عقارات استثمارية ذات عوائد مرتفعة في تايلاندأرض التناقضات - من الشواطئ الهادئةإلى ليالي النيون

ما الذي يجذب شراء العقارات في تايلاند؟

في أوقات الأزمات وانخفاض قيمة الروبل، يُعتبر الاستثمار في العقارات أحد أكثر الحلول موثوقية لحماية الأصول. عدد الأشخاص الذين يشترون عقارات في الخارج ينمو كل عام. لا تزال تايلاند وجهة شائعة بين الروس لشراء العقارات لأغراض السكن والاستثمار.

سنتناول في هذا المقال بشكل تفصيلي أسباب جذب تايلاند للمشترين ليس فقط من روسيا، بل من جميع أنحاء العالم. ما هي المناطق الأكثر جاذبية للشراء وما الذي يجب الانتباه إليه عند اتخاذ قرار شراء عقار في تايلاند.

خمسة عوامل رئيسية لجاذبية الاستثمار في تايلاند

1. استقرار العملة الوطنية هو أحد أهم المؤشرات للمستثمر. العملة التايلاندية (THB) تُعتبر واحدة من أقوى وأستقر خمس عملات في العالم، ولم تنخفض قوتها الشرائية لأكثر من 10 سنوات.
2. السياحة. تحتل تايلاند المرتبة بين أفضل 20 دولة في العالم من حيث عدد الزوار، وفقًا لمنظمة السياحة العالمية (UNWTO). ما يجذب الانتباه هو عدم وجود موسمية واضحة. في الموسم "المرتفع"، يأتي السياح من دول رابطة الدول المستقلة وأوروبا إلى هنا. خلال الموسم "المنخفض"، هناك العديد من الزوار من الصين ودول جنوب شرق آسيا الأخرى، بالإضافة إلى أستراليا. بالنسبة للمستثمرين والسائحين من الصين، لا يختلف وقت السنة على الإطلاق، فهم يزورون فوكيت على مدار السنة. 
   "يجب أن نلاحظ أيضًا أنه وفقًا للإحصاءات من مصادر متنوعة، اليوم (نهاية عام 2023) وصلت فوكيت إلى حوالي 70% من استعادة حركة السياحة مقارنة بالفترة قبل الأزمة. وهذا يشير إلى أن الإمكانات السياحية لم تصل إلى ذروتها بعد"، كما تقول أوكسانا شاراكينا، مديرة مكتب تمثيل VelesClub Int في تايلاند.
3. السوق العقاري في مرحلة نمو. يتأثر نمو السوق العقاري في تايلاند، وخاصة في فوكيت، بالقيود المفروضة على الأراضي القابلة للبناء، حيث أن هناك مساحة محدودة لبناء العقارات وهنالك قيود صارمة على البناء العالي. بالطبع، هذا له تأثير إيجابي على نسبة الإشغال والدخل من العقارات. في الوقت نفسه، جميع استراتيجيات الاستثمار تعمل في تايلاند، مما يجعل من الممكن تحقيق دخل مرتفع بالدولار الأمريكي: إعادة البيع، التأجير، والاستراتيجية المختلطة. ومتوسط فترة استرداد التكاليف هو 7-8 سنوات. 
   "نعمل في أكثر من 20 دولة، وحقًا، التوجه الآسيوي، وخاصة تايلاند، فوكيت، يُظهر بعضًا من أعلي مؤشرات الاستثمار في العالم. على سبيل المثال، عائد الإيجار في فوكيت يصل إلى 12%، في حين أن 6% تُعتبر مؤشرًا جيدًا في أوروبا" - تقييم الشريك الإداري العام ومؤسس سيرجي توما نوف.
4. الضرائب. في تايلاند، تعتبر الضرائب العقارية من بين الأدنى. ستدفع 1-2% من سعر العقار عند الشراء، اعتمادًا على كيفية تنفيذ الصفقة - في صيغة الملكية الحرة (Freehold) أو الإيجار طويل الأمد (Leasehold). كما أن ضريبة ملكية العقار تتمتع بمقياس تصاعدي، وبالمعايير الروسية تُعتبر غير مهمة. معدل الضريبة الأقصى للوافدين الأجانب على الدخل الناتج عن تأجير العقارات هو 15%، ولكن يمكن تقليله قانونيًا إلى 3%. كما ستعتمد ضريبة البيع على الشكل القانوني للملكية، وأحيانًا يمكن تقسيم هذه الضريبة بين المشتري والبائع.
5. استراتيجية تطوير واضحة. وبالتالي، تهدف خطة التطوير الخمسية لفوكيت إلى تحقيق الأهداف التالية

