Warum in Immobilien in Montenegro im Jahr 2025 investieren?

Montenegro hat sich schnell von einem versteckten Juwel zu einem der attraktivsten aufstrebenden Märkte für Immobilien in Europa entwickelt. Die atemberaubende Adriaküste, ein günstiges Steuersystem und vollständiges Eigentum für Ausländer machen es besonders attraktiv für globale Investoren, Rentner und Remote-Arbeiter.

Wichtige Gründe für eine Investition im Jahr 2025:

• Vollständiges Eigentum für Ausländer

• Keine Einschränkungen hinsichtlich Immobilientyp oder Lage

• Erschwingliche Preise im Vergleich zu Westeuropa

• Anziehungskraft des Staatsbürgerschaftsprogramms durch Investition (Programm 2022 geschlossen, aber Nachfrage besteht)

• Niedrige persönliche und Unternehmenssteuern (9–15%)

• Euro-Währung (obwohl noch kein EU-Mitglied)

• Hoher Touristenzustrom und wachsende STR (Kurzzeitvermietungs)-Wirtschaft

Können Ausländer Immobilien in Montenegro kaufen?

Ja—100% ausländisches Eigentum ist erlaubt. Es gibt keine Einschränkungen hinsichtlich Nationalität, Immobilientyp oder Region.

Rechte des rechtlichen Eigentums:

• Ausländer können Wohn- und Gewerbeimmobilien als Einzelperson oder über ein Unternehmen besitzen

• Der Kauf von Ackerland ist eingeschränkt, kann aber über eine montenegrinische Gesellschaft erworben werden

• Immobilien können ohne Einschränkungen wiederverkauft oder vermietet werden

• Volle Erbrechte für Nicht-Bürger

Hinweis: Das Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investition wurde 2022 eingestellt, aber Anpassungsoptionen bleiben offen.

Für wen ist Montenegro geeignet?

✅ Am besten geeignet für:

• Europäer und globale Investoren, die nach erschwinglichen Grundstücken am Meer oder in den Bergen suchen

• Lebensstilkäufer: Rentner, Remote-Arbeiter, digitale Nomaden

• Investoren in der Kurzzeitvermietung (Airbnb/marktfähiger Markt)

• Suchende nach Zweitwohnungen aus dem Balkan, Russland, den VAE und Westeuropa

❌ Weniger geeignet für:

• Käufer, die kurzfristig hohe Kapitalgewinne erwarten

• Investoren, die große Liquidität oder Unternehmensvermietungen benötigen

Top-Orte zum Kauf von Immobilien in Montenegro (2025)

1. Kotor

• UNESCO-gelistete Buchtstadt mit historischem Charme

• Hohe touristische Nachfrage, hohe Renditen aus Kurzzeitvermietungen

• Begrenzte Neubauten = starke langfristige Wertsteigerung

2. Budva

• Montenegros Hauptstadt für Nachtleben und Strandtourismus

• Ideal für Ferienwohnungen und Mietappartements

• Breite Preisspanne von Studiowohnungen bis Meerblickvillen

3. Tivat (Porto Montenegro)

• Luxuriöse Marina mit yachtingorientierter Gemeinschaft

• Beliebt bei Expats, Krypto-Investoren und Käufern von Zweitwohnungen

• Hochwertige Eigentumswohnungen und Servicewohnungen dominieren

4. Herceg Novi

• Ruhigere Alternative zu Budva oder Kotor

• Zunehmende Investitionen in Wellness und Ökotourismus

• Zieht Familien und Rentner an

5. Podgorica (Hauptstadt)

• Regierungs- und Geschäftszentrum

• Überwiegend Investoren in Langzeitvermietungen

• Erschwingliche Preise, aber begrenzte Nachfrage nach Kurzzeittourismus

6. Žabljak & Durmitor (Berggebiete)

• Wachsende Interesse an Ökohäusern, Chalets und Wintertourismus

• Emerging für Investoren in Boutique-Gastgewerbe

Was können Sie als Ausländer in Montenegro kaufen?

• Wohnungen in Altstädten oder Neubauten

• Villen mit Meer- oder Bergblick

• Grundstücke (mit einigen Einschränkungen bei der landwirtschaftlichen Nutzung)

• Hotels, Gästehäuser und STR-freundliche Gebäude

• Gewerbeimmobilien in Podgorica oder Küstenstädten

Durchschnittliche Immobilienpreise im Jahr 2025

Mietrendite-Potenzial im Jahr 2025

Hinweis: Die Sommersaison (Juni–September) bringt den Großteil der Gewinne aus Kurzzeitvermietungen.

Rechtsprozess für den Kauf von Immobilien

• Vorfvertrag mit Anzahlung (üblicherweise 10%) unterzeichnen

• Due Diligence mit einem lokalen Anwalt durchführen

• Notarvergabesvertrag vor einem öffentlichen Notar

• Registrierung im Grundbuchamt

• Übertragungszeit des Eigentums: 1–2 Wochen

Tipp: Arbeiten Sie mit einem zweisprachigen Immobilienanwalt und Notar zusammen, um Übersetzungs- oder Prozessverzögerungen zu vermeiden.

Steuern und Gebühren

• Grunderwerbsteuer: 3% (bei Weiterverkäufen)

• MwSt: 21% (bei Neubauten; im Preis enthalten)

• Jährliche Grundsteuer: 0.1%–1% (abhängig von Lage/Wert)

• Notariats- und Anwaltsgebühren: ~1%–2% des Immobilienpreises

Aufenthalt durch Immobilienbesitz

Der Kauf von Immobilien gewährleistet keinen automatischen Aufenthalt, aber Sie können einen vorläufigen Aufenthaltserlaubnis beantragen, wenn:

• Sie Eigentum in Montenegro besitzen

• Sie das Land jährlich besuchen

• Sie ausreichende finanzielle Mittel nachweisen

Diese Erlaubnis ist jährlich erneuerbar, mit einem Weg zur Daueraufenthaltsgenehmigung nach 5 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt.

Chancen und Herausforderungen

✅ Chancen:

• Luxusentwicklung in der Anfangsphase (Tivat, Porto Montenegro)

• Unerschlossene Gebirgetourismusgebiete (Durmitor, Kolasin)

• Günstige Steuerpolitik für persönliche und geschäftliche Einkünfte

• EU-Beitrittsgespräche schaffen langfristige Aufwärtsmöglichkeiten

⚠️ Herausforderungen:

• Infrastruktur entwickelt sich in Inlandgebieten noch

• Einige bürokratische Verzögerungen bei der Grundbucheintragung

• Sprachbarriere (Englisch ist an der Küste verbreitet, im Inland weniger)

Fazit

Der Immobilienmarkt in Montenegro bietet eine einzigartige Mischung aus mediterranem Charme, rechtlicher Klarheit, vollständigen Eigentumsrechten für Ausländer und vielversprechenden Renditen — besonders in Küstenstädten. Für Investoren, die ein relativ niedrigschwelliges, hochgradig lebenswertes Ziel in Europa mit starker Mietnachfrage und ohne Währungsrisiko (Eurozone) suchen, ist Montenegro 2025 ein ernsthafter Kandidat.