Due Diligence für ausländische Immobilien (2025): Checkliste für Käufer
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16.9.2025
Due Diligence für ausländische Immobilien (2025): Checkliste für Käufer
Der Kauf im Ausland bedeutet, dass Sie sich nicht nur auf die Aussagen des Verkäufers verlassen können. Due Diligence ist der Prozess der Überprüfung rechtlicher, finanzieller und technischer Aspekte, bevor Sie unterschreiben oder Gelder überweisen. Dieser Leitfaden bietet Ihnen eine klare Checkliste, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden.
Kurze Regel
Geben Sie niemals den gesamten Betrag frei, bis Ihr Anwalt oder Berater bestätigt hat, dass der Titel sauber ist, keine Schulden bestehen, die Genehmigungen korrekt sind und die Zahlungsbedingungen sicher sind. Wenn Sie Unterstützung in diesem Prozess wünschen, erfahren Sie mehr über praktische Beratungsdienste.
Due-Diligence-Checkliste — klare Tabelle
| Bereich | Was zu überprüfen ist | Dokumente / Nachweise | Risiko bei Fehlen |
|---|---|---|---|
| Eigentum & Titel | Bestätigen Sie, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist | Titelauszug, Urkundenreferenz, Grundbuchauszug | Betrugsrisiko; nicht durchsetzbarer Vertrag |
| Belastungen | Überprüfen Sie auf Pfandrechte, Hypotheken, Streitigkeiten | Belastungsbescheinigung, Unterlagen zur Hypothekenfreigabe | Verborgene Schulden gehen mit der Immobilie über |
| Genehmigungen & Zoneneinteilung | Bestätigen Sie, dass die Nutzung der Immobilie legal ist (Wohngebäude, Mietobjekt usw.) | Zonenzertifikat, Baugenehmigungen | Verbot der Nutzung, Abriss oder Bußgelder |
| Hausordnung/Wohnungseigentümergemeinschaft | Überprüfen Sie die Satzung, Quoten, Servicegebühren | HOA-Satzung, Gebührenübersicht, Protokolle der Versammlungen | Beschränkungen bei der Vermietung; unerwartete Gebühren |
| Steuern & Nebenkosten | Bestätigen Sie, dass der Verkäufer die Grundsteuer und Rechnungen bezahlt hat | Steuerfreigabe, Nebenkostenbelege, HOA-Freigabe | Käufer erbt unbezahlte Steuern oder Rückstände |
| Technische Untersuchung | Überprüfen Sie den strukturellen Zustand, die Systeme, Mängel | Gutachten, Energiezertifikat | Verborgene Reparaturkosten, unsichere Immobilie |
| Compliance (KYC/SoF) | Bereiten Sie die Compliance-Unterlagen des Käufers vor | Reisepass, Kontoauszüge, SoF-Dokumentation, MT103 | Bank kann Überweisung einfrieren; Notar blockiert die Urkunde |
| Zahlungen & Methode | Sicherstellen von Treuhand oder sicherem gestaffeltem Transfer | Treuhandvereinbarung oder Zahlungsplan; MT103 | Risiko für Gelder; unklarer Prüfpfad |
So verwenden Sie die Checkliste
Beginnen Sie mit Eigentum und Belastungen. Bestätigen Sie dann die Zoneneinteilung und Genehmigungen und überprüfen Sie gegebenenfalls die Hausordnung/Wohnungseigentümergemeinschaft. Sammeln Sie Steuer- und Nebenkostenbelege vom Verkäufer. Lassen Sie eine technische Untersuchung anordnen, um Mängel zu entdecken. Bereiten Sie gleichzeitig Ihr eigenes KYC/SoF-Paket vor. Richten Sie schließlich eine sichere Zahlungsmethode mit passenden Vertragserläuterungen ein. Für Beispielzahlungen erfahren Sie mehr über sichere internationale Zahlungen.
Praktische Tipps
Unterlagen zentralisieren: Alle in einem Ordner aufbewahren. Zertifizierte Übersetzungen nutzen: falls erforderlich von Grundbuch oder Bank. Namen abgleichen: Der Name des Verkäufers muss in Urkunde, Ausweis und Bankkonto übereinstimmen. Zeit planen: Behörden, Umfragen und Genehmigungen benötigen Wochen — früh anfangen.
Zwei Expertenhinweise
„Der schnellste Weg, Wochen zu verlieren, ist das Auslassen von Grundbuchprüfungen — ziehen Sie immer den offiziellen Auszug.“ — Sofia, Transaktionsmanagerin
„Lassen Sie die Untersuchung anordnen, bevor Sie sich in die Immobilie verlieben — versteckte Mängel sind günstiger zu vermeiden als zu beheben.“ — Daniel, Rechtsberater
Häufige Fehler (und schnelle Lösungen)
Keine Belastungsprüfung → Lasten folgen der Immobilie; bestätigen Sie beim Grundbuch.
Zoneneinteilung auslassen → illegale Vermietungen oder Nutzungssperren später.
Unbezahlte Steuern/Nebenkosten → fügen Sie Verkaufsfreigabezertifikate des Verkäufers zu Ihren Unterlagen hinzu.
Keine MT103-Kopien → jede Überweisung muss einen Nachweis der Bank zusammen mit der Urkunde haben.
Häufig gestellte Fragen
Ist Due Diligence immer notwendig? Ja — selbst bei Neubauten prüfen Sie Genehmigungen und Garantien.
Wer bezahlt die Untersuchung? Üblicherweise der Käufer; betrachten Sie es als Teil der sicheren Kaufkosten.
Was ist, wenn das Grundbuch langsam ist? Früh buchen und Pufferwochen einplanen.
Kann mein Anwalt das alles machen? Ja — aber überprüfen Sie, ob er auch technische und rechtliche Aspekte abdeckt.
Nächste Schritte
Wenn Sie einen koordinierten Due-Diligence-Plan mit Dokumentvorlagen und Zahlungssicherheiten wünschen, erkunden Sie unsere Beratungsunterstützung. Für umfassendere Dienstleistungen, die von der Suche bis zum Abschluss reichen, lesen Sie mehr über unsere Dienstleistungen.
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