Internationaler Immobilienkauf: Schritt-für-Schritt-Leitfaden für ausländische Käufer (2025)

Hier ist ein einfacher Weg für alle, die fragen, wie man Immobilien im Ausland kauft und nach einem klaren Prozess für den internationalen Immobilienkauf suchen: Planen Sie Ihr Ziel und Budget, wählen Sie Märkte und Immobilientypen aus, bilden Sie ein kleines Team, überprüfen Sie die Immobilie und die Unterlagen, legen Sie eine sichere Zahlungsmethode fest (Treuhand oder direkt mit Nachweis), unterschreiben Sie den Vertrag und registrieren Sie den Grundbuch. Im Folgenden finden Sie kurze, klare Schritte, die Sie befolgen können, einschließlich Hinweisen zu Abschlusskosten für Ausländer und Zahlungsnachweisen.

Schnelle 10-Punkte-Checkliste

1) Ziel & Budget festlegen 2) Märkte & Typen auswählen 3) Ihr Team aufbauen 4) Finanzierung & KYC/SoF 5) Besichtigungen & schnelle Überprüfungen 6) Angebot & Due-Diligence-Phase 7) Zahlungseinrichtung (Treuhand/MT103) 8) Vertrag & Unterzeichnung 9) Abschluss & Grundbuch 10) Nachsorge (Steuern, Versorgungsleistungen, Versicherungen, Verwaltung)

Für wen dies gedacht ist – Auslandsimmobilienkauf für Ausländer

Für ausländische Käufer und jeden, der Immobilien als Nichtansässiger kauft und einen klaren, risikoarmen Prozess mit klaren Schritten, Dokumenten, Zeitrahmen und Kosten wünscht – ohne sich auf ein einzelnes Land zu konzentrieren.

Schritt 1 – Setzen Sie Ihr Ziel und Budget fest

Seien Sie klar: Ist dies zum Wohnen, Vermieten oder für gemischte Nutzung? Ihr Ziel bestimmt die Stadt, den Immobilientyp und das Budget. Berücksichtigen Sie Steuern, Abschlusskosten und erste Jahreskosten. Halten Sie einen Puffer von 5–10 % für Währungsbewegungen oder Anpassungen bereit.

Schritt 2 – Märkte und Immobilientypen auswählen

Wählen Sie 2–3 Märkte und 1–2 Immobilientypen. Vergleichen Sie die Vorschriften für ausländische Käufer, typische Abschlusskosten, Mietregelungen und die Liquidität beim Wiederverkauf. Wenn Sie dort leben möchten, prüfen Sie die Pendelzeit, Schulen und die Gesundheitsversorgung in der Nähe.

Schritt 3 – Ein kleines Team aufbauen

In der Regel benötigen Sie: einen Berater (Suche und Strategie), einen Transaktionsmanager (Zeitplan und Dokumente), einen Rechtsbeauftragten (Grundbuch und Verträge) sowie eine Bank/einen Broker, falls Sie eine Hypothek benötigen. Halten Sie alle Dateien in einem gemeinsamen Ordner, damit alle mit denselben Unterlagen arbeiten.

Schritt 4 – Finanzierung und KYC/SoF-Paket

Bargeld oder Hypothek? Wenn Hypothek, fragen Sie die Banken frühzeitig nach den Grundbedingungen. Bereiten Sie in jedem Fall ein KYC/SoF-Paket vor: Reisepass, Nachweis der Adresse, Steuer-ID, Einkommensnachweis, Kontoauszüge und eine kurze Geschichte über die Herkunft der Mittel. Dies verhindert Verzögerungen bei Banken, Treuhand und dem Notar.

Schritt 5 – Besichtigungen und schnelle Überprüfungen

Führen Sie Besichtigungen vor Ort oder remote durch. Bei Neubauten – überprüfen Sie den Entwickler und den Zahlungsplan. Bei Bestandsimmobilien – bitten Sie um Versorgungsrechnungen und Gebühren der Eigentümergemeinschaft, und nehmen Sie eine schnelle technische Überprüfung vor (Bauweise, Feuchtigkeit, Systeme). Wählen Sie 2–3 Immobilien aus und sammeln Sie erste rechtsgültige Dokumente (Grundbuchauszug, Plan, Verkaufsrecht des Verkäufers).

Schritt 6 – Angebot, Reservierung und Due Diligence

Gehen Sie ein schriftliches Angebot ab (Preis, Zeitrahmen, Inklusivleistungen, Bedingungen wie „vorbehaltlich rechtlicher/technischer Überprüfungen“ oder „vorbehaltlich der Hypothek“). Nach Annahme unterzeichnen Sie eine Reservierung oder vorläufige Vereinbarung und beginnen die Due Diligence. Rechtsüberprüfungen: Eigentum, Beschränkungen, Pfandrechte, Nutzung. Technische Überprüfungen: Bauweise, Installationen, Zertifikate, versteckte Mängel. Wenn etwas Größeres auftaucht – verhandeln Sie neu oder ziehen Sie sich zurück.

