Warum die Niederlande?

• Strategisch gelegen in Westeuropa mit starken Handels- und Unternehmensnetzwerken

• Hohe Expat-Bevölkerung, unterstützt durch globale Unternehmen und EU-Behörden

• Hervorragende öffentliche Dienstleistungen, Bildung und fahrradfreundliches Stadt-Design

• Starke Mietnachfrage bei internationalen und Studierenden

• Umweltfreundlicher Wohnungsbau und Innovationszentren treiben moderne Entwicklungen voran

Können Ausländer Immobilien in den Niederlanden kaufen?

Ja—ausländische Einzelpersonen und Unternehmen können ohne Einschränkungen Wohn- und Gewerbeimmobilien kaufen.

• Keine nationalen oder aufenthaltsrechtlichen Beschränkungen

• Vollständige Eigentumsrechte und rechtlicher Schutz, gleichwertig mit niederländischen Staatsbürgern

Aufenthalt und Genehmigungsprogramme 2025

• Keine “Goldene Visum” oder auf Immobilien basierende Aufenthaltsgenehmigungen

• Standardaufenthalt auf Basis von Arbeitsgenehmigung, EU-Blaue Karte, Familienzusammenführung oder Investorenvisa für hochvermögende Personen (unabhängig vom Immobilienbesitz)

• Der Immobilienkauf kann Visumanträge unterstützen, indem er Unterkunftsnachweis erbringt, gewährt jedoch keine eigenen Rechte

Rechtsprozess beim Immobilienkauf

1. Finden Sie eine Immobilie und verhandeln Sie mit dem Makler/Verkäufer

2. Unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag (koopovereenkomst) und zahlen Sie eine Anzahlung (ca. 10%)

3. Finanzieren Sie die Hypothek, falls zutreffend (Vorabgenehmigung ratsam)

4. Due Diligence: Gebäudeinspektionen, Immobilienzustände

5. Übertragungsurkunde wird im Büro des Notars unterzeichnet (Notar gesetzlich vorgeschrieben)

6. Urkunde beim Grundbuchamt (Kadaster) über den Notar registrieren

7. Zahlen Sie die anfallenden Steuern und Gebühren, der Abschluss erfolgt beim Notar

Steuern und Gebühren

• Grunderwerbsteuer: 2% für Käufer von Wohnimmobilien, 8% für Mietobjekte oder Zweitwohnungen

• Notar- und Registrierungsgebühren: Etwa 1%–1,5%

• Maklergebühren: In der Regel vom Verkäufer getragen (ca. 1%–2%)

• Jährliche Grundsteuer: Kommunal: ca. 0,1%–0,2% des WOZ-Wertes

• Kapitalertragsteuer: Für natürliche Personen auf Hauptwohnsitze nicht anwendbar, es sei denn, es handelt sich um Geschäftstätigkeit; bei im Unternehmensbesitz gehaltener Immobilie könnte es zur Besteuerung kommen

• Mieteinkommensteuer:

  • Private Vermieter unterliegen der Besteuerung im Rahmen von Box 3 („Steuer auf angenommenen Ertrag“) mit 30% auf fiktive Erträge

  • Professionelle Vermieter könnten unter Box 1 fallen (bis zu 49,5%)

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Niederländische Banken bieten Hypotheken für Nicht-EU-Käufer an, häufig erforderlich:

  • LTV auf ca. 70%–80% begrenzt

  • Einkommensnachweis, lokales Bankkonto und möglicherweise Aufenthalt

• Die Zinssätze im Jahr 2025 liegen bei etwa 3%–5%, variierend je nach Festlaufzeit und Profil

• Käufer mit EU-Aufenthaltsgenehmigungen oder Arbeitsverträgen erhalten wettbewerbsfähigere Konditionen

Ist die Niederlande das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die stabile, transparente Wohnmärkte in der EU suchen

• Fachkräfte und Expats, die in niederländischen Städten arbeiten

• Mietportfolios mit langfristigen Renditen und geringem Verwaltungsrisiko

• Liebhaber grüner Investitionen – Neubauten mit Nachhaltigkeitszertifizierung

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die Hypothekenfinanzierung ohne Einkommens- oder Aufenthaltsverbindungen erwarten

• Kurzfristspekulanten – Transaktionskosten und Marktregulierungen bremsen Gewinne

• Ferienhaussucher – Einschränkungen für Zweitwohnungen in einigen Küstengebieten

Top-Kaufgebiete in den Niederlanden (2025)

Amsterdam (Centrum, Oost, Zuid)

• Hohe Mietnachfrage, begrenzter Neubau

• Internationale Mieter und Kapitalwertsteigerungsmöglichkeiten

Utrecht

• Zentrale Logistik-Drehscheibe mit junger Bevölkerung und lebendiger Stadtumgebung

• Mietnachfrage von Studenten und Familien wächst

Rotterdam (Kop van Zuid, Delfshaven)

• Großhafen und Regenerationsgebiet, das Fachkräfte und Familien anzieht

Den Haag

• Regierungssitz mit stetigem Mietbedarf und internationalen Mietern

Leiden & Groningen

• Universitätsstädte mit hohen Erträgen aus dem Studentenwohnungsmarkt

Mietrendite und ROI-Übersicht

• Kleinere Städte bieten oft etwas höhere Nettoerträge aufgrund niedrigerer Kaufpreise

Trends 2025

• Anhaltend hohe Mietnachfrage aufgrund von Bevölkerungswachstum und Urbanisierung

• Nachhaltigkeitszertifikate und energieeffiziente Wohnungen werden zunehmend geschätzt

• Mangel an Wohnraum im mittleren Preissegment führt zur Entwicklung von Co-Living-Modellen

• Regionale Wachstumsimpulse in Satellitenstädten aufgrund von Preisdruck in großen Städten

Häufige Fehler, die zu vermeiden sind

• Unterschätzen der Grunderwerbsteuersätze, insbesondere bei Mietobjekten oder Zweitwohnungen

• Versäumnis, die Zonierungsvorschriften und Regeln für Küstenferienhäuser zu überprüfen

• Steuergestaltungsplanung im Zusammenhang mit Box 3-Erträgen und Kapitalannahmen überspringen

• Qualitätsmängel an Gebäuden ignorieren – viele Wohnungen benötigen Isolation oder Modernisierung

• Annahme, dass der Immobilienkauf irgendwelche Aufenthalts- oder Arbeitsrechte verleiht

Fazit

Die Niederlande bieten ein sicheres, transparentes und gut reguliertes Immobilienumfeld, ideal für langfristige Investoren, Expats und ökologisch bewusste Käufer. Während die Voraussteuern und Vorschriften sorgfältige Planung erfordern, unterstützen stabile Mietnachfragen und Kapitalzuwächse ihre Attraktivität.

Konzentrieren Sie sich auf moderne, energieeffiziente Immobilien in Schlüsselstädten, sichern Sie sich Finanzierungen mit lokalen Bezügen und strukturieren Sie den Eigentumserwerb mit Blick auf Steueroptimierung – und die Niederlande können nachhaltige Renditen bis 2025 und darüber hinaus bieten.