• أن تصبح مركزًا للثقافة الغذائية;
• أن تصبح مركزًا للسياحة الصحية والطبية العالمية;
• تطوير السياحة الرياضية;
• أن تصبح مركزًا تعليميًا دوليًا;
• تنفيذ التقنيات الرقمية (مدينة ذكية);
• أن تصبح مركزًا للسياحة البحرية.

في الوقت نفسه، تلعب تطوير البنية التحتية دورًا حاسمًا في تحقيق هذه الأهداف، وفقًا للسلطات.

كيف تختار عقارًا للاستثمار في تايلاند؟

عند الاستثمار في العقارات في أي دولة، يجب أخذ عدد من العوامل في الاعتبار التي تؤثر مباشرة على إمكانيات الاستثمار: التنمية الاقتصادية للدولة، الموقع، موثوقية المطور، جودة البناء، والمخاطر. وبالطبع، فإن اختيار كائن الاستثمار سيعتمد على الهدف والاستراتيجية.

تقليديًا، في تايلاند، هناك عدة مناطق تُعتبر عادة عند شراء العقارات.

فوكيت أو باتايا

تقليديًا، تشمل المواقع السياحية فوكيت وباتايا. ومع ذلك، إذا نظرنا بعمق أكثر، يمكننا القول إن تدفق السياح قد تعافى بالكامل فقط في فوكيت. في باتايا، تأخر التعافي من أزمة كوفيد، وعامل مهم اليوم هو عدم وجود مطار خاص بها. بينما مطار فوكيت يستقبل ما يصل إلى 12 مليون سائح سنويًا.

اليوم، تقدم باتايا عقارات استثمارية أكثر تكلفة، ولكن يجب أخذ خطر استرداد الاستثمار لفترة أطول وعائدات إيجارية أقل بعين الاعتبار.

تُظهر العقارات السياحية في فوكيت ربحية عالية ومستقرة، بمتوسط يصل إلى 30% عند شراء كائن في بداية المبيعات. كما أن دخل الإيجار يبقى عند مستوى عالٍ - حتى 12%. أيضًا، يقدم بعض المطورين خيار مضمون لعائد الإيجار، بل وإمكانية الحصول على قرض للأجانب بنسبة 6%.

مواقع أخرى شعبية في تايلاند

الجميع يعرف مثل هذه المنتجعات الشعبية مثل كوه ساموي، وكرابي، وفانغ نغا، ولكن القليل من الناس يعتبرون هذه المواقع للاستثمار العقاري. بالفعل، يحتاج المستثمر هنا إلى تقييم أكثر دقة لجميع العوامل التي تؤثر على الربحية والاستعداد لعائد أبطأ من الأموال المستثمرة. ولكن في مثل هذه المواقع، يمكنك شراء فيلا على الخط الساحلي الأول بسعر جيد، والذي سيزداد سعره على مر السنين وسيظل مطلوبًا للإيجار.

"لنلقِ نظرة على كوه ساموي، على سبيل المثال. منذ عام 2009، هناك حظر على بناء الشقق في الكوندومينيوم على الجزيرة، وارتفاعات الأبنية محدودة ما بين 6-12 مترًا. وهذا يفسر هيمنة الفيلات والبنغلات على كوه ساموي، وقد لم يتم تحديث مخزون الشقق والفنادق على الإطلاق. لذلك، يمكن أن يمنح بناء مشروع جديد على الجزيرة عائدًا جيدًا للمستثمر. بدأ بعض المطورين في بناء مكثف للكوندومينيوم مع بنية تحتية داخلية متطورة على الجزيرة، ولدينا ما نقدمه للمستثمرين."- كما تحدد رئيسة التحليل في VelesClub Int. كسينيا شاماتيكو.