Schritt 7 – Zahlungseinrichtung und Compliance

Wählen Sie, wie das Geld überwiesen wird: Treuhand vs. direkte Zahlung auf ein verifiziertes Verkäuferkonto. Passen Sie den Zahlungstext (Narrativ) dem Vertrag an und behalten Sie MT103-Nachweise für die Immobilienzahlung als Beweis. Wenn Sie einen Währungswechsel benötigen, vergleichen Sie die Spreads und planen Sie das Valuta-Datum. Für eine durchgehende Koordination bei Suche, Überprüfungen, Verträgen und Abschluss können Sie um eine Schritt-für-Schritt-Anleitung bitten.

Schritt 8 – Vertrag und Unterzeichnung

Stellen Sie sicher, dass der Vertrag den endgültigen Preis, den Zahlungsplan, was in der Immobilie verbleibt, und wer welche Steuern und Gebühren zahlt, enthält. In vielen Ländern prüft ein Notar die Identitäten und ob die Urkunde mit dem Register übereinstimmt. Wenn jemand per Vollmacht unterzeichnet, stellen Sie sicher, dass dies ordnungsgemäß notariell beglaubigt und legalisiert ist sowie die erlaubten Handlungen klar angibt.

Schritt 9 – Abschluss und Grundbuch

Bei Abschluss unterzeichnen Sie die Urkunde und begleichen die letzte Zahlung. Das Grundbuch aktualisiert den Titel auf Ihren Namen. Bewahren Sie Kopien der Urkunde, des Grundbuchbelegs, der Rechnungen für Steuern und Gebühren sowie Ihre Banküberweisungsnachweise auf. Wenn Sie eine Hypothek haben, wird die Sicherheit der Bank ebenfalls im Grundbuch vermerkt.

Schritt 10 – Nachsorge

Registrieren Sie sich für Grundsteuern, richten Sie Versorgungsleistungen ein, organisieren Sie Versicherungen und (falls vermietet) prüfen Sie die lokalen Mietbestimmungen und Kautionen. Für ausländische Eigentümer können Sie einen Verwalter für Schlüssel und Überprüfungen beauftragen. Führen Sie digitale Aufzeichnungen für die Zukunft.

Käuferkosten – einfache Tabelle

Vertragsdokumente – halten Sie dieses Paket bereit

Käuferausweise und Steuer-IDs; Nachweis der Adresse; Einkommensnachweis und Kontoauszüge; kurze SoF-Geschichte; Angebotsbrief; Reservierungs- oder Vorvereinbarung; Verkaufsvertrag; Grundbuchauszug; Katasterplan; Erklärung ohne Belastungen (wo verwendet); Versorgungsrechnungen und Gebühren der Eigentümergemeinschaft; relevante Genehmigungen und Zertifikate; Versicherungsangebote oder -verträge.

Zwei Expertenhinweise

„Richten Sie den Vertrag, die Rechnung und den Zahlungstext aus – das vermeidet die meisten Compliance-Holds.“ – Aiko, Compliance-Leiterin, VelesClub Int.

„Fixieren Sie die Zeitrahmen frühzeitig, damit Verkäufer, Bank, Notar und Grundbuch in einer Reihenfolge arbeiten – das spart Wochen.“ – Lucas, Transaktionsmanager, VelesClub Int.

Häufige Fehler (und einfache Lösungen)

Verspätete KYC/SoF → Paket vorbereiten, bevor Geld überwiesen wird.

Versteckte Kosten → verwenden Sie die obige Tabelle und bestätigen Sie lokale Grenzen.

Kein Titel-/Nutzungscheck → immer einen sauberen Auszug und eine rechtliche Überprüfung einholen.

Zahlung in einer Summe → verwenden Sie Treuhandstufen oder klaren Nachweis mit MT103.

FAQ – kurz und klar

Kann ich aus der Ferne kaufen? Ja, durch eine notarielle und legalisierte Vollmacht mit klaren Befugnissen.

Ist eine Treuhand erforderlich? Nicht immer, aber sie reduziert das Risiko; spiegeln Sie die Kontrollen im Vertrag wider, wenn Sie direkt bezahlen.

Was fragt die Bank? Reisepass, Adresse, Einkommen, Kontoauszüge, Steuer-ID und eine kurze SoF-Geschichte, die mit Ihrem Vertrag verknüpft ist – zentrale KYC/SoF-Anforderungen für ausländische Käufer.

Wie kann ich eine Zahlung verfolgen? Fordern Sie die MT103-Kopie an und prüfen Sie das Wertstellungsdatum; sorgen Sie dafür, dass das Narrativ dem Vertrag entspricht.

Nächste Schritte

Für koordinierte Unterstützung bei Suche, Überprüfungen und Abschluss können Sie eine Schritt-für-Schritt-Hilfe anfordern. Um das vollständige Angebot an Lösungen zu erkunden, siehe unsere Dienstleistungen.

Aktualisiert: September 2025

VelesClub Int. unterstützt Käufer bei konformen Zahlungen, Due Diligence und koordinierten Abschlüssen weltweit.