Warum in kroatische Immobilien im Jahr 2025 investieren?

Kroatien, mit seiner Adriaküste, seinen UNESCO-Städten und dem wachsenden Tourismussektor, hat sich zu einem der begehrtesten und erschwinglichsten Mittelmeerimmobilienmärkte in Europa entwickelt. Seit dem Beitritt zur Schengen-Zone und Eurozone im Jahr 2023 ist das Interesse der Investoren gestiegen.

Wichtige Gründe für eine Investition:

• Volle Eigentumsrechte für EU-Bürger

• Lange Mietsaison und wachsende Nachfrage aus dem Tourismus

• Vergleichsweise niedrige Preise im Vergleich zu Italien oder Griechenland

• Hohe Renditepotenziale in Küstenstädten

• Rechtliche Schutzmaßnahmen auf EU-Ebene und Währungsstabilität (Euro)

Können Ausländer Immobilien in Kroatien kaufen?

🔹 EU-Bürger:

• Können frei Wohnimmobilien unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger erwerben.

• Keine Genehmigung oder zusätzlichen Einschränkungen erforderlich.

🔹 Nicht-EU-Bürger:

• Können mit Genehmigung des Justizministeriums kaufen.

• Gegenseitigkeitsregelungen gelten – Käufer müssen aus Ländern stammen, die Kroaten den Kauf erlauben.

• Generell auf Wohnimmobilien beschränkt (kein landwirtschaftliches Land oder Wälder, es sei denn, es wird eine kroatische Firma genutzt).

• Möglicherweise erforderlich, eine kroatische Firma zu gründen, um bestimmte Immobilientypen oder Grundstücke zu erwerben.

✅ Hinweis: Seit Kroatien den Euro angenommen hat und der Schengen-Zone beigetreten ist, hat sich die Transparenz auf dem Immobilienmarkt und der Schutz für ausländische Käufer verbessert.

Sind Immobilien in Kroatien für Sie geeignet?

✅ Ideal für:

• EU-Bürger, die ein zweites Zuhause oder eine Rentenbasis suchen

• Investoren, die sich auf Ferienvermietungen oder Gastgewerbe konzentrieren

• Remote-Arbeiter, die EU-Wohnsitzoptionen suchen

• Käufer, die sich in Westeuropa keine Immobilien leisten können

❌ Weniger ideal für:

• Nicht-EU-Bürger, die Land oder landwirtschaftliche Flächen kaufen möchten

• Investoren, die extrem hohe Kapitalwertsteigerungen anstreben (Marktwachstum ist moderat)

• Käufer, die schnelle Transaktionen benötigen – Bürokratie kann zu Verzögerungen führen.

Top-Städte und Regionen für Investitionen in Kroatien (2025)

1. Dubrovnik

• UNESCO-geschützte Altstadt und Luxus-Tourismuszentrum

• Hohe Preise, aber starke kurzfristige Vermietungsrenditen

• Begrenzte Neuentwicklung aufgrund von Denkmalschutzgesetzen

Preise/m²: €4.500–€7.000
Rendite: 6–8% (kurzfristig)

2. Split

• Wachsende Expat- und digitale Nomadengemeinschaft

• Lebhafte Hafenstadt mit hervorragender Infrastruktur

• Starke Nachfrage im mittleren bis hohen Preissegment für Eigentumswohnungen und Häuser

Preise/m²: €3.200–€5.000
Rendite: 5.5–7.5%

3. Zadar

• Preiswerter als Split oder Dubrovnik

• Beliebt für ruhige Familienurlaube und Ruhestand

• Gute Mischung aus Wohnungen und Strandvillen

Preise/m²: €2.200–€3.200
Rendite: 4.5–6.5%

4. Istrien (Pula, Rovinj, Poreč)

• Halbinsel Nordadria mit italienischem Einfluss

• Beliebt bei slowenischen, deutschen und österreichischen Käufern

• Weingutimmobilien, Steinvillen und Landhäuser

Preise/m²: €2.000–€3.500
Rendite: 4–6%

5. Zagreb

• Die Hauptstadt, weniger Tourismus, aber starker langfristiger Mietmarkt

• Wachsende Studentenzahl und Remote-Arbeiter

• Erschwingliche Wohnungen in städtischen Zonen

Preise/m²: €2.200–€3.200
Rendite: 4–5%

Kaufprozess für Ausländer

1. Immobilienauswahl & Reservierung

2. Due Diligence und Vertragsentwurf

3. Einreichung zur Ministergenehmigung (Nicht-EU-Käufer)

4. Zahlung und Übertragungsregistrierung

5. Übergabe des Eigentumstitels im Grundbuch

⏱️ Zeitrahmen:

