Wie internationale Immobilienzahlungen funktionieren (einfacher Leitfaden)

Was dieser Leitfaden behandelt

Dieser Leitfaden erklärt, wie Sie Geld für eine Immobilie im Ausland sicher und einfach überweisen. Sie erfahren, welche Zahlungswege zu wählen sind, welche Unterlagen Banken verlangen, wie Verzögerungen vermieden werden und wie Sie Gebühren und Zeitpläne kontrollieren. Die Sprache ist schlicht und lässt sich leicht für Ihr Team übersetzen.

Erstellt von VelesClub Int. in Zusammenarbeit mit dem Partner UNIBROKER.

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Was eine Zahlung „sicher" macht

Eine sichere Zahlung verbindet vier Elemente, die übereinstimmen müssen: Vertrag, Zahlungsweg, Unterlagen und Zeitplan. Der Vertrag zeigt Zweck und Betrag. Der Weg (z. B. Treuhandkonto oder SWIFT) schützt das Geld, bis eine klare Bedingung erfüllt ist. Die Unterlagen (KYC und Nachweis der Mittelherkunft) helfen Ihrer Bank, die Überweisung zu genehmigen. Der Zeitplan legt fest, wann das Geld bewegt wird und wann der Verkäufer es erhält. Stimmen diese Punkte überein, läuft der Deal reibungslos und planbar.

Zahlungsoptionen im Vergleich

Nutzen Sie die Tabelle, um den passenden Weg zu wählen. Entscheiden Sie je nach Höhe der Zahlung, Art des Verkäufers (Entwickler oder Privat) und den Regeln im Zielland.

Kurze Hinweise zu den einzelnen Wegen

Treuhand. Beste Sicherheit für gestaffelte Zahlungen und Off-Plan. Geld wird nur bei Erfüllung einer klaren Bedingung überwiesen (z. B. Eintragung oder Meilenstein).

Kundenkonto. Guter Kompromiss aus Geschwindigkeit und Kontrolle bei Privatverkäufen, wenn ein lizenzierter Profi die Mittel hält und einem Mandat folgt.

SWIFT an den Verkäufer. Häufig bei fertiggestellten Immobilien. Genauigkeit bei Unterlagen und Verwendungszweck ist entscheidend, um Sperren zu vermeiden.

Entwicklerportal. Nützlich für Anzahlungen und geringe Beträge. Bei hohen Summen sind Banküberweisung oder Treuhand effizienter und günstiger.

Innerhalb derselben Bankengruppe. Schnell, wenn beide Seiten dieselbe Bankengruppe nutzen. Beachten Sie trotzdem die gleichen Unterlagenanforderungen.

Unterlagen, die Sie wahrscheinlich benötigen

Vertragsunterlagen: Kauf- und Verkaufsvertrag (oder Reservierung), Rechnung oder Zahlungsplan, Begünstigtenangaben (rechtlicher Name, IBAN/SWIFT, Bankadresse).

Ihre Unterlagen: Reisepass, Adressnachweis und Nachweis der Mittelherkunft (z. B. Gehalt, Ersparnisse oder Verkauf einer Vermögensposition). Fügen Sie eine kurze Zweckangabe hinzu, die mit dem Vertrag übereinstimmt.

Lokale Erfordernisse: Steuernummer falls erforderlich, Vollmacht für Fernabwicklung und Treuhandschreiben bei Nutzung eines Treuhandkontos. Achten Sie darauf, dass Namen exakt wie im Reisepass übereinstimmen.

Wiederverwendbarer Schritt-für-Schritt-Plan

Schritt 1 — Wählen Sie den Weg. Entscheiden Sie sich für Treuhand, Kundenkonto oder SWIFT. Bestätigen Sie die einfache Freigaberegel für Gelder (z. B. „Freigabe bei Eintragungsnachweis“).

Schritt 2 — Stimmen Sie Namen und Nummern ab. Vertrag, Rechnung und Bankformular müssen übereinstimmen: Namen, Beträge, Währung und Verwendungszwecke. Kopieren Sie sie; tippen Sie sie nicht aus dem Gedächtnis ab.

Schritt 3 — Bereiten Sie KYC und Herkunft der Mittel vor. Erstellen Sie saubere PDFs. Benennen Sie sie klar: „Reisepass.pdf", „Adressnachweis.pdf", „Herkunft-Mittel-Gehalt-Jan-Jun-2025.pdf".

