قوائم عقارات الاستثمار في بوسانالبنية التحتية الحضريةذات الطابع الساحلي

العقارات في بوسان، كوريا الجنوبية

لماذا الاستثمار في بوسان

تُعد بوسان، ثاني أكبر مدينة في كوريا الجنوبية، مدينة ساحلية مشهورة بمينائها الدولي، وبنيتها التحتية الحديثة، وقطاع السياحة المزدهر. تعرف بشاطئ هايونداي، وسوق جاكالشي النابض بالحياة، والطرق الساحلية ذات المناظر الخلابة، حيث تمزج بوسان بين الطاقة الحضرية والجمال الطبيعي. نتيجة لذلك، تجذب المدينة المستثمرين في العقارات المحليين والأجانب الذين يبحثون عن فرص نمو خارج سيول. توفر العقارات في بوسان تكاليف دخول أقل نسبياً، وطلباً مرتفعاً في المناطق الرئيسية، وتقدماً على المدى الطويل في كلا القطاعين السكني والتجاري.

أنواع العقارات في بوسان

تتميز سوق العقارات في بوسان بالتنوع، بما في ذلك:

• شقق سكنية عالية الارتفاع — تشيع في هايونداي، ومدينة مارين، ومدينة سنتوم، وغالباً ما توفر إطلالات على المحيط ووسائل راحة فاخرة.
• فلل وبيوت مزدوجة منخفضة الارتفاع — توجد في أحياء تقليدية أكثر مثل يونسان-دونغ ودونغناي.
• مكاتب فندقية (مزج بين المكتب والفندق) — وحدات مدمجة تُستخدم للأغراض السكنية والتجارية، خاصة بالقرب من محاور النقل.
• عقارات تجارية — تقع في سومييون ونامبو-دونغ، وهما مركزان لتجارة التجزئة والمالية في بوسان.
• قطع أرض — نادرة في مراكز المدينة، لكنها تتوفر أحياناً في مناطق إعادة تطوير الأطراف مثل جيجانغ-غون.

لوائح الملكية الأجنبية

تسمح كوريا الجنوبية للأجانب بشراء العقارات، بما في ذلك في بوسان، مع قيود قليلة جداً:

• يمكن للأفراد والشركات الأجنبية شراء عقارات سكنية أو تجارية أو صناعية.
• يجب تسجيل الملكية خلال 60 يوماً لدى المكتب المحلي المختص.
• الملكية الكاملة متاحة للأراضي والمباني، ولا توجد حدود للملكية.
• عقود الإيجار المالية (الإيجارات المفتاحية) وإيجارات الشهرية متاحة للمالكين غير المقيمين.

يجب الإبلاغ عن جميع المعاملات بموجب قانون اكتساب الأراضي للأجانب والامتثال لقوانين الصرف الأجنبي في كوريا.

أسعار العقارات والاتجاهات

توفر بوسان عقارات أكثر تكلفة من سيول لكنها تزداد طلباً:

• شقة فاخرة تطل على المحيط في هايونداي: 900 مليون وون – 2 مليار وون (690,000 - 1,500,000 دولار أمريكي)
• مكتب فندقي في مدينة سنتوم: 200 – 500 مليون وون (150,000 - 380,000 دولار أمريكي)
• فيلا في دونغناي: 600 – 1.2 مليار وون (460,000 - 920,000 دولار أمريكي)
• متجر تجاري في نامبو-دونغ: 800 مليون – 2.5 مليار وون (610,000 - 1,900,000 دولار أمريكي)

شهدت بوسان ارتفاعاً في الأسعار بين 2019-2022، مدفوعاً بالطلب على العقارات لقضاء العطلات والتنقلات السكنية خلال فترة كوفيد-19. مؤخراً، أدت استقرار الأسعار وتضييق الحكومة على ملكية العقارات المتعددة إلى تباطؤ الشراء المضاربي، لكن الأسس طويلة الأجل لا تزال قوية.

عوائد الإيجار وطلب السوق

يخدم سوق الإيجارات في بوسان فئات متعددة:

• الوافدون ورجال الأعمال — يتركز وجودهم في مدينة مارين، ومدينة سنتوم، وهايونداي.
• الطلاب والمهنيون الشباب — يتواجدون بالقرب من جامعة بوسان الوطنية وفي سومييون.
• السياح والمستأجرون لفترات قصيرة — طلب مرتفع على إيجارات Airbnb والإيجارات لقضاء العطلات بالقرب من الشاطئ.

