قوائم ملكية استثمارية في مطرحسحر عماني في الساحلحي تاريخي

العقارات في مطرح: منطقة التراث الساحلي مع زيادة الإمكانيات الاستثمارية

مقدمة: لماذا تستثمر في مطرح

تعد مطرح (المعروفة أيضًا باسم متْرَح) واحدة من أكثر المناطق تاريخيًا وجمالًا في مسقط، عمان. تقع بين جبال الحجر وبحر العرب، تمزج مطرح بين العمارة التقليدية وميناء حيوي وسوق مطرح الشهير - أحد أقدم الأسواق في المنطقة. المنطقة تمر بتحديث تدريجي مع الحفاظ على سحرها الثقافي. ومع توسع عمان في تطوير المدن ورؤية السياحة، تبرز مطرح كوجهة فريدة للضيافة البوتيكية، والاستثمار السكني المرتكز على التراث، ومشاريع التجديد التجاري. موقعها الرئيسي على الواجهة البحرية وزيادة عدد السائحين يخلق تدفقات لمستثمري العقارات.

أنواع العقارات المتاحة في مطرح

مخزون العقارات في مطرح متنوع، على الرغم من محدودية العرض بسبب حماية التراث والجغرافيا. الفرص تشمل:

• المنازل التقليدية (بيت عرب): مثالية للفنادق البوتيكية، وبيوت الضيافة، أو مشاريع الترميم الثقافي
• الشقق الحديثة: تقع على طول الكورنيش وقرب الميناء، وغالبًا ما تستخدم كإيجارات طويلة الأجل
• المساحات التجارية: مناطق عالية الطلب بالقرب من سوق مطرح ومنطقة الميناء للمطاعم والمتاجر
• شقق مفروشة أو تحويلات: مطلوبة للسياحة والإقامة التنفيذية
• قطع أراضٍ للتجديد أو إعادة البناء: يجب أن تتماشى مع الإرشادات المعمارية والتخطيط

الملكية والهيكل القانوني للمستثمرين الأجانب

لا يمكن للأجانب حاليًا امتلاك عقارات حرة في مطرح ما لم يكن المشروع جزءًا من مجمع سياحي متكامل مرخص أو يتم هيكله بموجب اتفاقية منفعة (إيجار طويل الأجل). تشمل الاعتبارات القانونية الرئيسية:

• اتفاقيات المنفعة: عقود إيجار قابلة للتجديد لمدة 50 عامًا متاحة في بعض المناطق المجددة أو متعددة الاستخدامات
• الإيجارات التجارية: ممكنة للمشاريع التجارية أو المشاريع الفندقية من خلال شركات عمانية ذات مسؤولية محدودة أو مشاريع مشتركة
• هياكل الشركاء العمانيين: غالبًا ما تستخدم لمشاريع إعادة تطوير تجارية برأس مال أجنبي
• الامتثال للتراث: يتم حماية مطرح بموجب قانون التراث الثقافي في عمان، وأي ترميم أو تعديل يتطلب موافقة من وزارة التراث والسياحة

أسعار السوق والمعايير

• المنازل التقليدية المجددة: 70,000–150,000 ريال عماني (182,000–390,000 دولار أمريكي) حسب الحجم والموقع
• الشقق الحديثة بالقرب من الميناء: 45,000–90,000 ريال عماني (117,000–234,000 دولار أمريكي)
• وحدات البيع بالتجزئة على الكورنيش: 600–1,200 ريال عماني لكل م² / أسعار الإيجار سنويًا
• قطع الأراضي أو المباني التجارية للتجديد: 80–150 ريال عماني لكل م² (حق الانتفاع)

تظل الأسعار جذابة للمستثمرين الأوائل، مع وجود إمكانيات زيادة driven by growing visibility of the area and constrained supply.

