Rechtliche Risiken bei Auslandsimmobilien (2025): Was Käufer wissen müssen
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24.9.2025
Rechtliche Risiken bei Immobilientransaktionen im Ausland (2025): Was Käufer wissen müssen
Ausländische Käufer unterschätzen häufig die rechtlichen Risiken bei Immobilientransaktionen. Die Regelungen unterscheiden sich von Land zu Land, Unterlagen liegen oft in einer anderen Sprache vor, und versteckte Verpflichtungen können mit dem Objekt übertragen werden. Dieser Leitfaden zeigt die wichtigsten Risiken und wie man sie durch gezielte Prüfungen und sichere Zahlungswege reduziert.
Kernprinzip
Gehen Sie stets davon aus, dass bei fehlenden Dokumenten das Risiko beim Käufer liegt. Überweisen Sie kein Geld, bis Ihr Berater Eigentum, Genehmigungen, Steuerfreigaben und die Vertragsformulierungen bestätigt hat. Für strukturierte rechtliche Prüfungen erfahren Sie mehr zu unseren Beratungsleistungen.
Rechtliche Risiken — übersichtlich in einer Tabelle
| Risikobereich | Was schiefgehen kann | Dokumente / Prüfungen | Konsequenz bei Ignorieren |
|---|---|---|---|
| Eigentumsbeschränkungen | Ausländern ist der Erwerb in bestimmten Zonen untersagt (Küsten-, Grenz- oder Agrarflächen) | Auszug aus dem ausländischen Eigentumsrecht; Genehmigungen | Vertrag nichtig; Zwangsveräußerung oder Geldstrafen |
| Vertragslücken | Fehlende Rückerstattungsklauseln; unklare Fertigstellungsbedingungen | Vom Anwalt geprüfter Vertrag; notarielle Beglaubigung | Verlust der Anzahlung; gerichtliche Auseinandersetzungen |
| Versteckte Belastungen/Verbindlichkeiten | Hypotheken, unbezahlte Steuern, Rückstände bei Versorgungsunternehmen | Lastenfreistellungsnachweis; Steuer- und Versorgungsfreigaben | Käufer übernimmt Schulden automatisch |
| Zonierung und Genehmigungen | Illegale Vermietung; nicht genehmigter Baubestand | Zonierungs-/Genehmigungsbescheide; kommunale Freigaben | Nutzungsbeschränkungen; Abrissverfügungen |
| Compliance-Sperren | Banken/Notare blockieren Zahlungen, wenn die Herkunft der Gelder unklar ist | KYC/SoF-Unterlagen; MT103-Nachweis; Vertragsbezug | Verzögerungen oder Stornierung von Überweisungen |
| Sprachbarriere | Käufer unterschreibt Vertrag ohne Verständnis der Bedingungen | Beglaubigte Übersetzung; zweisprachiger Vertrag | Nicht durchsetzbare Rechte; versteckte Verpflichtungen |
| Gerichtsbarkeit & Streitigkeiten | Vertrag unter ausschließlichem ausländischem Recht | Klausel zur Streitbeilegung; örtlicher Rechtsbeistand | Schwierige oder kostspielige Durchsetzung im Ausland |
Praktische Maßnahmen zur Risikominimierung
1) Beauftragen Sie zugelassene lokale Anwälte. 2) Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Lastenprüfung an. 3) Bestätigen Sie Zonierung und Genehmigungen, bevor Sie die Anzahlung leisten. 4) Lassen Sie wichtige Dokumente übersetzen. 5) Verknüpfen Sie Zahlungen mit klaren Vertragsmeilensteinen. 6) Bewahren Sie MT103 und Zahlungsbelege als Nachweis auf. Für Vorlagen und grenzüberschreitende Koordination erfahren Sie mehr zu sicheren Transaktionsabläufen.
Zwei Expertenhinweise
„Versteckte Schulden gehen mit der Immobilie über — bestehen Sie auf Steuer- und Versorgungsfreigaben.“ — Veronica, Seniorberaterin
„Streitklauseln sind entscheidend: Steht im Vertrag, dass nur lokale Gerichte zuständig sind, müssen Sie im Ausland klagen.“ — Daniel, Rechtsberater
Häufige Fehler (und schnelle Abhilfen)
Keine Prüfung auf Ausländererwerb → Klären Sie die Regelungen, bevor Sie unterschreiben.
Standardvertrag → Fügen Sie Rückerstattungs-, Vertragsstrafen- und Streitbeilegungsklauseln hinzu.
Keine Grundbuch-/Lastenprüfung → Fordern Sie immer einen Lastenfreistellungsnachweis an.
Keine Übersetzung → Unterzeichnen Sie niemals etwas, das Sie nicht vollständig verstehen.
FAQ
Können Ausländer immer ungehemmt kaufen? Nein — viele Länder beschränken den Erwerb in Grenz-, Küsten- oder Agrargebieten.
Reicht ein Escrow-Konto als Schutz? Nur, wenn der Vertrag wasserdicht ist; Escrow beseitigt keine Eigentumsverbote.
Brauche ich einen zweisprachigen Vertrag? Ja, wenn Sie die Landessprache nicht fließend beherrschen.
Was tun, wenn der Verkäufer keine Lasten-/Steuerfreigabe vorlegt? Abstand nehmen — sonst übernehmen Sie alle unbezahlten Schulden.
Nächste Schritte
Wenn Sie eine maßgeschneiderte Checkliste zu rechtlichen und Compliance-Prüfungen für Ihr Zielland wünschen, informieren Sie sich über unsere Beratungsleistungen. Einen vollständigen Überblick darüber, wie wir rechtliche, finanzielle und Zahlungsprozesse koordinieren, erhalten Sie, wenn Sie mehr über unsere Dienstleistungen lesen.
VelesClub Int. unterstützt Käufer weltweit bei regulatorisch konformen Zahlungen, Due Diligence und koordinierten Abschlüssen.
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