تشمل أنماط الإيجار:

• الإيجار المفتاحي — عقود إيجار تعتمد على الوديعة فقط مع ودائع تتراوح بين 50% إلى 80% من قيمة العقار.
• الإيجار الشهري — إجارة شهرية مع وديعة تأمينية قابلة للاسترداد (عادةً 5-10 مليون وون).

العوائد المتوسطة:

• مكاتب فندقية في بوسانجيونغ: 4.5% – 6%
• شقق تطل على المحيط في هايونداي: 3% – 4%
• وحدات تجزئة في سومييون: 5% – 7%

تخضع المنصات الإيجارية القصيرة المدى للتنظيم لكنها لا تزال شائعة، خاصة خلال مواسم المهرجانات والشهور الصيفية.

أفضل المناطق للاستثمار

تشمل الأحياء عالية الأداء في بوسان:

• حي هايونداي — شقق على الواجهة البحرية، معيشة فاخرة، وحركة سياحية عالية.
• حي سويونغ (مدينة مارين) — أبراج عالية الارتفاع تطل على الميناء والمحيط.
• مدينة سنتوم — مركز التكنولوجيا والإعلام والأعمال مع طلب تجاري قوي.
• سومييون — مركز مدينة بوسان، مثالي لعقارات التجزئة ومكاتب وفنادق، والليلي.
• حي دونغناي — منطقة سكنية راسخة بها مدارس ومستشفيات ومنازل تقليدية.

كيفية شراء عقار في بوسان

تشمل العملية القياسية:

• اختيار وكيل مرخص (بودونغسان) لتحديد العقار والتفاوض على الشروط.
• توقيع عقد البيع مع دفع وديعة بنسبة 10% وتوضيح كافة التفاصيل الخاصة بالملكية والمشتري.
• الإبلاغ عن المعاملة إلى وزارة الأراضي أو المكتب المحلي خلال 60 يوماً (مطلوب للمشترين الأجانب).
• تسجيل الملكية ودفع ضرائب الاكتساب والتسجيل.
• إتمام الدفع عبر بنك كوري بالعملة الكورية وون، بعد فتح حساب محلي.

يجب على المشترين تخصيص ميزانية للتكاليف الإضافية بما في ذلك الاستشارة القانونية، ورسوم تحويل البنك، وتقييم العقارات (إذا كان هناك تمويل).

الضرائب والتكاليف المستمرة

تتضمن الملكية في بوسان الالتزامات التالية:

• ضريبة الاكتساب: 1.1% – 3.5% من قيمة العقار.
• ضريبة الممتلكات: 0.15% – 3.2% سنوياً اعتماداً على فئة الأصول والقيمة.
• ضريبة الأرباح الرأسمالية: 6% – 45% بناءً على الربح ومدة الاحتفاظ.
• ضريبة دخل الإيجار: 14% – 42%، اعتماداً على إجمالي دخل الإيجار المعلن.
• رسوم إدارة الممتلكات: بالنسبة للشقق، تتراوح الرسوم الشهرية من 80,000 – 200,000 وون بناءً على وسائل الراحة.

ينصح المستثمرون الأجانب باستشارة متخصصين في الضرائب الكورية لهيكلة الشراء عبر الكيانات أو تحسين معاملة الأرباح الرأسمالية.

من يجب أن يستثمر في بوسان

تُعتبر بوسان مثالية لـ:

• المستثمرين على المدى الطويل الذين يسعون لتحقيق تقدير مستقر في مدينة كورية من المستوى الأول.
• الملاك الذين يبحثون عن فرص إيجار قصيرة المدى أو مستأجرين شهريين في اقتصاد مدفوع بالسياحة.
• مستثمري محفظة التنويع الذين يرغبون في التعرض لفرص خارج سيول في بيئة تجارية ساحلية.
• المتقاعدين الأجانب أو المشترين للمنزل الثاني الذين يسعون للحياة بجوار المحيط مع بنية تحتية حديثة.

الخاتمة

تتميز بوسان كسوق عقاري ذو إمكانيات عالية في كوريا الجنوبية، حيث تقدم توازناً بين القدرة على تحمل التكاليف، وطلب الإيجارات، وجاذبية نمط الحياة. من الشقق المطلة على الشاطئ إلى المكاتب التجارية، تدعم المدينة استراتيجيات استثمار متعددة. مع الشفافية القانونية، والبنية التحتية الراسخة، والتنمية الحضرية المستمرة، تظل بوسان خيارًا مثيرًا للمستثمرين المحليين والدوليين في العقارات.