عوائد الإيجار ومحركات الطلب

تجذب عقارات مطرح ثلاثة أنواع رئيسية من المستأجرين:

• السياح: جذبهم السوق والميناء والهندسة المعمارية التاريخية
• أصحاب الأعمال الصغيرة: الحرفيين، تجار التجزئة، والمقاهي بالقرب من الكورنيش
• المغتربون والدبلوماسيون: بحثاً عن تجارب حياة أصيلة بالقرب من وسط مسقط

عوائد الإيجار التقديرية:

• الشقق السكنية: 6%–8%
• وحدات البيع بالتجزئة: 7%–10%
• الضيافة قصيرة الأجل: حتى 12% من العائدات الإجمالية الموسمية مع إدارة احترافية

أبرز المعالم السياحية والبنية التحتية

تستفيد مطرح من بنية تحتية سياحية تدعم تدفق الزوار وطلب العقارات:

• سوق مطرح: واحدة من أبرز المعالم السياحية في عمان، تولد حركة مرور مستمرة
• ميناء السلطان قابوس: وصول سفن الرحلات التجارية والتجار يؤثر على النشاط التجاري
• كورنيش مطرح: ممشى ساحلي ذو مناظر طبيعية مع مطاعم وفنادق ومتاجر
• الوصول إلى مسقط القديمة: موطن قصر العلم والمتاحف والسفارات
• الروابط الطرقية: روابط سهلة إلى وسط مسقط ورقى والطريق السريع

المناطق الاستثمارية الاستراتيجية

• محيط السوق: الأفضل للتحويلات التجارية والفندقية؛ حركة سير عالية على مدار السنة
• البنايات المطلة على الكورنيش: مواقع مميزة للاستخدام السكني أو التجاري مع إطلالات على البحر
• المناطق التقليدية الداخلية: إمكانيات ناشئة لمشاريع ثقافية وبيوت ضيافة ومراكز حرفيين

الضرائب وتكاليف المعاملات

مثل بقية عمان، تستفيد مطرح من نظام ضريبي مفضل:

• لا توجد ضريبة دخل شخصية على دخل الإيجار
• لا توجد ضريبة مكاسب رأس المال على إعادة بيع العقارات
• رسوم نقل ملكية عقارية بنسبة 3% عند التسجيل (حق الانتفاع أو الإيجار)
• الرسوم البلدية السنوية عادةً أقل من 0.3% من قيمة الأصل

الإقامة وتأشيرات المستثمرين

بينما لا تزال مطرح جزءًا من مجمع سياحي متكامل (ITC) فإن المستثمرين الأجانب يمكن أن يصلوا إلى البرنامج الأوسع للإقامة للمستثمرين في عمان، خاصة إذا استثمروا عبر شركات عمانية أو في أصول مؤهلة. تتراوح خيارات الإقامة من 5 إلى 10 سنوات اعتمادًا على رأس المال المطبق، وتضم رعاية الأسرة.

سيناريوهات الاستثمار النموذجية

• منزل تقليدي مجدد بالقرب من السوق: 120,000 ريال عماني، تم تحويله إلى بيت ضيافة من 4 غرف – الإيرادات السنوية: 18,000 ريال عماني = ~15% عائد إجمالي
• وحدة بيع بالتجزئة على الكورنيش: 80,000 ريال عماني مع إيجار لمتجر الحرف المحلية بـ 700 ريال عماني/شهر = ~10.5% عائد
• شقة في الطابق العلوي بإطلالة على البحر: 65,000 ريال عماني مستأجرة بـ 400 ريال عماني/شهر = 7.4% عائد مع شغور منخفض

المخاطر والاعتبارات

• قد تؤخر قيود التراث الترميمات أو تحد من خيارات إعادة التطوير
• السيولة متوسطة؛ تُعد مطرح سوقًا متخصصة تشهد تقديرًا تدريجيًا
• يحتاج الأجانب إلى الدخول القانوني المنظم للاحتفاظ بحقوق المنفعة أو حقوق الاستخدام التجاري

كيف تساعد VelesClub Int. المستثمرين في مطرح

• تحديد العقارات القابلة للوصول قانونيًا مع إمكانيات سياحية
• التنسيق مع الشركاء المحليين للتجديد والترخيص والموافقات على الاستخدام
• الخدمات المتعلقة بإعداد وإدارة مشاريع الضيافة
• الاستشارات بشأن التأشيرات للمستثمرين الذين يسعون للحصول على إقامة في إطار استثمارات مطرح

الخاتمة

تقدم مطرح مزيجًا نادرًا من الأصالة الثقافية، والعيش على الواجهة البحرية، وإمكانات الاستثمار من خلال الترميم الدقيق ودمج السياحة. مع فتح عمان أسواقها وتأكيدها على التنمية المستدامة، فإن هذه المنطقة في وضع جيد لإعادة تحديد نفسها على المدى الطويل. تربط VelesClub Int. المستثمرين بفرص خارج السوق، وهياكل قانونية موثوقة، وشراكات محلية للفتح الكامل لإمكانات مطرح.