الاستعانة بمصادر خارجية للعمليات التجارية في مجال العقارات في اليونانتأكد من الامتثال القانوني للتصاريح،كثافة، وقانون المشترين الأجانب

استشارات عقارية في اليونان – هيكلة الصفقات عبر الجزر والمدن | VelesClub Int.

لماذا attract اليونان المطورين والمستثمرين عبر الحدود

أصبحت اليونان واحدة من أكثر وجهات العقارات المرغوبة في أوروبا بفضل برنامج التأشيرة الذهبية، وانخفاض نقاط دخول الأصول، والعوائد الإيجارية العالية - خاصة في المواقع المدفوعة بالسياحة مثل أثينا، سالونيك، كريت، وكيكلاديس. يسعى المطورون لتطوير مشاريع فندقية جديدة، بينما يقوم المستثمرون بشراء عقارات سكنية للإيجارات قصيرة الأجل، ويستهدف رأس المال المؤسسي مناطق تجديد حضرية متعددة الاستخدامات.

ومع ذلك، على الرغم من هذه الفرص، تظل اليونان بيئة قانونية مجزأة. تختلف أنظمة التخطيط المحلية من منطقة إلى أخرى، وتختلف مواعيد إصدار التصاريح حسب البلدية، وسجلات الملكية قد تكون أحيانًا غير مكتملة أو متنازع عليها. يجب على الفاعلين الأجانب التنقل في هياكل بيروقراطية متعددة الطبقات، والامتثال للقانون المدني اليوناني، والتخطيط للحصول على موافقات قد تستغرق عدة أشهر للتجديدات أو البناء.

التحديات الشائعة في مشاريع العقارات اليونانية

يقلل العديد من المستثمرين من مدى لامركزية تنظيم العقارات في اليونان. قد تستغرق تصاريح التخطيط الحضري من 4 إلى 12 شهرًا اعتمادًا على البلدية. على سبيل المثال، يجب أن تتوافق تطويرات السياحة في سانتوريني مع حماية التراث الإقليمي، والموافقات البيئية، وقيود الانحدار - بالإضافة إلى القوانين الوطنية. في الوقت نفسه، تعمل مركز أثينا بموجب حوافز التجديد، لكنها تفرض لوائح صارمة بشأن الكثافة والتصميم.

تحد آخر هو التحقق من المعلومات المتعلقة بالملكية والمسح العقاري. على الرغم من أن اليونان لديها نظام مسح وطني، إلا أن العقارات القديمة قد تفتقر إلى تسجيل محدث، خاصة في المناطق الريفية أو الجزرية. قد يكون من الضروري التوضيح القانوني وإعادة تعريف الحدود قبل البيع.

كيف تدعم VelesClub Int. مشروعك في اليونان

• تشخيص تقسيم الأراضي: نقدم وضوح استعمال الأراضي للعقارات الحضرية والريفية والجزرية. يشمل ذلك تصنيف السياحة، الأهلية التجارية، وقيود البناء.
• تناسق التراخيص: نتولى تصاريح مشاريع السياحة، تسجيل الإيجارات، تنسيق التأشيرة الذهبية، وموافقات التجديد عبر العديد من الهيئات.
• تنظيف الملكية والقانون: نعمل مع محامين محليين لضمان إمكانية نقل الملكية بالكامل، وتصحيح تسجيل الأراضي، والامتثال للتراث.
• هيكلة الضرائب وتأسيس الكيانات: للمطورين والمشترين، ننشئ كيانات ضريبية فعالة تحت الأطر اليونانية والدولية لإدارة الشراء، الاستخدام، والمغادرة.

أنواع المشاريع التي نساعد بها عبر اليونان

تدعم VelesClub Int. المشاريع في أثينا، سالونيك، كريت، رودس، كورفو، ميكونوس، والبر الرئيسي لليونان. تشمل هذه:

• مشاريع الضيافة: الفنادق البوتيكية، فنادق الشقق، والفيلات التي تستهدف السياحة يجب أن تتوافق مع معايير وزارة السياحة. نؤمن التراخيص التشغيلية والتوافق البيئي.
• المحافظ السكنية: تتطلب الإيجارات قصيرة الأجل تسجيل AL. نحن نراقب حدود الز zoning، وعتبات التشبع، وعمليات التجديد، خاصة في المناطق الشعبية مثل أثينا وِحانيا.
• إعادة تطوير حضري: في أثينا وسلمون وأماكن التجديد، تقدم حوافز لكنها تتطلب الامتثال لقوانين الكثافة ومتطلبات الحفظ. نقدم النصح حول المسارات المثلى للاستخدام والترخيص.
• البنك العقاري وإعادة البيع: للمستثمرين على المدى الطويل، نجري دراسات جدوى لعمليات بنوك الأراضي في مناطق التوسع في البنية التحتية - مما يتيح إعادة البيع أو إمكانية الشراكة المستقبلية.

