تنويع المحفظة من خلال الاستثمار في العقارات في تل أبيبمدينة الشركات الناشئة والشواطئوالعيادات المميزة

العقارات في تل أبيب، إسرائيل: مدينة عالمية تشهد زيادة في الطلب، مع وجود أراض محدودة وسوق إيجارات متميزة

مقدمة: لماذا الاستثمار في تل أبيب

تُمثل تل أبيب القلب النابض للاقتصاد الإسرائيلي ومشهد الابتكار. كمدينة ساحلية متوسطة تقع على البحر الأبيض المتوسط، تُعد من بين الأكثر تكلفة لكل متر مربع في منطقة الشرق الأوسط، حيث تجمع بين الحياة على الشاطئ، ونظام تكنولوجي مزدهر، وجاذبية ثقافية، واهتمام المستثمرين الدوليين. وعلى الرغم من مساحتها الصغيرة نسبياً، فإن الطلب ما زال مرتفعًا بشكل استثنائي بسبب الهجرة المستمرة، ونمو الشركات الناشئة، والعرض المحدود. الاستثمار في العقارات بتل أبيب لا يقتصر فقط على العيش بجانب البحر، بل يتعلق أيضًا بامتلاك حصة في واحدة من أكثر الأسواق الحضرية مقاومةً وسرعةً في الارتفاع على مستوى العالم.

أنواع العقارات المتاحة

يقدم سوق العقارات في تل أبيب مجموعة متنوعة من الخيارات المناسبة لمختلف ملفات المستثمرين:

• شقق فاخرة في مناطق مركزية مثل جادة روتشيلد، ونيف تسيديك، والجزء القديم من الشمال، تقدم قربًا من أماكن تناول الطعام، والثقافة، ومنطقة الأعمال. الأسعار هنا هي الأعلى، ولكن كذلك المكانة السيادية والسيولة.
• مساكن على الواجهة البحرية على طول شارع هربرت صامويل والمارينا تقدم إطلالات على البحر وجاذبية للإيجارات قصيرة الأجل، وخاصة للسياح والرحل الرقميين.
• لوفتات حضرية وشقق صغيرة في مناطق مثل فلورنتين وليف هاير تجذب المستأجرين الأصغر سنًا ولديها طلب قوي على الإيجارات على المدى الطويل.
• التطورات الجديدة في سارونا، ووسط المدينة، وشمال تل أبيب تشمل أبراجًا سكنية مزودة بخدمات الكونسيرج، وصالات رياضية، ومواقف، وحمامات سباحة — مثالية للمستأجرين من الشركات أو المغتربين الأثرياء.

تملك الأراضي والهياكل القانونية

يسمح للأجانب بشراء العقارات في إسرائيل مع وجود قيود قليلة جدًا. أكثر التفاصيل القانونية أهمية تتعلق بالتمييز بين الأراضي الخاصة المملوكة ملكية حرة والأراضي المؤجرة التي تملكها سلطة الأراضي الإسرائيلية (ILA). حوالي 93% من الأراضي في إسرائيل مملوكة للدولة وتُؤجر على مدى طويل (عادةً 49 إلى 98 عامًا). في حين أن هذه الهيكلية آمنة، من المهم فهم رسوم التجديد والضرائب المرتبطة. يُطلب من الأجانب أيضًا الحصول على رقم تعريف ضريبي والعمل مع محامي عقارات مرخص خلال عملية الشراء. يجب تسجيل جميع المعاملات لدى مكتب تسجيل الأراضي (“تابو”) أو مسجل الشركات المعني.

ضرائب العقارات وتكاليف المعاملات

• ضريبة الشراء تتراوح من 8% إلى 10% للمشترين الأجانب حسب قيمة العقار.
• الرسوم القانونية عادةً ما تصل إلى حوالي 1% إلى 2% من قيمة المعاملة.
• عمولة الوكيل عادةً 2% + ضريبة القيمة المضافة (مُقتَسمة أو مدفوعة من قبل المشتري).
• ضريبة الأرباح من رأس المال تنطبق عند إعادة البيع، ولكن قد تنطبق استثناءات حسب مدة الملكية وحالة الإقامة.

نطاق الأسعار واتجاهات القيمة

تل أبيب تحتل باستمرار مرتبة بين أغلى المدن في العالم من حيث تكلفة المتر المربع. اعتبارًا من 2024-2025:

• وسط تل أبيب: 12,000–22,000 دولار أمريكي/م²
• الشمال القديم: 9,000–16,000 دولار أمريكي/م²
• الوحدات المطلة على الشاطئ: 15,000–25,000 دولار أمريكي/م²
• الأحياء الطرفية: 7,000–11,000 دولار أمريكي/م²

على الرغم من الأسعار المرتفعة، فإن نمو القيمة يبقى ثابتًا، مع تقدير سنوي يتراوح من 4% إلى 7% على مدى العقد الماضي. الأراضي محدودة للغاية، وتفرض لوائح المناطق قيودًا على الارتفاع والكثافة في العديد من المناطق، مما يدعم الاحتفاظ بالقيمة على المدى الطويل.

