استثمارات العقارات الخضراء في الفلبينإسكان ميسورعبر السواحل والمدن

العقارات في الفلبين: استثمار استوائي بعوائد متزايدة

لماذا تستثمر في سوق العقارات الفلبيني

تُعد الفلبين أرخبيلًا يضم أكثر من 7000 جزيرة، وتوفر فرص عقارية متنوعة — من الشقق الحضرية إلى المنتجعات المطلة على الشاطئ. مع واحدة من أسرع الاقتصاديات نموًا في جنوب شرق آسيا، وسكان شباب، وقطاع سياحي مزدهر، أصبحت البلاد ذات جاذبية متزايدة لكل من المستثمرين المحليين والأجانب. تُعتبر اللغة الإنجليزية شائعة، ويُسمح بالتملك الأجنبي في أنواع معينة من العقارات، وعوائد الإيجار في مواقع شعبية مثل منطقة مانيلا الكبرى، وسيبو، وبوراكاي تنافسية. يجمع هذا المزيج من نمط الحياة، وإمكانات الاستثمار، والأسعار المعقولة الفلبين كنجمة صاعدة في سوق العقارات الآسيوية.

أنواع العقارات والاستخدامات المسموح بها

يقدم السوق الفلبيني عدة أنواع من العقارات للشراء أو الإيجار أو التطوير:

• الشقق: النوع الوحيد من العقارات السكنية التي يمكن للأجانب امتلاكها مباشرة، حتى 40% من إجمالي وحدات أي مبنى.
• الأراضي والمنازل: لا يمكن للأجانب تملك الأراضي مباشرة ولكن يمكنهم استئجارها أو تملك منازل (دون الأرض تحتها) أو الشراء عبر شركة.
• العقارات المنتجع والجزر: شعبية بين المطورين والمستأجرين طويل الأجل. عادةً ما يُحتفظ بالأراضي عبر عقود إيجار طويلة الأمد أو هياكل مؤسسية.
• العقارات التجارية: تشهد المباني المكتبية، ومساحات البيع بالتجزئة، ومراكز العمل المشتركة زيادة في الطلب، خصوصًا في منطقة مانيلا الكبرى وسيبو.
• الأراضي الزراعية والأراضي الإقليمية: مقيدة للتملك الأجنبي؛ قد توجد خيارات عبر المشاريع المشتركة أو عقود الإيجار طويلة الأمد.

الإطار القانوني والتملك للأجانب

تفرض الدستور الفلبيني قيودًا على تملك الأراضي من قبل الأجانب، ولكن توجد عدة طرق قانونية للاستثمار:

• تملك الشقق: يمكن للمواطنين الأجانب تملك وحدات سكنية بشرط ألا تتجاوز إجمالي الملكية الأجنبية في المبنى 40%.
• استئجار الأراضي: يمكن للأجانب استئجار الأراضي لمدة تصل إلى 50 عامًا (قابل للتجديد لمدة 25 عامًا أخرى)، مما يجعلها قابلة للتطوير أو للإقامة.
• تملك الشركات: يمكن للأجانب تأسيس شركة فلبينية (مع ملكية فلبينية لا تقل عن 60%) لشراء الأرض لأغراض تجارية.
• تملك الزوجية: يمكن للأجنبي المتزوج من مواطن فلبيني شراء الأرض باسم الزوج الفلبيني، على الرغم من أن الزوج الأجنبي ليس له حقوق قانونية على الأرض.
• التحقق اللازم: يجب أن تتضمن جميع عمليات الشراء وسيطًا ومحاميًا مرخصين. من الضروري التحقق من عناوين الأراضي ومؤهلات المطورين.

أسعار العقارات واتجاهات السوق

تظل قيم العقارات في الفلبين معقولة بالمقارنة مع الأسواق المجاورة مثل تايلاند وماليزيا وسنغافورة. شهدت المدن الرئيسية زيادة ثابتة على مدار العقد الماضي. تشمل الأسعار المتوسطة اعتبارًا من عام 2024:

الموقع	سعر الشقة (لكل م²)	نطاق سعر المنزل/الفيلّا
منطقة مانيلا الكبرى (ماكاتي، BGC)	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
مدينة سيبو	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
مدينة دافاو	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
كلارك / بنجاسينان	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
بوراكاي / بالاوان	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

بعد تباطؤ طفيف خلال جائحة، انتعش السوق بسبب إعادة إحياء السياحة، وتدفق العمالة الأجنبية، والطلب المحلي.

أفضل المواقع للاستثمار في العقارات

يوفر كل إقليم في الفلبين مزايا مميزة اعتمادًا على هدف الاستثمار:

• ماكاتي و BGC (تاجويج): مراكز مالية وتجارية مع شقق فاخرة، وطلب مرتفع على الإيجارات، ومستأجرين مستقرين.
• سيبو: مدينة نابضة بالحياة مع قطاع سياحي قوي، وقطاعات IT-BPM، وتطويرات على واجهة البحر. توازن جيد بين نمط الحياة والعائد.
• دافاو: تتوسع في البنية التحتية والسلامة؛ نقاط دخول منخفضة التكاليف وأقل ازدحامًا من مانيلا.
• بوراكاي وبالاوان: وجهات سياحية مميزة. مشاريع الشقق بأسلوب منتجع والفيلات مثالية للإيجارات القصيرة الأجل.
• كلارك (بنجاسينان): منطقة حرة مدعومة من الحكومة، واستثمارات في البنية التحتية، وجالية مغتربين متنامية.