• EU-Bürger: ca. 30–45 Tage

• Nicht-EU-Bürger: 2–4 Monate (aufgrund der Genehmigung des Ministeriums)

🔍 Empfehlung: Arbeiten Sie immer mit einem kroatischen Immobilienanwalt zusammen, um die Sauberkeit des Titels, die Zonierung und die Eignung für ausländisches Eigentum zu überprüfen.

Rechtsarten des Eigentums

• Volle Eigentümerschaft ist Standard.

• Miteigentum ist möglich in gemeinsam genutzten Gebäuden (Wohnblocks).

• Keine Erbbau- oder Grundstücksteuern auf Privatbesitz.

✅ Ausländer können vollständig Wohnwohnungen und Häuser besitzen.
❌ Der Kauf von landwirtschaftlichem oder Waldland ist eingeschränkt, es sei denn, dies geschieht über ein Unternehmen.

Steuern und Gebühren für Immobilienkäufer

Potenzial der Mietrendite

• Kurzzeitvermietungen: Sehr profitabel in Küstenstädten wie Dubrovnik und Split (Hochsaison von Mai bis Oktober).

• Langzeitmieten: Zuverlässig in Zagreb und Universitätsstädten.

Durchschnittliche Bruttorenditen (2025):

• Kurzzeit: 6–9%

• Langzeit: 4–6%

Aufenthaltsoptionen im Zusammenhang mit Eigentum

Während Kroatien keine direkte Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft durch den Immobilienkauf anbietet, kann der Kauf von Immobilien andere Aufenthaltswege unterstützen.

✅ Temporäre Aufenthaltsgenehmigung (basierend auf dem Eigentum):

• Verfügbar für Nicht-EU-Käufer

• Die Immobilie darf nicht vermietet werden

• Jährlich verlängerbar

✅ Digital Nomad Visa:

• Kein Immobilienkauf erforderlich

• Gültig für 1 Jahr, verlängerbar

• Eigentum kann Ihren Fall stärken, wenn Sie später eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen

Vor- und Nachteile des Kaufs in Kroatien

✅ Vorteile:

• Rechtliche Sicherheit auf EU-Ebene

• Hohe Mietrenditen in Tourismusgebieten

• Volle Eigentümerschaft für EU-Käufer

• Niedrige Kaufsteuern

• Lebensqualität und Lebensstilattraktivität

⚠️ Nachteile:

• Bürokratische Verzögerungen für Nicht-EU-Genehmigungen

• Einschränkungen beim landwirtschaftlichen Land

• Komplexe Titeldokumentationen bei älteren Immobilien

• Saisonale Schwankungen im Tourismus beeinflussen einige Märkte

Fazit

Kroatien 2025 steht als vielversprechender, aber nuancierter Immobilienmarkt dar – ideal für diejenigen, die ein malerisches Leben, stabile Renditen und einen Fuß in der Mittelmeerregion der EU suchen. EU-Käufer genießen nahezu uneingeschränkten Zugang, während Nicht-EU-Investoren mit der richtigen rechtlichen Unterstützung ebenfalls teilnehmen können.

Von der Energie Splits über den Charme Istriens bis hin zur Stabilität Zagrebs bietet Kroatien eine gut ausgewogene Auswahl an Optionen für Käufer mit unterschiedlichsten Lebensstilen und Budgets.

Investieren Sie klug, bleiben Sie informiert, und Sie werden feststellen, dass Kroatien Geduld mit Schönheit und Renditen belohnt.