عوائد الإيجار وملف الطلب

تختلف عوائد الإيجار في تل أبيب حسب الموقع ونوع العقار:

• الإيجارات الطويلة الأجل: تتراوح العوائد عادةً من 2.5% إلى 4.5% في القطاعات الفاخرة، ومن 4% إلى 6% في الوحدات الأصغر أو الأحياء الأقل مركزية.
• الإيجارات القصيرة الأجل (عبر منصات مثل Airbnb): قد تصل العوائد إلى 7% – 10% ولكنها تتطلب ترخيصًا خاصًا ويجب أن تتوافق مع لوائح المدينة المتطورة.

الطلب على الإيجارات مدفوع بـ:

• موظفي و رواد قطاع التكنولوجيا
• موظفي السفارات الخارجية والمنظمات غير الحكومية
• شتات اليهود العائدين أو المستثمرين في إسرائيل
• السياح الباحثين عن شقق على الواجهة البحرية
• الطلاب في البرامج الطبية والقانونية والهندسية

أكثر المناطق واعدة للاستثمار

• نيف تسيديك: تُعرف بسحرها الفريد، وشوارعها المرصوفة بالحصى، والتجديدات الفاخرة، مما يجعلها مثالية للمشترين الذين يبحثون عن أسلوب حياة وإيجارات بوتيك.
• فلورنتين: منطقة تتجه نحو التحضر تجذب الفنانين والمهنيين الشباب ومطوري الحضر. تعتبر ميسورة التكلفة نسبيًا مع إمكانيات صعودية.
• الشمال القديم ومنطقة بازل: صديقة للعائلات، خضراء، وتتميز بسيولة عالية — مع عرض محدود جدًا للشقق الكبيرة.
• يد اليعازر و كريات شالوم: مناطق شرق وجنوب تل أبيب تمر بعملية تجديد حضرية وترقية للبنية التحتية.
• الواجهة البحرية (هربرت صامويل): أسعارها مرتفعة لكن مرغوبة عالميًا. غالبًا ما يتم شراؤها كمنزل ثانٍ أو لموقع مرموق.

فرص التنمية

تقدم تل أبيب أيضاً فرصًا في:

• مشاريع التجديد الحضري (تاما 38 وبنيوي بنيوي)، حيث يتم هدم أو تعزيز المباني القديمة واستبدالها بمباني عالية الجودة. يمكن للمستثمرين المشاركة مبكرًا أو العمل مع المطورين.
• المشاريع قبل البناء: يتيح الشراء في المخطط للمستثمرين تأمين خصومات قبل الانتهاء، ولكن من الضروري إجراء العناية القانونية الواجبة.
• الوحدات الصغيرة أو الإيجارات المجهزة: الشقق الصغيرة المؤثثة بشكل جيد بالقرب من مراكز النقل العام يمكن أن تحقق عوائد تفوق المتوسط.

المخاطر والقيود

على الرغم من قوتها، فإن سوق تل أبيب ليست خالية من التحديات:

• ارتفاع تكلفة الدخول وزيادة تكاليف الرهن العقاري بسبب سياسات البنك المركزي
• تعديل الحكومة بين الحين والآخر للملكية الأجنبية أو ممارسات الإيجار
• محدودية الأراضي الجديدة المتاحة في المناطق الأساسية
• ارتفاع معدلات الضرائب مقارنة بالدول الأخرى

العقارات وحالة الإقامة

شراء العقار في إسرائيل لا يمنح تلقائيًا حق الإقامة أو الجنسية. ومع ذلك، قد يتأهل المستثمرون اليهود للحصول على حق العودة، والذي يوفر فوائد تتعلق بالهجرة والضرائب. يمكن للمشترين الأجانب غير اليهود عادةً استثمار الأصول دون قيود، ولكن يجب عليهم الامتثال لقواعد الفيزا للإقامات التي تتجاوز 90 يومًا. للحصول على الإقامة طويلة الأمد، قد تكون هياكل الفيزا البديلة أو الجنسية المزدوجة ضرورية.

كيف تدعم VelesClub Int. المستثمرين

يقدم فريقنا في VelesClub Int. دخولًا شاملاً إلى سوق تل أبيب:

• اختيار القوائم غير المدرجة ومشاريع مطورين موثوقين
• التحقق القانوني من حقوق الملكية والعناوين العقارية
• المساعدة في فتح حسابات بنكية إسرائيلية وتأمين رقم تعريف ضريبي
• إدارة العقارات، وتأثيثها، وتحسين الإيجار
• التخطيط للخروج وإعادة البيع من خلال وكالات الشركاء

الخاتمة

يعتبر الاستثمار في تل أبيب استراتيجية ذات عوائق مرتفعة وقيمة عالية — مثالية للحفاظ على رأس المال على المدى الطويل، والاندماج في نمط الحياة، أو التنويع ضمن أصول عالمية. مع محدودية الأراضي، وقوة الديموغرافيا، وسمعتها كـ "وادي السيليكون" في الشرق الأوسط، تستمر تل أبيب في تقديم فرص عقارية جذابة للمستثمرين المتطلعين في جميع أنحاء العالم.