Warum die Niederlande?

• Strategisch gelegen in Westeuropa mit starken Handels- und Geschäftssystemen

• Hohe Expat-Bevölkerung, unterstützt durch globale Unternehmen und EU-Agenturen

• Hervorragende öffentliche Dienstleistungen, Bildung und fahrradfreundliches Stadtbild

• Hohe Mietnachfrage unter internationalen Bürgern und Studenten

• Umweltfreundliche Wohnprojekte und Innovationszentren treiben moderne Entwicklungen voran

Kann man als Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen?

Ja – ausländische Einzelpersonen und Unternehmen können ohne Einschränkungen Wohn- und Gewerbeimmobilien erwerben.

• Keine nationalen oder aufenthaltsrechtlichen Einschränkungen

• Vollständige Eigentums- und Rechtsschutzrechte, gleichgestellt mit niederländischen Staatsbürgern

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Es gibt kein „Golden Visa“ oder auf Immobilien basierendes Aufenthaltsrecht

• Standardaufenthalt basiert auf Arbeitserlaubnis, EU-Blaukarte, Familienzusammenführung oder hochwertigen Investorenvisa (unabhängig vom Immobilienbesitz)

• Der Immobilienerwerb kann Visa-Anträge unterstützen, wenn er als Nachweis der Unterkunft dient, gewährt jedoch keine Rechte selbst

Rechtlicher Prozess des Immobilienkaufs

1. Immobilie finden und mit dem Makler/Verkäufer verhandeln

2. Kaufvertrag (koopovereenkomst) unterzeichnen und eine Anzahlung (ca. 10%) leisten

3. Hypothek abschließen, falls zutreffend (Vorabgenehmigung empfohlen)

4. Due Diligence: Gebäudeinspektionen, Zustand der Immobilie

5. Übereignungsurkunde im Büro des Notars unterschreiben (Notar gesetzlich vorgeschrieben)

6. Urkunde beim Grundbuchamt (Kadaster) über den Notar registrieren

7. Verbundene Steuern und Gebühren zahlen, Abschluss beim Notar

Steuern & Gebühren

• Grunderwerbsteuer: 2% für Wohnkäufer, 8% für Kapitalanlage- oder Zweitwohnungen

• Notar- und Registrierungsgebühren: Ca. 1%–1,5%

• Maklergebühren: Üblicherweise vom Verkäufer getragen (ca. 1%–2%)

• Jährliche Grundsteuer: Gemeindeabhängig: ca. 0,1%–0,2% des WOZ-Wertes

• Kapitalertragssteuer: Gilt nicht für private Wohnsitzbesitzer, es sei denn, es handelt sich um geschäftliche Aktivitäten; Unternehmensgehaltene Immobilien können steuerpflichtig sein

• Mieteinkommenssteuer:

  • Private Vermieter unterliegen der Besteuerung nach Box 3 („Steuer auf angenommene Renditen“) von 30% auf angenommene Erträge

  • Professionelle Vermieter fallen eventuell unter Box 1 (bis zu 49,5%)

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Niederländische Banken gewähren Hypotheken an Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die oft Folgendes erfordern:

  • LTV (Loan-to-Value) auf ca. 70–80% limitiert

  • Einkommensnachweis, lokales Bankkonto und möglicherweise Aufenthalt

• Zinssätze im Jahr 2025 liegen etwa bei 3%–5%, abhängig von der Laufzeit und dem Profil

• Käufer mit EU-Aufenthalt oder Arbeitsverträgen erhalten wettbewerbsfähigere Konditionen

Sind die Niederlande das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die stabile, transparente Wohnmärkte in der EU suchen

• Fachkräfte und Expats, die in niederländischen Städten arbeiten

• Buy-to-let-Portfolios mit langfristigen Renditen und geringem Verwaltungsrisiko

• Investoren, die Wert auf Nachhaltigkeit legen – Neubauten mit Zertifizierungen für Nachhaltigkeit

❌ Weniger geeignet für:

• Käufer, die Hypothekenfinanzierung ohne Einkommens- oder Aufenthaltsbindung erwarten

• Kurzfristige Anleger – Transaktionskosten und Marktregulierungen verlangsamen die Gewinne

• Urlaubshaus-Suchende – Einschränkungen für Zweitwohnungen gelten in einigen Küstenregionen

Top-Standorte für den Immobilienkauf in den Niederlanden (2025)

Amsterdam (Zentrum, Oost, Zuid)

• Hohe Mietnachfrage, begrenzter neuer Bestand

• Internationale Mieter und Kapitalzuwachsmöglichkeiten

Utrecht

• Zentrale Logistik-Hub mit junger Bevölkerung und lebendiger städtischer Umgebung

• Mietwohnungen für Studenten und Familien in wachsender Nachfrage

Rotterdam (Kop van Zuid, Delfshaven)

• Großhafen und Entwicklungsgebiet, das Fachkräfte und Familien anzieht

Den Haag

• Regierung und diplomatisches Zentrum mit stabiler Mietnachfrage und internationalen Mietern

Leiden & Groningen

• Universitätsstädte mit hohen Renditen aus dem Studentenwohnungsmarkt

Übersicht über Mietrendite & ROI

• Kleinere Städte bieten oft leicht höhere Nettorenditen aufgrund niedrigerer Kaufpreise

Trends in 2025

• Fortdauernde starke Mietnachfrage, angetrieben durch Bevölkerungswachstum und Urbanisierung

• Nachhaltigkeitszertifikate und energieeffiziente Wohnhäuser werden zunehmend geschätzt

• Knappheit an Mietwohnungen im mittleren Preissegment, die die Entwicklung von Co-Living-Projekten vorantreibt

• Regionale Wachstumsbewegungen in Satellitenstädten aufgrund des Preisdrucks in großen Städten

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Unterschätzung der Grunderwerbsteuersätze, insbesondere bei Miet- oder Zweitwohnungen

• Vernachlässigung von Zonierungsbeschränkungen und Regeln für Küstenferienhäuser

• Vernachlässigung der steuerlichen Planung im Hinblick auf die Einkünfte aus Box 3 und die Kapitalannahmen

• Ignorieren der Bauqualität – viele Wohnungen benötigen Dämmung oder Modernisierung

• Falsches Verständnis darüber, dass der Immobilienerwerb keine Aufenthalts- oder Arbeitsrechte verleiht

Fazit

Die Niederlande bieten ein sicheres, transparentes und gut reguliertes Immobilienumfeld, das ideal für langfristige Investoren, Expats und umweltbewusste Käufer ist. Während die anfänglichen Steuern und Vorschriften sorgfältige Planung erfordern, untermauern stabile Mietnachfrage und Kapitalwachstum die Attraktivität des Marktes.

Konzentrieren Sie sich auf moderne, energieeffiziente Immobilien in Schlüsselstädten, sichern Sie sich die Finanzierung mit lokalen Verbindungen und strukturieren Sie das Eigentum mit Blick auf Steueroptimierung – dann können die Niederlande bis 2025 und darüber hinaus verlässliche Erträge liefern.