عوائد الإيجار وسيناريوهات الاستثمار

تقدم الفلبين عوائد جذابة لنماذج الإيجار على المدى الطويل والقصير:

• إيجارات الشقق في منطقة مانيلا الكبرى: عوائد متوسطة من 5%–7%. قد تحقق الشقق الفاخرة في ماكاتي أو BGC عوائد أعلى مع مستأجرين متعهدين.
• إيجارات Airbnb/قصيرة الأجل: تحقق الوحدات في بوراكاي وبالاوان وسيبو عوائد تصل إلى 10%–12% سنويًا خلال موسم الذروة.
• الشراء للإيجار في المدن الإقليمية: تكاليف الاستحواذ المنخفضة والطلب القوي من المحترفين المحليين والطلاب.
• شقق منتجع كوندو: تقدم المطورين عوائد إيجار مضمونة (4%–6%) وإدارة فنادق لسهولة الملكية.

تعتبر التجهيزات الجيدة، والموقع، والإدارة أساسية لزيادة الدخل. قد تكون تراخيص الإيجار مطلوبة في مناطق السياحة.

الإقامة، الضرائب، والحوافز للأجانب

لا يحصل المشترون الأجانب تلقائيًا على الإقامة، ولكن الفلبين تقدم عدة برامج تأشيرات:

• تأشيرة المقيم المتقاعد الخاصة (SRRV): متاحة للأجانب الذين تزيد أعمارهم عن 35 عامًا، والذين يستثمرون في العقارات أو يحتفظون بإيداع محلي. تقدم إقامة غير محدودة وحقوق دخول متكرر.
• تأشيرة الزوج (13a): للأجانب المتزوجين من مواطنين فلبينيين.
• تأشيرات المستثمرين: لأولئك الذين يبدؤون مشاريع أو يستثمرون في مناطق التصدير.

الضرائب والرسوم:

• ضريبة التحويل: ~0.5%–0.75% من سعر البيع.
• ضريبة مكاسب رأس المال: 6% من إجمالي سعر البيع (عادة ما يدفعها البائع).
• ضريبة الطوابع الوثائقية: 1.5% من قيمة العقار.
• ضريبة الاستقطاع: قد تنطبق إذا كان المشتري شركة.
• ضريبة دخل الإيجار: 25% من الدخل الصافي للمقيمين غير المحليين. غالبًا ما يساعد مدراء العقارات المحليون في الامتثال.

البنية التحتية وسهولة الوصول

تشهد الفلبين ترقيات كبيرة في البنية التحتية تحت برنامج "بناء، وتحسين، وأكثر":

• المطارات: مانيلا (NAIA)، ماكتان-سيبو، كلارك، ودافاو هي مراكز دولية.
• وسائل النقل: طرق جديدة ومشاريع سكك حديدية تربط مانيلا بالمدن المجاورة مثل كلارك وكافيت.
• المرافق: توفر الشقق والمراكز الحضرية مياهًا كهربائية مستقرة وإنترنت عالي السرعة.
• الرعاية الصحية: المستشفيات عالية الجودة في مانيلا وسيبو تلبي احتياجات السياح الطبيين والمغتربين.
• المدارس الدولية: موجودة في المدن الرئيسية، وغالبًا ما تقدم مناهج IB أو أمريكية.

المخاطر والاعتبارات

بينما يبدو السوق واعدًا، ينبغي على المستثمرين مراعاة ما يلي:

• وضوح العنوان: تحقق من عناوين الملكية لتجنب النزاعات القانونية أو المطالبات الوهمية.
• قيود تملك الأراضي: لا يمكن للأجانب تملك الأراضي مباشرة، مما قد يحد من بعض المشاريع.
• الكوارث الطبيعية: يجب أن تكون العقارات مؤمنة ضد الأعاصير، والفيضانات، والزلازل.
• سمعة المطورين: العمل مع مطورين موثوقين لتجنب التأخير أو إلغاء المشاريع.
• مخاطر العملة: يمكن أن يؤثر تراجع البيزو على العوائد بالدولار الأمريكي.

الخاتمة: لماذا تستحق الفلبين مكانًا في محفظتك الاستثمارية

تُقدّم الفلبين مزيجًا مغريًا من النمو، والأسعار المعقولة، وجاذبية نمط الحياة. مع سياساتها المواتية للاستثمار، والعوائد القوية على الإيجار، وتوسيع البنية التحتية السياحية، تصبح وجهة مفضلة متزايدة لمستثمري العقارات على مستوى العالم. رغم وجود قيود قانونية على تملك الأراضي، توفر سوق الشقق وخيارات الإيجار طويلة الأمد نقاط دخول سهلة. سواء كنت تستهدف الشقق المولدة للدخل في مانيلا أو الملاذات المطلة على البحر في سيبو أو بالاوان، تقدم الفلبين مرونة وفرصًا وإمكانات قوية للإرتفاع في قلب جنوب شرق آسيا.