektiven in wichtigen Städten solid. Ausländische Käufer profitieren von offenen politischen Rahmenbedingungen und rechtlicher Klarheit – berücksichtigen Sie jedoch Steuern, Mieterschutzvorschriften und spezifische Standortfaktoren, um kluge, langfristige Investitionen zu tätigen.