اتجاهات سوق التأشيرة الذهبية والخطوات القانونية

يسمح برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان للمستثمرين غير الأوروبيين بالحصول على الإقامة من خلال شراء عقار بقيمة 250,000 يورو أو أكثر (أو 500,000 يورو في المناطق المركزية في أثينا وسالونيك منذ التحديثات الأخيرة). لقد جذب هذا البرنامج آلاف المتقدمين، خاصة من الصين وتركيا وروسيا وإسرائيل والشرق الأوسط. ومع ذلك، تختلف أوقات المعالجة القانونية، ويجب على المستثمرين ضبط توقيت شراء الممتلكات بدقة ليتزامن مع مراحل تقديم طلب التصريح بالإقامة.

نساعد في توافق أنواع الممتلكات مع عتبات الأهلية، وإعداد ملف التأشيرة الذهبية الكامل، وإدارة القياسات الحيوية والمواعيد، وتنسيق الرقم الضريبي، وحسابات البنوك، وترجمة العقود مع محامين موثقين.

توقيت التصريحات، مخاطر التمويل، ودعم الحسابات المحجوزة

أحد المخاطر الرئيسية في العقارات اليونانية هي تأخيرات في التصريحات. قد تتطلب تجديدات الفنادق أو السكن ما يصل إلى عام للحصول على الموافقات - مما قد يعطل جداول التمويل. بالنسبة للمستثمرين الأجانب الذين يعتمدون على ضمانات بنكية أو عقود بناء تعتمد على المعالم، فإن هذا يخلق توترًا بين النفقات المالية واليقين القانوني.

تقوم VelesClub Int. بهيكلة شروط الصفقات المحمية باستخدام حسابات محجوزة، وشروط المعالم، وحماية المسؤولية القانونية. نقدم النصح لعملائنا حول استراتيجية المراحل ونعين على الحفاظ على نزاهة التدفق النقدي خلال مراحل التصريح الممتدة.

التزامات المشترين الأجانب وعملية الاستحواذ

يجب على المقيمين غير اليونانيين الحصول على رقم ضريبي يوناني (AFM)، وفتح حساب مصرفي يوناني، وتنفيذ عقود البيع الموثقة. تُسجل جميع عمليات نقل الملكية مع السجل الوطني وسجل الأراضي المحلي. المساعدة القانونية إلزامية، وتنظم المعاملات من قبل موثقين وغالباً ما تتطلب ترجمات موثقة.

ننسق هذه السلسلة كاملة: من اختيار الممتلكات والدراسات الجدية إلى الانتهاء من العقود، وتسجيل ما بعد البيع، وتقديم طلب التأشيرة الذهبية. نضمن أيضًا تلبية المشترين لمتطلبات التصريحات الضريبية السنوية والتزامات ENFIA (ضرائب ملكية الممتلكات).

الضرائب العقارية، التكاليف، والامتثال

يواجه مشترو العقارات في اليونان ضريبة نقل بنسبة 3% (إعادة بيع) أو 24% ضريبة القيمة المضافة (الأبنية الجديدة)، بالإضافة إلى رسوم الموثق، والتسجيل، والمحامين. تُطبق الضرائب العقارية السنوية (ENFIA) استنادًا إلى المساحات والمعدلات من المناطق. يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار تتراوح من 15-45%، مع إمكانية خصم المصاريف استنادًا إلى نوع استخدام الممتلكات.

نقوم بتمهيد التعرض الضريبي، وتحسين هيكل الشراء، وتقديم دعم تقارير الإيجارات. بالنسبة للمطورين، نقوم بإنشاء آليات استرداد ضريبة القيمة المضافة ونتعاون مع محامين ضريبيين للتخطيط المستقبلي.

