Wie man Immobilien im Ausland kauft: Schritte, Kosten, Steuern (Leitfaden 2025)

Überblick

Dieser Leitfaden bietet Ihnen einen einfachen, landneutralen Weg, um ein Zuhause im Ausland zu erwerben. Sie erfahren die wichtigsten Schritte, Dokumente, Zahlungswege, Zeitrahmen und was die realen Kosten in der Praxis darstellen. Die Sprache ist klar, sodass sie leicht in andere Sprachen übersetzt werden kann.

Schritt-für-Schritt: vom Suchen zu den Schlüsseln

1. Definieren Sie Ihr Ziel und Ihr Budget. Primäres Zuhause, Feriennutzung oder Investition? Entscheiden Sie über ein All-in-Budget (Preis + Steuern + Gebühren + Reisen + Möbel). Behalten Sie einen Puffer von 5–10 % für Überraschungen.
2. Kurzlisten von Standorten. Vergleichen Sie die Vorschriften zur Aufenthaltsgenehmigung, Eigentumsarten (Eigentum/Pacht/Wohnung), Klima, Schulen und Mietobergrenzen. Überprüfen Sie grundlegende Eigentumsrechte und die Qualität der Registrierung.
3. Bereiten Sie Ihre Käuferdokumente vor. Reisepass, Adressnachweis (≤90 Tage), Herkunft der Mittel (Gehalt, Ersparnisse, Verkauf von Vermögenswerten) und eine einfache Datei mit klaren PDFs (keine Screenshots). Bereiten Sie gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen oder eine Apostille vor.
4. Planen Sie eine Besichtigungsreise. Buchen Sie 3–5 Tage für die Zielgebiete. Halten Sie Ihren Kalender flexibel. Konzentrieren Sie sich auf 6–10 Immobilien, die Ihrem Plan entsprechen. Wenn Visa- oder Transitrichtlinien gelten, planen Sie diese frühzeitig.
5. Geben Sie ein Angebot ab und unterzeichnen Sie eine Reservierung. Die Reservierungs- oder Kaufvereinbarung (SPA) legt Preis, Daten und Bedingungen fest. Halten Sie die Formulierungen kurz und klar. Wenn eine Anzahlung erforderlich ist, ziehen Sie in Betracht, diese treuhänderisch oder auf einem (segregierten) Kundenkonto zu halten.
6. Führen Sie eine Due Diligence durch. Eigentumsrechte, Belastungen, Versorgungsleitungen, Baugenehmigungen, Status der Eigentümergemeinschaft. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und eine klare Liste dessen an, was im Verkauf enthalten ist.
7. Wählen Sie den Zahlungsweg. Treuhandkonto für gestaffelte oder Entwickler-Deals; Kunden- (segregiertes) Konto oder notariell beglaubigter Abschluss für einfache Privatverkäufe. Stimmen Sie die Bankabschlüsse und Referenzen ab, um Verzögerungen zu vermeiden.
8. Abschluss und Übergabe. Unterzeichnen Sie vor einem Notar oder Registerbeamten (sofern zutreffend). Überprüfen Sie, dass der Inhaber die Mittel nur nach Überprüfung des Freigabebeweises (z.B. Ausstellung des Titels durch den Registrar) freigibt. Nehmen Sie die Schlüssel und Zählerstände der Versorgungsunternehmen entgegen.
9. Nach dem Abschluss. Melden Sie die Versorgungsleitungen, richten Sie eine Versicherung ein, zahlen Sie eventuelle Nachfolgensteuer oder Registrierungsgebühren und bewahren Sie Ihre Dokumente in einem digitalen Ordner auf.

Dokumentencheckliste (einfaches Paket)

• Identität: Reisepass; manchmal ein zweites ID (Führerschein oder Personalausweis).
• Adresse: Versorgungsrechnung oder Konto-/Kreditkartenabrechnung (ausgestellt innerhalb von 90 Tagen).
• Herkunft der Mittel: Kontoauszüge (90–180 Tage), Gehaltsabrechnungen, Kaufvertrag für einen Vermögenswert, Dividenden-/Portfolio-Bericht.
• Vertragsunterlagen: Angebot/Reservierung, Entwurf der SPA, Plan, Inventar, was enthalten ist, Verkäuferdetails.
• Zusätzliches (falls erforderlich): Vollmacht (für die Fernunterschrift), beglaubigte Übersetzungen, Apostille/Beglaubigung.

Kosten, die Sie einplanen sollten

Die Zahlen variieren je nach Land und sogar je nach Stadt. Verwenden Sie diese Tabelle als praktische Übersicht, was Sie erwarten können und in welchen Bereichen Bewegungstendenzen bestehen.

