Warum Griechenland?

Griechenland bietet eine Kombination aus Lebensstil und Investitionsmöglichkeiten mit:

• Mediterranem Klima und malerischen Küsten

• Historischen Städten, lebendigen Inseln und kulturellem Reichtum

• Goldenen Visum-Programm (mit überarbeiteten Bedingungen)

• Erschwinglichen Preisen im Vergleich zu Westeuropa

• Starken Tourismus- und Airbnb-Märkten

Dürfen Ausländer Immobilien in Griechenland kaufen?

Ja—Ausländer können legal Immobilien in Griechenland erwerben, ohne dass eine Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltsgenehmigung erforderlich ist. Allerdings:

• Nicht-EU-Bürger können in Grenz- oder Inselzonen (z. B. in der Nähe von der Türkei oder militärischen Gebieten) Einschränkungen begegnen, die eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums erfordern.

• EU-Bürger haben keinerlei Einschränkungen.

Ausländische Personen und Unternehmen können Immobilien kaufen, pachten oder entwickeln.

Aktualisierung zum Goldenen Visum 2025

Ab 2025 ermöglicht das griechische Goldene Visum-Programm den Aufenthalt für Immobilieninvestoren mit:

• Mindestsumme von 250.000 € (gilt nur in bestimmten Regionen)

• 500.000 € Schwelle in gefragten Zonen:

  • Athen (Zentrum, Norden, Süden)

  • Thessaloniki

  • Santorin und Mykonos

Wichtige Vorteile:

• Verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre

• Keine Aufenthaltsverpflichtung

• Umfasst Ehepartner, Kinder unter 21 und Eltern

• Möglichkeit auf dauerhaften EU-Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft (nach 7+ Jahren Aufenthalt und Sprachtest)

Rechtlicher Prozess beim Immobilienkauf

1. Erhalten Sie eine griechische Steuernummer (AFM)

2. Eröffnen Sie ein lokales Bankkonto

3. Beauftragen Sie einen örtlichen Anwalt (für Due Diligence und Vertragsprüfung)

4. Unterzeichnen Sie einen vorläufigen Vertrag & zahlen Sie die Anzahlung (10%)

5. Durchführen einer Immobilienüberprüfung: Rechtstitel, Baugenehmigungen, Schulden

6. Endgültiger Vertrag wird beim Notar unterzeichnet

Steuern & Gebühren

• Grunderwerbsteuer: 3% des Immobilienwerts

• Notarkosten: 1%–1,5%

• Anwaltsgebühren: 1%–2%

• Maklergebühren: 2%–3% (wird normalerweise vom Käufer getragen)

• Jährliche Grundsteuer (ENFIA): Abhängig von Größe und Lage, normalerweise niedrig für kleinere Wohnungen

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

Griechische Banken bieten eingeschränkte Finanzierungen für nichtansässige Käufer. Barzahler dominieren den Markt.

Wenn eine Hypothek angeboten wird:

• Bis zu 50% LTV

• Zinssätze von ~5%–6% (Durchschnitt 2025)

• Nachweis des Einkommens und internationale Bonitätsnachweise erforderlich

Ist Griechenland das richtige für Sie?

✅ Am besten für:

• Rentner auf der Suche nach einem erschwinglichen EU-Lebensstil

• Familien und digitale Nomaden (besonders in Athen und Thessaloniki)

• Investoren, die auf Airbnb-Einnahmen in touristischen Hotspots zielen

• Beantrager für Staatsbürgerschaft/Aufenthalt durch das Goldene Visum

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die schnelles Kapitalwachstum wollen (Wertsteigerung ist stabil, aber langsam)

• Personen, die schnellen Weiterverkauf oder Liquidität benötigen

• Investoren, die mit unserer Bürokratie nicht vertraut sind (kann ohne Anleitung komplex sein)

Top-Standorte zum Kauf in Griechenland (2025)

Athen

• Urbanes Zentrum mit kulturellem Charme und erschwinglichen Stadtteilen

• Hohe Mietnachfrage (langfristig und kurzfristig)

• Beobachtungsgebiete: Koukaki, Pangrati, Kolonaki, Exarchia, Glyfada (Luxus)

Thessaloniki

• Kultur- und Wirtschaftszentrum im Norden

• Starker Studenten- und Mietmarkt

• Am besten für Käufer mit mittlerem Budget und Stadtinvestoren

Kreta

• Größte Insel mit Stadtleben (Heraklion, Chania) und Strandorten

• Zieht Rentner, Familien und Käufer von Zweithäusern an

Santorin & Mykonos

• Hochpreisige kurzfristige Mietzonen

• Begrenztes Angebot, hohe Preise — ideal für Luxusinvestoren

Peloponnes & Chalkidiki

• Erschwingliche ländliche und Küstenimmobilien

• Ideal für langfristige Aufenthalte und niedrigere Einstiegspreise

Mietrendite & ROI Übersicht

Hinweis: Airbnb-Lizenzen sind erforderlich und können in einigen Zonen begrenzt sein.

Trends 2025

• Nachfrage verschiebt sich in Goldenen Visumregionen zu weniger gesättigten Gebieten

• Zunehmendes Interesse an Off-Grid- und Ö Properties

• Infrastrukturverbesserungen erleichtern den Zugang zu kleineren Städten

• Zuwanderung digitaler Nomaden steigert die Nachfrage in Städten auf dem Festland

Häufige Fehler, die zu vermeiden sind

• Überzahlung in Touristengebieten ohne Forschung zur Mietnachfrage

• Auslassen der rechtlichen Due Diligence bezüglich Titel, Zonierung oder Renovierungsgesetzlichkeit

• Goldene Visum-Zonierungsschwellen ignorieren

• Keine Berücksichtigung für Steuern und Übersetzungs-/Rechtsgebühren

• Verzögerungen bei der Genehmigung für Airbnb oder Renovierungen

Fazit

Griechenland bleibt einer der zugänglichsten Immobilienmärkte Europas für ausländische Käufer. Mit klaren Regeln, moderaten Preisen und Visumoptionen spricht es ein breites Publikum an — von Lebensstil-Suchenden bis hin zu globalen Investoren.

Wichtig ist, klug am richtigen Standort zu kaufen, die neuen Schwellenwerte für das Goldene Visum zu verstehen und mit erfahrenen lokalen Fachleuten zusammenzuarbeiten.

Griechenland bietet eine zeitlose Kombination: Meer, Geschichte, Essen — und jetzt sichere Investitionen.