Internationale Immobiliensteuern (2025): Leitfaden für Käufer

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland fallen Steuern in vier Momenten an: beim Kauf, während der Besitzdauer, auf Mieteinnahmen und beim Verkauf. Dieser Leitfaden erklärt jede Steuer einfach, zeigt typische Spannen und gibt eine schnelle Abschätzung Ihrer Kosten, bevor Sie sich verpflichten.

Steuerarten im Verlauf des Geschäfts — Kurzüberblick

Was Ihre Steuerlast verändert

Einfache Schätzung vor dem Kauf

Faustregel: Kaufnebenkosten und Steuern summieren sich häufig auf 4–12% des Kaufpreises. Die jährliche Steuer kann 0,1–1,0% des Bemessungswerts betragen. Bei Vermietung sollten Sie 10–30% Steuern auf netto oder brutto Einnahmen je nach Regime einplanen. Kapitalerträge beim Verkauf können 5–28% des Gewinns ausmachen, reduziert durch Freibeträge und Haltedauer.

Beispielrechnung (nur illustrativ)

Preis: 300,000. Kaufnebenkosten/Steuern bei 8% ≈ 24,000. Jährliche Steuer bei 0,5% auf 300,000 ≈ 1,500. Miete 18,000/Jahr; netto nach Aufwand 14,000; Einkommensteuer bei 20% ≈ 2,800. Später Verkauf zu 360,000 → Gewinn 60,000; KESt bei 15% ≈ 9,000 (vor Abzügen). Lokale Tarifstufen immer bestätigen.

Dokumente, die die Steuerbehörde sehen wird

Kaufvertrag/Urkunde; Rechnungen und Zahlungsnachweise; MT103‑Bankbelege; Wertgutachten oder Bescheide; Mietverträge und Quittungen; Rechnungen für Ausgaben (Versicherung, HOA, Reparaturen); Darlehensaussagen; Aufenthalts‑/Steuer‑ID; Formulare für DBA‑Entlastung (falls zutreffend).

Privatbesitz vs. Gesellschaft (kurz)

Privatperson: einfachere Struktur, weniger Meldungen; Einkünfte und Gewinne werden bei Ihnen persönlich besteuert. Gesellschaft (SPV): nützlich bei Miteigentum oder bestimmten Beschränkungen; bringt Verwaltungsaufwand, Gesellschaftsmeldungen und strengere Bank‑/KYC‑Anforderungen mit sich. Beide Varianten mit Gesamtkosten (Steuern + Verwaltung + Bank) durchrechnen.

Grenzüberschreitende Meldungen und Doppelbesteuerung

Viele Länder haben Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). In der Regel werden Mieteinnahmen dort besteuert, wo die Immobilie liegt; Ihr Heimatland kann diese Einkünfte ebenfalls besteuern, gewährt aber meist eine Anrechnung. Belege aufbewahren und fristgerecht in beiden Ländern melden, um Anrechnungen zu nutzen. Bei komplexen Profilen (mehrere Einkünfte, Umzüge) lesen Sie mehr zu Steuer‑ und Strukturierungsberatung.

Zwei Expertentipps

„Verfolgen Sie jeden Euro oder Dollar, den Sie für die Immobilie ausgeben — saubere Nachweise senken oft die steuerliche Bemessungsgrundlage für Einkommen und Verkauf.“ — Maya, Tax & Structuring Consultant, VelesClub Int.

„Berechnen Sie vor Unterzeichnung die gesamten Kosten: Kaufsteuer heute, jährliche Steuer morgen und Exit‑Steuer später — das ist Ihre reale Rendite.“ — Diego, Marktanalyst, VelesClub Int.

Häufige Fehler (und schnelle Lösungen)

Übersehen, dass MwSt. bzw. Übertragungssteuer vom Immobilientyp abhängt → Regime frühzeitig klären.

Annehmen, Miete sei steuerfrei → Quellen‑ und Meldevorschriften vor Inserat prüfen.

Kein Zahlungsnachweis → MT103 aufbewahren und die Belege mit dem Vertrag abgleichen.

Lokale Zuschläge ignorieren → manche Städte erheben Zusatzprozentsätze auf Zweitwohnungen.

FAQ

Ist die Kaufsteuer immer gleich? Nein — sie hängt von Preisklassen, Immobilientyp und Ort ab.

Kann ich Ausgaben von der Miete abziehen? Häufig ja (Verwaltung, Reparaturen, Zinsen), aber die Regeln unterscheiden sich.

Heben Doppelbesteuerungsabkommen alle Steuern auf? Nein — sie gewähren meist eine Anrechnung, keine vollständige Befreiung.

Senkt eine Gesellschaft immer die Steuer? Nicht unbedingt; Verwaltungs‑ und Bankkosten einrechnen, bevor Sie entscheiden.

Nächste Schritte

Wenn Sie einen Plan möchten, der Steuern, Dokumente und sichere Zahlungen durchgängig abdeckt, informieren Sie sich über unsere Dienstleistungen. VelesClub Int. unterstützt Käufer mit konformen Zahlungen, Due‑Diligence und koordinierten Abschlüssen weltweit.