Immobilienkauf in Schweden als Ausländer: Wie Sie zahlen, welche Kosten anfallen und wie Sie Verzögerungen vermeiden

Schnellantwort

Anzahlung (Handpenning): in der Regel ca. 10 %, zahlbar auf das Treuhandkonto des Maklers oder Anwalts mit genauem Vertragsvermerk. Restzahlung bei Abschluss: bei Abwicklung in SEK per SWIFT auf das SEK-Konto zahlen; wird eine EUR-Option angeboten, ist SEPA planbar und vorhersehbar. Wesentliche Kosten: rechnen Sie mit Lagfart (häufig rund 1,5 % in typischen Fällen) und Pantbrev (ca. 2 % auf den Wert einer neu ausgestellten Hypothekenurkunde) zuzüglich fester Registrierungsgebühren, Anwaltskosten sowie FX-/Bankgebühren.

Wer hält das Geld und wie erfolgt die Freigabe

Die Mittel liegen üblicherweise auf einem regulierten Treuhandkonto, bis die Vertragsbedingungen erfüllt sind. Makler/Anwalt geben Anzahlung und Abschlusszahlung gemäß Vertrag frei: nach Unterzeichnung der Dokumente, Klärung von Belastungen und Termin für die Übergabe. Diese Struktur schützt beide Parteien und erleichtert die Abstimmung, wenn Ihr Überweisungsvermerk exakt dem Vertrag entspricht.

Welchen Zahlungsweg wählen und warum

Abrechnung in SEK → SWIFT: nutzten Sie SWIFT auf das SEK-Konto, vereinbaren Sie die Gebührenregel (OUR, wenn der Verkäufer den vollen Betrag erhalten soll) und bestätigen Sie Cut-off-Zeiten sowie zwischengeschaltete Banken. Abrechnung in EUR → SEPA: wo möglich bietet SEPA T+0/T+1-Ausführung und transparente Gebühren. Kopieren Sie immer die genaue Referenzzeile (SPA‑Nummer, Objekt‑ID) in die Zahlungsanweisung.

FX‑Planung, die Ihr Budget schützt

Immobilienüberweisungen sind kurssensitiv. Bei festem Abschlussdatum buchen Sie ein Termingeschäft und legen im Voraus ein SEK-/EUR-Guthaben an; bei flexiblen Zeitplänen konvertieren Sie in zwei bis vier Tranchen, um den Kurs zu mitteln. Enthält Ihre Transaktion Anzahlung und Abschluss, konvertieren Sie die Anzahlung frühzeitig und hedgen Sie den Rest mit einer gestaffelten Termingeschäftsstrategie, ausgerichtet auf die erwartete Abschlusswoche.

Lagfart, Pantbrev und sonstige Kosten

Lagfart: eine Titelschriftsgebühr, die in vielen Fällen prozentual zum Kaufpreis berechnet wird (bei Privatpersonen häufig ca. 1,5 %) zuzüglich einer festen Registrierungsgebühr. Pantbrev: Steuer auf die Hypothekenurkunde, üblicherweise 2 % auf den Wert einer neu ausgestellten Urkunde, zuzüglich fester Gebühren. Bitten Sie Makler/Anwalt um eine einheitliche Abschlussabrechnung, die diese Posten zusammen mit Bankgebühren und den genauen auszuzahlenden Nettobeträgen aufführt.

Dokumentenpaket, das die Bankprüfung passiert

Stellen Sie vor der ersten Überweisung ein indiziertes PDF zusammen: 1) Reisepass + Adressnachweis (oder Firmenauszug + wirtschaftlich Berechtigte), 2) das Angebot/der Kaufvertrag (SPA), Nachträge und die Abschlussabrechnung, 3) Herkunftsnachweise (Gehaltsabrechnungen + Steuererklärungen, Dividendenbeschlüsse oder Kaufverträge von Vermögenswerten mit Kontoauszügen), 4) FX‑Bestätigungen, falls Sie konvertiert haben, 5) Treuhandanweisungen und ein einfaches Freigabeprotokoll. Einheitliche Schreibweisen von Namen und Beträgen in allen Dokumenten beschleunigen Compliance‑Prüfungen.

