قوائم عقارات الاستثمار في مطرحسحر عماني في المنطقة الساحليةالمنطقة التاريخية

العقارات في مطرح: منطقة التراث الساحلي مع إمكانيات استثمارية متزايدة

مقدمة: لماذا تستثمر في مطرح

تُعتبر مطرح (المعروفة أيضًا بمتحر) واحدة من أكثر المناطق تاريخيًا ومرئية في مسقط، عمان. تقع بين جبال الحجر وبحر العرب، تجمع مطرح بين الهندسة المعمارية التقليدية وميناء حيوي وسوق مطرح الشهير — أحد أقدم الأسواق في المنطقة. تشهد المنطقة تحديثًا تدريجيًا مع الحفاظ على سحرها الثقافي. ومع توسيع عمان لرؤيتها في التنمية الحضرية والسياحة، تبرز مطرح كوجهة فريدة لاستثمار الضيافة البوتيكية، والمشاريع السكنية المرتكزة على التراث، وتجديدات تجارية. إن موقعها المتميز على الواجهة البحرية وزيادة عدد السياح يجعلها وجهة جذابة لمستثمري العقارات.

أنواع العقارات المتاحة في مطرح

تتنوع العقارات في مطرح، على الرغم من أنها محدودة بسبب حماية التراث والجغرافيا. تشمل الفرص ما يلي:

• المنازل التقليدية (بيت العرب): مثالية للفنادق البوتيكية أو بيوت الضيافة أو مشاريع الترميم الثقافي
• الشقق الحديثة: تقع على طول الكورنيش وقريبًا من الميناء، وغالبًا ما تستخدم كإيجارات طويلة الأجل
• المساحات التجارية: مناطق ذات طلب عالٍ بالقرب من سوق مطرح ومناطق الميناء لقطاع الأطعمة والمشروبات والمتاجر
• الشقق المخدومة أو التحويلات: مطلوبة للسياحة والسكن التنفيذي
• قطع أراضي للتجديد أو إعادة البناء: يجب أن تلتزم بالإرشادات المعمارية والتخطيطية

الملكية والترتيب القانوني للمستثمرين الأجانب

لا يمكن للأجانب حاليًا امتلاك ملكية حرة في مطرح ما لم يكن المشروع جزءًا من مجمع سياحي متكامل مرخص (ITC) أو مُنظم بموجب اتفاقية منفعة (إيجار طويل الأمد). تشمل اعتبارات قانونية رئيسية ما يلي:

• اتفاقيات المنفعة: عقود إيجار قابلة للتجديد لمدة 50 عامًا متاحة في بعض المناطق المتجددة أو ذات الاستخدام المختلط
• الإيجارات التجارية: ممكنة للشركات أو المشاريع الضيافية من خلال شركات ذات مسؤولية محدودة عمانية أو مشاريع مشتركة
• هياكل الشراكة العمانية: تُستخدم غالبًا لمشاريع إعادة تطوير تجارية برؤوس أموال أجنبية
• الامتثال للتراث: تحظى مطرح بحماية بموجب قانون التراث الثقافي العماني، وأي ترميم أو تعديل يتطلب موافقة وزارة التراث والسياحة

أسعار السوق والمعايير

• المنازل التقليدية المرممة: من 70,000 إلى 150,000 ريال عماني (182,000 إلى 390,000 دولار أمريكي) حسب الحجم والموقع
• الشقق الحديثة قرب الميناء: من 45,000 إلى 90,000 ريال عماني (117,000 إلى 234,000 دولار أمريكي)
• المتاجر على الكورنيش: من 600 إلى 1,200 ريال عماني للمتر المربع في السنة كإيجارات
• القطع التجارية أو المباني للتجديد: من 80 إلى 150 ريال عماني لكل متر مربع (عبر الإيجار)

تظل الأسعار جذابة للمستثمرين الأوائل، مع زيادة العائد نتيجة للنمو المتزايد لرؤية المنطقة وقلّة العرض.

