✅ Dürfen Ausländer in Japan Immobilien kaufen?

Ja — Ausländer können in Japan ohne Einschränkungen Immobilien erwerben und besitzen, auch Grundstücke. Sie benötigen weder einen Wohnsitz, die Staatsbürgerschaft noch ein Visum, um zu investieren.

🏯 Japan bietet 100% freien Besitz für ausländische Privatpersonen und Unternehmen.

⚖️ Gesetze zum ausländischen Eigentum in Japan (2025)

• Keine Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken

• Eigentum kann im Namen einer Einzelperson oder eines ausländisch registrierten Unternehmens erfolgen

• Es ist nicht erforderlich, persönlich anwesend zu sein, um den Kauf abzuschließen (eine rechtliche Vertretung ist möglich)

📌 Einschränkungen:

• In einigen ländlichen oder militärnahen Gebieten kann eine Meldung nach dem Gesetz über Devisen und Außenhandel (FEFTA) erforderlich sein

• Der Kauf von Agrarland erfordert eine spezielle Genehmigung und ist für ausländische Privatpersonen in der Regel nicht gestattet

🏙️ Die besten Städte für Investitionen in Japan (2025)

🔹 1. Tokio

• Stärkster Markt für Mietwohnungen, Kapitalgewinne und internationale Nachfrage

• Stadtteile wie Shibuya, Minato und Setagaya ziehen sowohl Einheimische als auch Expats an

🔹 2. Osaka

• Bezahlbare Alternative zu Tokio mit hohen Mietrenditen

• Ideal für Studentenwohnheime und serviced apartments

🔹 3. Kyoto

• Kulturelles Touristenziel mit starkem Potenzial für kurzfristige Vermietungen

• Achten Sie auf Zulassungsregelungen für Airbnb-ähnliche Immobilien

🔹 4. Fukuoka

• Japans schnellst wachsende Stadt

• Technologisches Zentrum mit steigendem Bedarf an Wohn- und Büroimmobilien

🔹 5. Sapporo & Niseko

• Boom in der Wintertourismus- und Skiresort-Immobilien

• Zunehmende ausländische Nachfrage, insbesondere aus Australien und Südostasien

💰 Immobilienpreise 2025

In Japan wird der Yen (JPY) verwendet. Die Preise variieren erheblich je nach Bezirk und Zonierung.

📈 Mietrenditen & ROI

Kurzfristige Vermietungen sind durch das „Minpaku“-Gesetz geregelt – Lizenzen und lokale Genehmigungen sind erforderlich.

🛠️ Kaufprozess für Ausländer

1. Wählen Sie eine Immobilie und führen Sie eine Due Diligence durch

2. Unterzeichnen Sie das Absichtsschreiben und zahlen Sie eine Anzahlung (ca. 5–10%)

3. Überprüfen Sie den Vertrag und unterzeichnen Sie den Kaufvertrag

4. Zahlen Sie den Restbetrag und registrieren Sie das Eigentum beim Rechtsamt

5. Beauftragen Sie einen gerichtlichen Schreiber (Rechtsbeamter) für die Einhaltung und Übertragung

⏱️ Gesamtzeit: ca. 30–60 Tage
📋 Finanzierung: Ausländer haben möglicherweise Schwierigkeiten, Hypotheken ohne Wohnsitz zu erhalten – Barzahlungen sind verbreitet.

🧾 Steuern & Gebühren

Erbschaftssteuer gilt ebenfalls in Japan, auch für im Ausland besessenes Eigentum.

🛂 Bietet der Immobilienkauf Aufenthaltsrecht oder Visum?

❌ Nein – der Besitz von Immobilien führt nicht zu einem Aufenthaltsrecht oder Visum.

Allerdings:

• Sie können einen Investor-/Geschäftsleiter-Visum beantragen, wenn Sie ein Unternehmen gründen

• Ein Digitaler Nomaden-Visum wird für Ende 2025 überprüft

🏘️ Wer sollte in Japan investieren?

✅ Ideal für:

• Investoren, die eine stabile, langfristige Wertsteigerung und rechtliche Sicherheit suchen

• Käufer, die auf Airbnb-ähnliche Vermietungen in Touristengebieten abzielen

• Expats mit lokalen Verbindungen oder häufigen Reisen nach Japan

• Käufer von Ski- und Ferienwohnungen in Niseko, Hakuba oder Okinawa

❌ Nicht ideal für:

• Antragsteller auf Staatsbürgerschaft oder Aufenthalt

• Käufer, die von hohen kurzfristigen Gewinn mit Wiederverkäufen ausgehen

• Personen, die auf Hypothekenfinanzierung ohne Wohnsitz angewiesen sind

🔮 Marktentwicklungen 2025 in Japan

• Tokios Mietmarkt boomt aufgrund der Rückkehr von Expats und Bevölkerungsverschiebungen

• Die Rückkehr des Tourismus treibt das Wachstum von Airbnb in Kyoto, Osaka und Hokkaido an

• Eine alternde Bevölkerung bedeutet, dass immer mehr Wiederverkaufsbestände in den Vororten auf den Markt kommen

• Ausländische Nachfrage nimmt zu aus Südostasien, Australien und dem Nahen Osten

• Die Regierung verbessert die digitale Immobilienregistrierung und Leitfäden für ausländische Investoren

🧭 Fazit

Japan bleibt einer der sichersten, transparentesten und offensten Immobilienmärkte in Asien. Mit 100% Eigentumsrechten, einer soliden Tourismusinfrastruktur und hohen Mietrenditen in den richtigen Lagen ist es bei globalen Investoren beliebt.

Auch wenn der Kauf von Immobilien keine Visa-Optionen bietet, entschädigt Japan mit wirtschaftlicher Stabilität, Infrastruktur und konstanter Mietnachfrage. Konzentrieren Sie sich auf wichtige Städte, arbeiten Sie mit lokalen Fachleuten zusammen und Sie können stetige langfristige Gewinne erzielen.