Betrugsprävention im internationalen Immobilienmarkt (2025): Ein praktischer Käuferleitfaden
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16.9.2025
Betrugsprävention im internationalen Immobilienmarkt (2025): Ein praktischer Käuferleitfaden
Grenzüberschreitende Käufer sehen sich zusätzlichen Risiken gegenüber: unbekannte Regeln, große Entfernungen und zahlreiche Vermittler. Die gute Nachricht: Die meisten Betrügereien sind leicht zu erkennen, wenn Sie eine einfache Verifizierungsroutine befolgen und Zahlungen nachvollziehbar halten. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen die Warnsignale, wie Sie verifizieren und wie Sie Zahlungen einrichten, die eine klare Nachvollziehbarkeit bieten.
Grundregel
Geben Sie niemals den vollen Betrag frei, bis Eigentum, Verkäuferzuständigkeit und Übergabebedingungen verifiziert wurden — und Ihr Vertrag, Rechnungen und Überweisungsbeschreibung wortgenau übereinstimmen.
Betrugsmuster — eine klare Tabelle
| Muster | Warnsignale | Wie zu verifizieren | Sichere Handlung |
|---|---|---|---|
| Falsches Eigentum / betrügerischer Verkäufer | Kein aktueller Grundbuchauszug; Ausreden, um die Notarisierung zu umgehen; Druck, „heute zu handeln“ | Aktuellen Grundbuchauszug einholen; Namen des Verkäufers mit Ausweis und Urkunde abgleichen | Nur über Notar/Registrar verhandeln; ID-Prüfungen im Vertrag festhalten |
| Zahlungsumleitung (E-Mail/IBAN-Austausch) | Neue Kontodaten im letzten Moment geschickt; „vorübergehendes“ oder drittes Konto | IBAN über einen zweiten Kanal verifizieren; mit dem Notar abgleichen | Treuhandkonto nutzen oder den Begünstigten vor der Überweisung schriftlich bestätigen |
| Anzahlungstricks | Hohe, nicht rückerstattbare Anzahlung mit vagen Bedingungen | Schriftlichen Zeitplan mit Auslöseschritten und Rückerstattungen fordern | Zahlungen in Raten leisten; einen letzten Betrag für Urkunde/Schlüssel zurückhalten |
| Eigentum mit versteckten Belastungen | „Sauberer Titel“-Behauptung, aber kein Belastungsnachweis | Belastungsprüfung und Plan zur Belastungsauflösung in Auftrag geben | Verkäufer verpflichten, Belastungen vor Abschluss aufzuheben |
| Unlizenzierte Makler / Scheinfirmenanwälte | Keine Lizenznummer; kein Büro; allgemeine E-Mails | Regulierungsregister prüfen; Engagementschrift anfordern | Mit lizenzierten Beratern arbeiten; schriftliche Mandate unterzeichnen |
| Off-Plan ohne Schutzmaßnahmen | Keine Treuhand; keine Bank-/Versicherungsgarantie; vage Meilensteine | Treuhand- und Meilenstein-Zertifikate anfordern | Nur an Meilensteine zahlen, die durch Dokumente belegt sind |
| Versprechen von Mietrenditen | Garantierte Rückflüsse ohne Verträge oder geprüfte Konten | Verträge, geprüfte Zahlen und Bestätigungen der Satzung anfordern | Erträge mit realen Ausgaben und Leerstand kalkulieren |
Verifizierungsroutine — 8 Schritte
1) Identität & Zuständigkeit: Verkäuferausweis mit Urkunde und Grundregister abgleichen. 2) Eigentum: aktuellen Auszug + Belastungsprüfung einholen. 3) Nutzung der Immobilie: Zonen- und Kurzzeitvermietungsregeln prüfen. 4) Condo/HOA: Satzung und Gebührenordnung lesen. 5) Steuern & Dienstleistungen: Verkäufer-Verschuldungsnachweise anfordern. 6) Technische Überprüfung: Unabhängige Inspektion in Auftrag geben. 7) Vertragskontrollen: Zahlungen an Dokumente koppeln, die Sie erhalten werden. 8) Zahlungsnachweis: MT103-Kopien aufbewahren und Narrative mit dem Vertrag abgleichen.
Zahlungssicherheit in einem Absatz
Wo verfügbar, nutzen Sie Treuhand- oder Notar/Kanzleikundenkonto. Wenn Sie direkt bezahlen, spiegeln Sie die Treuhandkontrollen im Vertrag wider (Phasen, Dokumentenauslöser, Fristen). Überweisen Sie niemals an Konten, die im Vertrag nicht genannt sind. Wenn Sie Beispiele für Formulierungen und einen gestaffelten Plan benötigen, der anpassbar ist, informieren Sie sich über sichere Zahlungsbedingungen.
Dokumente, auf die Sie bestehen sollten
Eigentumsnachweis/Urkundenreferenz; Belastungsnachweis; Verkäuferausweis + Verkaufsberechtigung; Bestätigungen für Zonierung/Genehmigungen; Condo/HOA-Satzung; Reservierungs-/Vorvereinbarung; endgültiger Vertrag/Urkunde; Abschlussabrechnung; Treuhandvertrag (falls verwendet); Rechnungen; Bank MT103-Quittungen.
Zwei Expertenhinweise
„Die meisten Betrügereien scheitern, wenn Sie eine Dokumentenprüfung anfordern und Namen abgleichen — tun Sie dies vor jeder Anzahlung.“ — Mei, Rechtsberaterin
„Zahlungsumleitung ist das größte Risiko bei grenzüberschreitenden Geschäften — verifizieren Sie die Begünstigendaten jeden Mal über einen zweiten Kanal.“ — Aiko, Compliance-Leiterin
Häufige Fehler (und schnelle Lösungen)
Zahlungen an ein „vorübergehendes“ Konto senden → niemals tun; Begünstigten beim Notar bestätigen.
Nicht rückerstattbare Anzahlungen mit vagen Bedingungen → Rückerstattungsbedingungen schriftlich definieren oder Treuhand nutzen.
Keine Belastungsprüfung → Belastungen folgen der Immobilie; Verkäufer müssen vor Abschluss entlasten.
Kein MT103-Nachweis → Anfordern und für jede Überweisung archivieren.
FAQ
Sind Betrügereien im Ausland häufig? Sie sind sichtbar, aber mit sorgfältigen Überprüfungen und sicheren Zahlungen vermeidbar.
Ist Treuhand immer verfügbar? Nein; wenn nicht, verwenden Sie ein Notar/Kanzleikundenkonto oder gestaffelte Direktzahlungen.
Was beweist meine Zahlung? Bank MT103 sowie Vertrags-/Rechnungsreferenzen und, wo verwendet, Treuhandfreigaben.
Kann ich mich auf die Aussagen des Maklers verlassen? Nur mit Dokumenten — immer durch das Register und den Notar verifizieren.
Nächste Schritte
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