عائدات الإيجار ومحركات الطلب

تجذب العقارات في مطرح ثلاثة أنواع رئيسية من المستأجرين:

• السياح: الذين يجذبهم السوق والميناء والمعمار التاريخي
• أصحاب الأعمال الصغيرة: الحرفيون وتجار التجزئة والمقاهي بالقرب من الكورنيش
• المغتربون والدبلوماسيون: الذين يبحثون عن تجارب سكنية أصيلة بالقرب من وسط مسقط

العوائد الإيجارية المتوقعة:

• الشقق السكنية: 6% إلى 8%
• الوحدات التجارية: 7% إلى 10%
• الضيافة القصيرة الأجل: حتى 12% من العائدات الموسمية مع إدارة محترفة

معالم السياحة والبنية التحتية

تستفيد مطرح من البنية التحتية السياحية التي تدعم تدفق الزوار وطلب العقارات:

• سوق مطرح: واحدة من أبرز الوجهات السياحية في عمان، مما يولد تدفق مستمر من الزوار
• ميناء السلطان قابوس: تأثير وصول السفن السياحية والتجارة على الأنشطة التجارية
• كورنيش مطرح: ممشى ساحلي جميل يضم المطاعم والفنادق والمتاجر
• الوصول إلى مسقط القديمة: موطن لقصر العلم والمتاحف والسفارات
• الاتصال الطرقي: روابط سهلة إلى وسط مسقط وروي ونظام الطريق السريع

مناطق الاستثمار الاستراتيجية

• منطقة سوق مطرح: الأفضل لتحويلات البيع بالتجزئة والضيافة؛ بها حركة مرور مرتفعة على مدار العام
• المباني المطلة على الكورنيش: مواقع مميزة للاستخدام السكني أو التجاري مع إطلالات بحرية
• المناطق التقليدية الداخلية: إمكانيات ناشئة لمشاريع ثقافية وبيوت ضيافة ومراكز حرفية

الضرائب وتكاليف المعاملات

مثل بقية عمان، تستفيد مطرح من نظام ضريبي ملائم:

• لا توجد ضريبة على الدخل الشخصي من عائدات الإيجار
• لا توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية عند إعادة بيع الممتلكات
• رسوم نقل ملكية بنسبة 3% عند التسجيل (عبر منفعة أو إيجار)
• رسوم بلدية سنوية عادة أقل من 0.3% من قيمة الأصل

تأشيرات الإقامة والاستثمار

على الرغم من أن مطرح ليست جزءًا من مجمع سياحي متكامل بعد، يمكن للمستثمرين الأجانب الاستفادة من برنامج إقامة المستثمرين العماني الأوسع، خاصة إذا استثمروا من خلال شركات عمانية أو في أصول مؤهلة. تتراوح خيارات الإقامة من 5 إلى 10 سنوات حسب رأس المال المُستثمر، وتشمل رعاية الأسر.

سيناريوهات الاستثمار المثال

• منزل مجدد بالقرب من السوق: 120,000 ريال عماني، تم تحويله إلى بيت ضيافة يحتوي على 4 غرف – إيرادات سنوية: 18,000 ريال عماني = عائد إجمالي ~15%
• وحدة تجارية على الكورنيش: 80,000 ريال عماني مع إيجار لمتجر حرف محلية بقيمة 700 ريال عماني شهريًا = عائد ~10.5%
• شقة في الطابق العلوي مع إطلالة على البحر: 65,000 ريال عماني مستأجرة بـ 400 ريال عماني شهريًا = 7.4% عائد مع شغور منخفض

المخاطر والاعتبارات

• قد تؤجل القيود التراثية التجديدات أو تحد من خيارات إعادة التطوير
• السيولة متوسطة؛ تقع مطرح في سوق محدد مع ارتفاع تدريجي في القيم
• يتطلب الأجانب الدخول القانوني المنظم للاحتفاظ بحقوق المنفعة أو حقوق الاستخدام التجاري

كيف تساعد VelesClub Int. المستثمرين في مطرح

• تحديد الممتلكات القابلة للوصول قانونيًا مع إمكانات سياحية
• تنسيق مع الشركاء المحليين لاستعادة العقارات والحصول على التراخيص والموافقات اللازمة
• تقديم خدمات إعداد وإدارة مشاريع الضيافة
• استشارات تأشيرات للمستثمرين الذين يسعون للحصول على إقامة مرتبطة باستثماراتهم في مطرح

الخاتمة

تقدم مطرح مزيجًا نادرًا من الأصالة الثقافية، والمعيشة بالقرب من البحر، وزيادة إمكانات الاستثمار من خلال الترميم الدقيق والدمج السياحي. مع فتح عمان لأسواقها وتأكيدها على التنمية المستدامة، من المتوقع أن تكون هذه المنطقة مؤهلة لإعادة تموضع طويلة الأمد. تربط VelesClub Int. المستثمرين بفرص خارج السوق، وأطر قانونية موثوقة، وشراكات محلية لإطلاق العنان لإمكانات مطرح كاملة.