أفضل المدن والمناطق لنمو العقارات

• أثينا: إن انتعاش الحضر يدفع الطلب على الشقق والفنادق. تعد المناطق الحضرية (كوككي، إكزركيا، كولوناك) نقاط جذب للتأشيرة الذهبية ولكن تواجه عتبات جديدة تبلغ 500,000 يورو.
• سالونيك: مركز شمالي يضم أسعارًا معقولة وطلب قوي من الطلاب وسياحة اللوجستيات والطب. مناسب للمشاريع التي تحقق قيمة جيدة وكذا الأصول المتعددة الاستخدامات.
• كريت: إمكانية سياحة وخدمات لوجستية على مدار السنة. توفر هيراكليون وِحانيا خيارات سكنية ومنتجعات؛ الأراضي القابلة للبناء محدودة على الساحل.
• ميكونوس وسانتوريني: أسواق سياحية فاخرة ذات محدودية في العرض وصعوبات في الترخيص. الأنسب للفنادق البوتيكية أو الفيلات الفاخرة - وغالبًا ما تكون تحت ملكية SPV.

معايير ESG، والاستدامة، والامتثال السياحي

تشجع القوانين اليونانية البناء المستدام من خلال شهادات أداء الطاقة والوصول إلى صناديق خضراء من الاتحاد الأوروبي. تنطبق أنظمة تصنيف الفنادق وقوانين السلامة من الحرائق على جميع العمليات السياحية. يجب أن تتضمن التطويرات الجديدة ميزات كفاءة الطاقة (مثل العزل الحراري، والأنظمة المتجددة) لتجاوز الفحص.

تدمج VelesClub Int. معايير ESG في التصميم، وتراقب الترخيص البيئي، وتدعم الوصول إلى حوافز مدعومة من الدولة أو الاتحاد الأوروبي للمشروعات المؤهلة.

الحماية القضائية وتسوية المنازعات

تخضع المعاملات العقارية في اليونان لقانون المدني ولتنفيذ العقود. يتم التعامل مع معظم المنازعات (عيوب الملكية، تأخير التسليم، أو خرق المقاول) من خلال الإجراءات الموثقة أو المحاكم التجارية. يمكن تضمين بنود التحكيم في العقود ولكن يجب أن تتبع شروط الولاية القضائية اليونانية.

نقوم بصياغة بنود حماية، وإجراء إجراءات ما قبل التقاضي عند الضرورة، ونتعاون مع شركات التقاضي في حال تصعيد المنازعة.

كيف تضمن VelesClub Int. الأمان القانوني وسرعة التنفيذ

• إشراف قانوني 360°: من فحص الملكية إلى تدقيق التصاريح، نسيطر على كل طبقة قانونية من المعاملة ودورة الأصول.
• دعم المطورين و SPV: للمبيعات المسبقة أو بناء الفنادق، نقوم بإنشاء شركات يونانية، وتصميم برامج تدفق رأس المال، والتوافق مع قانون العقارات.
• التوافق ما بعد البيع: ENFIA، والإقرارات الضريبية، وتقارير AL، والتأمين - نبقى الشريك المركزي بعد الاستحواذ.
• منصة شفافة: يمكن للعملاء الوصول إلى حالة المشروع، والمستندات، والاتصالات المحلية عبر بوابة استشارات VelesClub Int.

ابدأ مشروعك العقاري اليوناني مع VelesClub Int.

مع تعقيد التقسيم، ومواعيد التصريح، وتطور التأشيرة الذهبية، تتطلب اليونان أكثر من الوساطة. تقدم VelesClub Int. استشارات عقارية منظمة عبر أثينا، سالونيك، الجزر، والأراضي الرئيسية - مع توافق قانوني كامل ووضوح تشغيلي للمطورين، والوسطاء، والمشترين الأجانب.

سواء كنت تبدأ مشروع سياحي، أو تأمن أصول التأشيرة الذهبية، أو تطور محافظ متعددة الاستخدامات، تقدم اليونان إمكانية حقيقية - ولكن فقط مع بصيرة قانونية. VelesClub Int. هي شريكك الاستراتيجي لتنفيذ عقاري متوافق وآمن ومنظم في اليونان.