Warum Griechenland?

Griechenland bietet eine Mischung aus Lebensstil und Investitionsattraktivität mit:

• Mediterranem Klima und malerischen Küsten

• Historischen Städten, lebhaften Inseln und kultureller Tiefe

• Golden Visa-Programm (mit überarbeiteten Bedingungen)

• Erschwinglichen Preisen im Vergleich zu Westeuropa

• Starkem Tourismus- und Airbnb-Markt

Können Ausländer Immobilien in Griechenland kaufen?

Ja — Ausländer können legal Immobilien in Griechenland erwerben, ohne Bürger- oder Wohnsitzanforderungen. Allerdings:

• Nicht-EU-Bürger könnten in Grenz- oder Inselzonen (z. B. in der Nähe von der Türkei oder Militärarealen) Einschränkungen begegnen, die eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums erforden.

• EU-Bürger unterliegen keinen Einschränkungen.

Sowohl ausländische Einzelpersonen als auch Unternehmen können Immobilien kaufen, pachten oder entwickeln.

Update zum Golden Visa 2025

Seit 2025 ermöglicht das Golden Visa-Programm Griechenlands Wohnsitz für Immobilieninvestoren mit:

• Mindestinvestition von 250.000 € (gilt nur in ausgewählten Regionen)

• 500.000 € Schwelle in hoch nachgefragten Zonen:

  • Athen (Zentral, Nord, Süd)

  • Thessaloniki

  • Santorin und Mykonos

Wichtige Vorteile:

• 5 Jahre verlängerbarer Wohnsitz

• Keine Mindestaufenthaltsanforderung

• Inklusive Ehepartner, Kinder unter 21 und Eltern

• Weg zur dauerhaften EU-Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft (nach 7+ Jahren Wohnsitz und Sprachtest)

Rechtlicher Prozess beim Immobilienkauf

1. Erhalten Sie eine griechische Steuernummer (AFM)

2. Öffnen Sie ein lokales Bankkonto

3. Beauftragen Sie einen lokalen Anwalt (für Sorgfaltspflicht und Vertragsprüfung)

4. Unterzeichnen Sie die vorläufige Vereinbarung & zahlen Sie eine Anzahlung (10%)

5. Führen Sie eine Immobilienprüfung durch: rechtlicher Titel, Genehmigungen, Schulden

6. Endgültiger Vertrag wird beim Notar unterzeichnet

Steuern & Gebühren

• Übertragungssteuer: 3% des Immobilienwertes

• Notarkosten: 1%–1,5%

• Anwaltsgebühren: 1%–2%

• Maklerprovision: 2%–3% (in der Regel vom Käufer bezahlt)

• Jährliche Grundsteuer (ENFIA): Basierend auf Größe und Lage, meist niedrig für kleinere Häuser

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

Griechische Banken bieten begrenzte Finanzierung für Nichtansässige. Bargeldkäufer dominieren den Markt.

Falls eine Hypothek angeboten wird:

• Bis zu 50% LTV

• Zinssätze von ~5%–6% (Durchschnitt 2025)

• Einkommensnachweis und internationale Kreditgeschichte erforderlich

Ist Griechenland das Richtige für Sie?

✅ Am besten für:

• Rentner, die einen erschwinglichen Lebensstil in der EU suchen

• Familien und digitale Nomaden (insbesondere in Athen und Thessaloniki)

• Investoren, die auf Airbnb-Einkommen in touristischen Hotspots abzielen

• Staatsbürgerschafts-/Aufenthaltsuchende über das Golden Visa

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die auf schnelles Kapitalwachstum hoffen (Wertsteigerung ist stabil, aber langsam)

• Personen, die eine schnelle Wiederveräußertung oder Liquidität benötigen

• Investoren, die mit der lokalen Bürokratie nicht vertraut sind (kann ohne Anleitung komplex sein)

Top Orte für Immobilienkäufe in Griechenland (2025)

Athen

• Urbanes Zentrum mit kulturellem Charme und erschwinglichen Vierteln

• Hohe Mietnachfrage (sowohl langfristig als auch kurzfristig)

• Beobachtungsgebiete: Koukaki, Pangrati, Kolonaki, Exarchia, Glyfada (Luxus)

Thessaloniki

• Kulturelles und wirtschaftliches Zentrum im Norden

• Starke Studenten- und Mietmärkte

• Am besten für Käufer mit mittlerem Budget und Stadtinvestoren

Krete

• Größte Insel mit Stadtleben (Heraklion, Chania) und Strandorten

• Zieht Rentner, Familien und Käufer von Ferienwohnungen an

Santorin & Mykonos

• Hochklassige Kurzzeitvermietungsgebiete

• Begrenztes Angebot, hohe Preise — am besten für Luxuskäufer

Peloponnes & Chalkidiki

• Erschwingliche ländliche und küstennahen Immobilien

• Ideal für langfristige Aufenthalte und niedrigere Einstiegskosten

Mietrendite & ROI-Übersicht

Hinweis: Airbnb-Lizenzen sind erforderlich und können in einigen Zonen beschränkt sein.

Trends im Jahr 2025

• Golden Visa-Regionen verlagern die Nachfrage in weniger gesättigte Gebiete

• Zunehmendes Interesse an Off-Grid- und Öko-Immobilien

• Infrastrukturverbesserungen erleichtern den Zugang zu kleineren Städten

• Anstieg von digitalen Nomaden steigert die Nachfrage in Städten des Festlands

Häufige Fehler, die vermieden werden sollten

• Überzahlung in touristischen Gebieten ohne Mietnachforschungen

• Auslassung der rechtlichen Sorgfalt bei Titel, Zonierung oder Renovierungsgesetzlichkeit

• Ignorieren der Schwellenwerte für das Golden Visa

• Nichtberücksichtigung der Steuern und Übersetzungs-/Rechtsgebühren

• Verzögerungen bei der Genehmigung für Airbnb oder Renovierungen

Fazit

Griechenland bleibt einer der am besten erreichbaren Immobilienmärkte in Europa für ausländische Käufer. Mit klaren Regeln, moderaten Preisen und Visumoptionen spricht es eine breite Zielgruppe an — von Lebensstil-Suchenden bis hin zu globalen Investoren.

Der Schlüssel liegt darin, intelligent am richtigen Ort zu kaufen, die neuen Schwellenwerte für das Golden Visa zu verstehen und mit erfahrenen lokalen Profis zusammenzuarbeiten.

Griechenland bietet eine zeitlose Kombination: Meer, Geschichte, Essen — und jetzt, sichere Investitionen.