Warum Bulgarien?

• Eines der erschwinglichsten Immobilienmärkte in der EU

• Mitglied der EU mit verbessernder Infrastruktur und wachsendem Tourismus

• Steigendes Interesse an Küsten-, Ski- und Studentenwohnungen

• Hohe Mietrenditen in wichtigen Universitäts- und Küstenstädten

• Günstiges Steuersystem: 10% pauschale Einkommenssteuer und keine Erbschaftssteuer

Können Ausländer Immobilien in Bulgarien kaufen?

Ja – ausländische Privatpersonen und Unternehmen können frei Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien erwerben.

• EU-Bürger können Grundstücke und Gebäude kaufen

• Nicht-EU-Bürger können Wohnungen kaufen, müssen jedoch eine bulgarische Firma für den Grundstückserwerb nutzen

• Der Grundstückserwerb durch Nicht-EU-Bürger ist eingeschränkt

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Bulgarien bietet eine Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestitionen, beginnend bei ca. €300.000

• Dies gewährt vorübergehenden Aufenthalt, der regelmäßig verlängert werden kann

• Physische Aufenthaltsanforderungen sind minimal; kein direkter Weg zur Staatsbürgerschaft

• Der Immobilienbesitz unterstützt visumtechnische Zwecke, garantiert jedoch keinen Status

Rechtsprozess beim Immobilienkauf

1. Beschaffung einer bulgarischen persönlichen ID (PIC) und Eröffnung eines lokalen Bankkontos

2. Beauftragung eines Notars und/oder Anwalts für die Sorgfaltspflicht

3. Unterzeichnung eines vorläufigen Vertrags (Vorauszahlung 5–10%)

4. Durchführung rechtlicher und technischer Prüfungen (Titel, Ausschlüsse, Genehmigungen)

5. Abschluss des Verkaufs mit einem notariell beurkundeten Vertrag in deren Büro

6. Registrierung des Eigentums im bulgarischen Grundbuch (Kataster)

7. Zahlung aller anfallenden Steuern und Notarkosten

Steuern und Gebühren

• Erwerbssteuer: 2%–3,5% des Kaufwerts, abhängig von der Gemeinde

• Notar- und Rechtsgebühren: 1%–2% des Kaufpreises

• Maklergebühren: Typischerweise 2%–3%, oft geteilt

• Jährliche Gemeindesteuer: ca. 0,1%–0,3% des Immobilienwertes

• Spekulationssteuer: Pauschal 10% auf den Gewinn

• Mieteinkommensteuer: 10% pauschal auf den Nettomieteinkommen

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Bulgarische Banken können an Nichtansässige verleihen – häufige Bedingung ist lokales Einkommen oder Beschäftigung

• Loan-to-Value (LTV): Bis zu 70–80% je nach Profil

• Zinssätze (2025): Etwa 4%–6%

• Ein höheres Risiko kann eine Anzahlung von 20–30% und einen Nachweis über ein stabiles Einkommen erfordern

Ist Bulgarien die richtige Wahl für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die einen erschwinglichen Einstieg mit respektablen Mietrenditen suchen

• Expats, die in Bulgarien tätig sind oder remote arbeiten

• Käufer von Ferienimmobilien oder Investoren in Kurzzeitvermietungen in Küsten- und Bergstädten

• Interessierte an vorübergehender Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkäufe

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die durch Investitionen EU-Staatsbürgerschaft erwarten

• Investoren, die schnelle Gewinne anstreben (Markt wächst zwar schneller, ist aber kleiner)

• Käufer, die mit den rechtlichen Strukturen von EU-Unternehmen für Grundstückskäufe nicht vertraut sind

Top Orte für den Kauf in Bulgarien (2025)

Sofia (Zentrum, Studentenstadt, Lozenets)

• Hauptstadt mit hoher Mietnachfrage und professionellem Vermietungsmarkt

• Renditen: 4%–6%; gute Kapitalwertsteigerung

Plovdiv

• Kultur- und Studentenmetropole; schnell steigendes internationales Interesse

• Renditen: 5%–7%; moderate Einstiegspreise

Varna & Burgas (Schwarze Küste)

• Sommerliche Miet-Hotspots mit starken Renditen aus Kurzzeitvermietungen

• Renditen: 5%–8% saisonal

Bansko & Borovets (Bergresorts)

• Beliebt im Skitourismus; Wohnungen und Chalets erleben saisonale Nachfrage

• Renditen: 6%–9% während der Hauptsaison

Veliko Tarnovo & Gabrovo

• Historische Städte mit wachsendem Expat-Interesse und Universitätsbevölkerung

Überblick über Mietrenditen und ROI

Trends 2025

• Küstenmärkte erholen sich nach der Pandemie mit starken Sommertouristen

• Sofia und Plovdiv verzeichnen Wachstum aufgrund des IT-Sektors und der Bildung

• Anstieg von Immobilieninvestitionsprogrammen für Aufenthaltsgenehmigungen

• Ausweitung von Vorschriften für Ferienvermietungen in der Nähe von Parks und Gebirgen

Häufige Fehler, die vermieden werden sollten

• Keine Firma gründen oder nutzen, wenn erforderlich für Grundstückskäufe

• Vernachlässigung der Budgetierung für Renovierungs- und Übersetzungskosten

• Unterschätzung der saisonalen Marktschwankungen bei der Mietnachfrage

• Auslassen technischer Inspektionen (häufige Heizung, Isolationsprobleme)

• Vertrauen auf automatische EU-Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft durch Investition

Fazit

Bulgarien bietet eine attraktive Investitionsmöglichkeit mit niedrigen Preisen, hohen Mietrenditen und Optionen für vorübergehende Aufenthaltsgenehmigungen. Käufer sollten sich bewusst sein, wie sie rechtlich strukturiert sind, die saisonalen Nachfrageschwankungen und die lokalen Vorschriften beobachten. Mit fachkundiger rechtlicher Unterstützung und gezielter Standortwahl kann Bulgarien 2025 verlässliche Erträge und Lebensstilvorteile bieten.