Schritt 4 — Bestätigen Sie Routing und Cut-off-Zeiten. Fragen Sie Ihre Bank nach Korrespondenzbanken und täglichen Cut-off-Zeiten. Für Treuhandkonten: lassen Sie sich ein Kontoschreiben mit dem rechtlichen Namen des Treuhänders und der Freigaberegel geben.

Schritt 5 — Senden Sie mit klarem Verwendungszweck. Verwenden Sie eine kurze Referenz, die beide Seiten vereinbaren, z. B.: „SPA 24-178 / Käufer John Smith“. Teilen Sie MT103 oder Zahlungsbestätigung mit dem Verkäufer oder Treuhänder.

Schritt 6 — Freigabe und Registrierung. Der Treuhänder oder Notar zahlt aus, nachdem die Bedingung erfüllt ist. Das Grundbuchamt aktualisiert das Eigentum. Bewahren Sie die Enddokumente in einem Ordner auf.

Gebühren, Zeitrahmen und Währungsgrundlagen

Gebühren. Planen Sie Bankgebühren, mögliche Korrespondenzgebühren, FX-Spread, Treuhand- oder Notargebühren und Registrierungskosten ein. Prüfen Sie den Vertrag, wer welche Kosten trägt.

Zeitplanung. Internationale Zahlungen dauern meist 1–4 Werktage. Wochenenden und Feiertage verlängern die Zeit. Bei Ratenzahlungen rechnen Sie mit einem Puffer von 2–3 Tagen.

Währungen. Wenn der Preis in Lokalwährung angegeben ist, Ihre Mittel aber in USD oder EUR vorliegen, vergleichen Sie zwei Wege: vor dem Versand konvertieren oder am Ziel umtauschen. Fordern Sie schriftliche Spreads an und wählen Sie die kostenmäßig günstigere Option.

Häufige Fehler und einfache Lösungen

Abweichende Daten. Lösung: Kopieren Sie Namen und Nummern aus dem Vertrag in jedes Formular. Schon ein fehlender zweiter Vorname kann die Überweisung verzögern.

Späte Unterlagen. Lösung: Senden Sie KYC und Herkunftsnachweise zusammen mit der Zahlungsanfrage, nicht erst nach Auftreten einer Sperre.

Falscher Begünstigter. Lösung: Verifizieren Sie den rechtlichen Kontoinhaber (Treuhand, Kundenkonto oder Verkäufer). Fordern Sie bei Unsicherheit ein Schreiben auf offiziellem Briefpapier an.

FX-Überraschungen. Lösung: Lassen Sie sich alle Gebühren und Spreads schriftlich bestätigen, bevor Sie Geld senden.

Schnelle Checkliste vor dem „Senden"

1) Weg schriftlich vereinbart. 2) Vertrag, Rechnung, Bankformular stimmen überein. 3) KYC und Herkunftsnachweise bereit. 4) Cut-off-Zeiten bekannt. 5) Referenz vereinbart. 6) Bestätigung geteilt. 7) Freigaberegel und Eigentumsschritte klar.

Expertenkommentar

„Die meisten Zahlungssperren entstehen durch kleine Datenfehler. Halten Sie Namen, Beträge und Verwendungszwecke identisch, dann bearbeiten Banken schneller.“
— Kenji, Payments Manager

FAQ

Wie lange dauern internationale Immobilienzahlungen? Die meisten werden in 1–4 Werktagen abgewickelt. Cut-off-Zeiten, Wochenenden und Feiertage können 1–2 Tage hinzufügen.

Welche Unterlagen verlangen Banken? Reisepass, Adressnachweis, Herkunft der Mittel und der Vertrag oder die Rechnung, die Zweck und Betrag ausweisen.

Ist Treuhandkonto für jeden Deal erforderlich? Nein. Kundenkonten oder direkte SWIFT-Zahlungen werden ebenfalls verwendet. Wählen Sie die Option mit einer klaren Freigaberegel, die dem lokalen Recht entspricht.

Wie reduziere ich Gebühren und FX-Kosten? Lassen Sie sich Gebühren und FX-Spreads schriftlich bestätigen. Vergleichen Sie die Konvertierung vor der Überweisung mit der Umrechnung am Zielort.

Nächste Schritte

Wählen Sie einen Weg, erstellen Sie ein sauberes Dokumentenpaket, vereinbaren Sie eine kurze Zahlungsreferenz und planen Sie die Zeit um die Cut-off-Zeiten der Bank. Wenn etwas unklar ist, testen Sie zuerst mit einem kleinen Betrag und führen Sie dann die vollständige Überweisung aus.

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