العاصمة بانكوك

إذا تحدثنا عن عاصمة تايلاند، بانكوك، فتتمتع ببنية تحتية حديثة ومتطورة. إنها واحدة من أكثر المدن شعبية وزيارة في جميع أنحاء جنوب شرق آسيا. هناك دائمًا طلب مستقر على العقارات المحلية، بما في ذلك الإيجارات. ونتيجة لذلك، يضمن ذلك جاذبيتها الاستثمارية، لكن الربحية ستكون أقل من تلك الموجودة في المواقع السياحية.

ما المهم معرفته عند شراء عقار في تايلاند؟

1. يعتمد شكل الملكية - الملكية الحرة (Freehold) أو الإيجار طويل الأمد (Leasehold)، على الغرض من الشراء واستراتيجية الاستثمار. تحمي القوانين التايلاندية حقوق المملكة وحقوق المستثمر، من المهم اختيار مطور بعناية ودراسة العقد بدقة.
2. إذا كنت تخطط لشراء فيلا، يجب أن تعرف أن البناء فقط هو ما يمكن أن يكون مملوكًا بالكامل من قبل شخص فرد. لتسجيل الأرض في الملكية الحرة، ستحتاج إلى فتح شركة في تايلاند. ومع ذلك، فإن ذلك ليس بالصعوبة التي تبدو عليها، وVelesClub Int. تقدم المساعدة في ذلك.
3. لا يمنح شراء العقارات بموجب القانون التايلاندي الحق في الحصول على إقامة. في الوقت نفسه، هناك تأشيرات سكن طويلة الأجل بديلة، بما في ذلك إمكانية المشاركة في برنامج تايلاند Elite والحصول على تأشيرة استثمار لفترة تصل إلى 20 عامًا.
4. تعتمد عملية الميراث إلى حد كبير على شكل الملكية التي تم تصميم الكائن بها. فعلاً، فقط عند تسجيل العقارات في الملكية الحرة، سيصبح الورثة الملاك الكاملين للكائن بعد أن يتلقى الوصي حكم المحكمة بشأن قضية الإرث. لكن لا تتعجل في ذلك. عند شراء كائن للإيجار (Leasehold)، يمكنك تضمين نقطة نقل حق الإيجار إلى ورثتك القانونيين في العقد.
5. يمكن شراء جميع الكائنات تحت الإنشاء في تايلاند من المطورين بالتقسيط حتى نهاية البناء، حيث أن الدفعة الأولية ستكون حتى 30%. في الوقت نفسه، يقدم بعض المطورين أيضًا خيارات تقسيط على مدى 3-5 سنوات بنسبة 5-7% أو إمكانية الحصول على قرض للأجانب بنسبة 6% لمدة تصل إلى 15 عامًا. وستكون العروض التي تضمن عائدات من 1-3 سنوات أو إعادة شراء أكثر جاذبية للمستثمر. من الجدير بالذكر أن المستثمر لديه دائمًا خيار التعاقد على الإيجار بنفسه، أو استخدام خدمات شركة إدارة متخصصة تهتم بتأجير الكائن نفسه، ويتقاضى المستثمر، أينما كان في العالم، دخل ثابت.
6. يوفر المطورون فرصة لإعادة بيع كائن في أي مرحلة من مراحل البناء مع نقل الدين إلى شخص آخر، مما يسمح للمستثمرين بتحقيق أقصى عوائد من الاستثمار في كائن قيد الإنشاء من خلال استثمار الحد الأدنى من الدفعة المقدمة وأقساط عدة، دون إتمام المدفوعات بالكامل. تُعتبر هذه الاستراتيجية الاستثمارية الأكثر ربحية.

الاستثمار في العقارات في كل دولة لديه خصوصياته ونقائصه، واختيار كائن، سواء للاستثمار أو للسكن، يتطلب الوقت لدراسة السوق.