Zahlungswege (wählen Sie den richtigen)

Treuhand: Mittel werden bei einem neutralen Halter aufbewahrt und erst freigegeben, wenn eine einfache, schriftliche Bedingung nachgewiesen ist (z.B. der Registrar stellt den Titel aus). Am besten für gestaffelte/Entwicklergeschäfte oder wenn Sie maximale Kontrolle wünschen.

Kunden- (segregiertes) Konto: Mittel werden von einem lizenzierten Fachmann unter einem kurzen Mandat gehalten (wer unterschreibt, welche Nachweise werden geprüft und Rückfallmaßnahmen). Oft schneller für einen einfachen Privatverkauf.

Notariell beglaubigter Abschluss: Die Zahlung wird live bei der Unterzeichnung bestätigt, dann erhält der Verkäufer die Mittel, sobald der Registrar/Notar bestätigt, dass die Bedingungen erfüllt sind.

Egal, was Sie wählen, stimmen Sie die Bankabschlüsse, Korrespondenzschritte und Referenzen (MT103) ab, damit die Überweisung rechtzeitig eintrifft und abgeschlossen wird.

Steuern: beim Kauf, während des Eigentums und beim Verkauf

• Beim Kauf: Grunderwerbsteuer oder MwSt/GST, sowie Notar-/Registrierungskosten. Neubauten können MwSt anstelle der Grunderwerbsteuer erheben.
• Während des Eigentums: Jährliche Grundsteuer, HOA-Gebühren, Einkommenssteuer aus Vermietung, falls Sie vermieten, und Versicherung.
• Beim Verkauf: Kapitalertragssteuer im Land der Immobilie (und möglicherweise auch in Ihrem Heimatland). Bewahren Sie alle Rechnungen und Unterlagen auf, um Ihre Kostenbasis nachzuweisen.

Dieser Leitfaden ist informativ. Für Steuer-/Rechtsentscheidungen in einem bestimmten Land ziehen Sie lokale Fachleute hinzu.

Zeitplanung (Beispiel)

• Woche 1–2: Angebot und Reservierung, Due-Diligence beginnt.
• Woche 3–6: komplette Suchen, Zahlungsweg festlegen, Notar/Registrar buchen.
• Woche 6–10: Abschlusszeitraum – Fristen und Dokumente ausrichten; Übergabe und Zählerstände.

Häufige Fehler (und einfache Lösungen)

Eine große Überweisung zu tätigen, bevor der Vertrag geklärt ist. Lösung: Verwenden Sie eine Reservierung/SPA mit einer einfachen, schriftlichen Bedingung für die Freigabe.

Ungeplante Währungsumrechnung. Lösung: Vergleichen Sie die Gesamtkosten (Kurs + Gebühren) für „vorher umrechnen“ gegenüber „am Zielort umrechnen“ – wählen Sie den günstigeren Weg.

Lücken in der Herkunft der Mittel. Lösung: Zeigen Sie den Ursprung → Ihr Konto → Zahlung in einer Kette mit klaren PDFs.

Abschluss an einem Feiertag zu buchen. Lösung: Bestätigen Sie Fristen und öffentliche Feiertage für beide Banken.

Schlechte Dateinamen und gemischte Sprachen. Lösung: Exportieren Sie klare PDFs, verwenden Sie kurze englische Bezeichnungen und fügen Sie beglaubigte Übersetzungen hinzu, wo erforderlich.

FAQ

Benötige ich einen Anwalt, um im Ausland zu kaufen? In vielen Ländern nutzen Käufer einen Notar und einen separaten Rechtsberater. Es ist ratsam, eine unabhängige Überprüfung von Titel und Genehmigungen zu haben.

Wie viel Bargeld sollte ich für Gebühren und Steuern zurückhalten? Ein praktischer Puffer sind 8–12 % zusätzlich zum Preis, wenn die MwSt/Grunderwerbsteuer erheblich ist; weniger in Märkten mit niedrigen Steuern.

Kann ich remote kaufen? Ja, viele Käufer verwenden eine Vollmacht mit Notarisation und, wo erforderlich, eine Apostille/Beglaubigung.

Welcher Zahlungsweg ist am sichersten? Bei gestaffelten oder Entwicklergeschäften ist die Treuhand in der Regel die stärkste Option. Für einen einfachen Privatverkauf kann ein Kunden- (segregiertes) Konto mit klaren Vorgaben schneller sein.

Welche Dokumente prüfen Banken? Identität, Adresse (≤90 Tage) und Herkunft der Mittel, die zeigt, woher das Geld kommt und wie es auf Ihr Konto gelangt.

Expertenkommentar

„Halten Sie Ihre Freigaberegel auf einen kurzen Satz und bereiten Sie Ihre Herkunft der Mittel frühzeitig vor – das ist der Punkt, an dem die meisten Käufer Tage sparen.“
— Sofia, Residential Lead