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Zahlungsreferenz: Was Sie schreiben sollten, damit das Treuhandkonto sofort zuordnet

Nutzen Sie vertraglich basierte Formulierungen: „Anzahlung gemäß SPA [Nummer], Objekt [Adresse/ID]“; „Abschlusszahlung, SPA [Nummer], Stockholm“; „Gebühren & Steuern gemäß Abrechnung [Datum]“. Vermeiden Sie vage Beschreibungen wie „property payment“. Müssen Steuern oder Gebühren separat überwiesen werden, führen Sie jeweils eigene Überweisungen mit eigenen Referenzen durch.

Zeitplan von Angebot bis Schlüssel

1) Angenommenes Angebot & Anzahlung. Sie erhalten Anweisungen zum Treuhandkonto und den genauen Vermerk. Bestätigen Sie Währung, Zahlungsweg, Gebühren und Cut-offs schriftlich.

2) Vertrag & Finanzierung. Klären Sie den Bedarf an Pantbrev; wird eine neue Hypothekenurkunde ausgestellt, kalkulieren Sie deren Steuern und Gebühren. Bitten Sie den Anwalt, alle Posten in einer Abschlussabrechnung zusammenzufassen.

3) Devisen & Banklimits. Bei hohen Summen beantragen Sie Limit‑Erhöhungen 24–48 Stunden im Voraus; entscheiden Sie sich für Termingeschäft oder Tranchen und sammeln Sie Bestätigungen.

4) Überweisung der Anzahlung. Senden Sie die Zahlung vormittags; teilen Sie den Nachweis (SEPA End‑to‑End‑ID oder SWIFT MT103) in demselben Thread wie die Dokumente mit.

5) Abschlusswoche. Bestätigen Sie die Begünstigtenangaben; bei knapper Zeit buchen Sie die Mittel am Werktag vor dem Termin. Stimmen Sie Freigabe und Schlüsselübergabe im selben E‑Mail‑Thread ab, um Missverständnisse zu vermeiden.

6) Registrierung. Makler/Anwalt beantragen die Titelerklärung (Lagfart) und regeln Gebühren und Pantbrev, soweit relevant, mit den bereits auf dem Treuhandkonto vorhandenen Mitteln gemäß Abrechnung.

Häufige Fehler — und schnelle Lösungen

Vage oder fehlende Vermerke: immer SPA‑Nummern und Objekt‑IDs angeben. Zu späte FX‑Entscheidungen: für feste Termine ein Termingeschäft abschließen oder bei flexiblen Zeiträumen gestaffelt konvertieren. Fehlerhafte Namen oder Kontodaten: per Copy‑Paste aus offiziellen Schreiben übernehmen. Aufteilung von Zahlungen ohne Zustimmung: nur mit schriftlicher Freigabe und getrennten Vermerken vorgehen. Überweisungen nach Cut‑off‑Zeit: frühzeitig senden; vermeiden Sie Wochenendtransfers für Abschlüsse am Montag.

Nächste Schritte

Fordern Sie eine einheitliche Abschlussabrechnung mit Währung, Zahlungsweg, Gebühren und Vermerken an; bereiten Sie ein indiziertes PDF vor; planen Sie Devisen und sichern Sie Banklimits; terminieren Sie Überweisungen unter Berücksichtigung von Cut‑offs und Feiertagen; und teilen Sie Zahlungsnachweise im selben Thread für eine sofortige Freigabe. VelesClub Int. unterstützt zusammen mit unserem Partner UNIBROKER sichere internationale Zahlungen und vollständige Abwicklungen von Immobilientransaktionen für Schweden und weitere Ziele.