لماذا رومانيا؟

• أسعار عقارية تنافسية في وسط وشرق أوروبا
• دولة عضو في الاتحاد الأوروبي مع نمو اقتصادي قوي وتحسينات في البنية التحتية
• مدن مثل بوخارست، كلوج-نابوكا، وتيميشوارا تجذب الشباب والتكنولوجيا والاستثمار الأجنبي المباشر
• ثروة ثقافية، مناظر طبيعية خلابة، وزيادة في السياحة
• عوائد جذابة ونمو في القيمة في الأسواق الإقليمية

هل يمكن للأجانب شراء عقارات في رومانيا؟

نعم - يتمتع الأفراد والشركات الأجانب بنفس حقوق الرومانيين في شراء الشقق والمنازل والعقارات التجارية.

• لكن، لا يمكن لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي شراء الأراضي مباشرة؛ يمكنهم استئجارها لفترة طويلة أو استخدام شركة رومانية.
• لا يواجه مواطنو دول الاتحاد الأوروبي ومنطقة التجارة الحرة الأوروبية أي قيود على ملكية الأراضي.

برامج الإقامة والتصاريح 2025

• لا يوجد إقامة مرتبطة بالعقار أو تأشيرة ذهبية.
• التصاريح العادية للإقامة ممكنة عبر العمل، الدراسة، لم شمل أسر، أو ريادة الأعمال.
• قد تدعم ملكية العقار طلبات التأشيرة/الإقامة بإثبات الإقامة، لكنها ليست كافية بمفردها.

العملية القانونية لشراء العقار

1. الحصول على رقم التعريف الضريبي الروماني (CNP) وفتح حساب بنكي.
2. توظيف موثق أو محامٍ لفحص الملكية، الحقوق، والعقود.
3. توقيع اتفاقية الحجز ودفع مبلغ إيداع (5-10%).
4. إجراء الفحوصات الأولية - حقوق الملكية، الضرائب، والخطة العمرانية.
5. إتمام الصفقة من خلال وثيقة شراء موثقة.
6. يقوم الموثق بتسجيل نقل الملكية في سجل الأراضي (Cartea Funciară).
7. دفع جميع الرسوم القانونية والضرائب وتكاليف التسجيل.

الضرائب والرسوم

• ضريبة النقل: نادراً ما تُطبق - بعض المناطق تفرض ما يصل إلى 3%.
• رسوم الموثق والقانونية: عادة 1-2% من سعر الشراء.
• رسوم الوكلاء: عادة حوالي 2-3%، غالباً ما تُقسم بين المشتري والبائع.
• رسوم تسجيل الأراضي: رسوم إدارية ثابتة (~€50).
• الضريبة السنوية على العقار: 0.1% - 1% من القيمة المحددة ضريبيًا، تختلف حسب البلدية.
• ضريبة الأرباح الرأسمالية:
  • 10% للأفراد.
  • 0% إذا تم حيازتها لمدة 3 سنوات أو إذا كانت قيمة العقار ≤ €200,000.
• ضريبة دخل الإيجار: ضريبة ثابتة 10% (أو 40% من المصاريف المقتطعة تلقائيًا).

إمكانية الحصول على قرض عقاري للأجانب

• تقدم البنوك الرومانية قروضًا عقارية للغير مقيمين، وغالبًا ما تتطلب ما يلي:
• إثبات دخل ثابت وإقامة (أو عمل محلي/عمل ذاتي).
• نسبة القرض إلى القيمة (LTV): تصل إلى 70% لغير المقيمين، 75-80% للمقيمين.
• أسعار الفائدة (2025): نحو 6-8%، اعتمادًا على مدة القرض وملف المقترض.

---

هل رومانيا مناسبة لك؟

✅ مثالية لـ:

• المستثمرين الذين يسعون إلى دخول بأسعار معقولة مع إمكانات عالية للعوائد.
• المغتربين الذين يعملون في مراكز التكنولوجيا أو الأعمال أو الأكاديميا.
• حافظات العقارات المؤجرة في المناطق الحضرية النامية.
• المستثمرين الباحثين عن نمو رأس المال على المدى الطويل في الأسواق الناشئة.

❌ أقل مثالية لـ:

• المشترين الذين يتوقعون الحصول على تأشيرة أو إقامة من خلال ملكية العقار.
• أولئك الذين لا يشعرون بالراحة مع البيروقراطية أحيانًا.
• المتداولين على المدى القصير - يتحرك السوق بشكل معتدل ودورات المعاملات قد تكون بطيئة.

---

أفضل الأماكن للشراء في رومانيا (2025)

بوخارست (القطاع 1، 2، و6)

• العاصمة مع طلب مستمر على الإيجارات - الشباب والمهنيين المغتربين.
• متوسط العوائد: 4-5%.

كلوج-نابوكا

• مركز تكنولوجي وجامعي - طلب مرتفع على الإيجارات، تطويرات حديثة.
• عوائد: 5-6%، تقدير رأس المال قوي.

تيميشوارا

• مركز صناعي وثقافي؛ مجتمع مغتربين متزايد.
• عوائد: 4.5-6%، دخول ميسور.

ياسي وبراشوف

• مدن جامعية مع أسواق سياحية وإيجارية متنامية.
• عوائد: 5-6%.

كونستانتا وماماي (ساحل البحر الأسود)

• وجهات شعبية للعطلات والإيجارات القصيرة.
• عوائد موسمية: 6-9% (أعلى بعد المصاريف).

---

نظرة عامة على عوائد الإيجار والعائد على الاستثمار

الموقع	العائد الإجمالي	العائد الصافي (بعد التكاليف)
بوخارست	4-5%	3-4%
كلوج-نابوكا	5-6%	4-5%
تيميشوارا	4.5-6%	3.5-5%
ياسي/براشوف	5-6%	4-5%
كونستانتا	6-9%	4-6%

---

الاتجاهات في 2025

• تجمع مراكز التكنولوجيا العمال المهرة وطلب الإيجارات.
• تطويرات تجارية ومختلطة تنمو في المدن الإقليمية.
• صعود منصات الإيجارات القصيرة في البلدات الساحلية والسياحية.
• برامج عزل وتجديد الطاقة المدعومة من الاتحاد الأوروبي.

---

الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها

• عدم توضيح شروط ملكية الأراضي مقابل المباني للمشترين غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي.
• تقدير غير دقيق لميزانية التجديد، الوكيل، والتكاليف القانونية.
• تجاهل فحص العناوين والتخطيط العمراني باللغة الرومانية.
• المبالغة في تقدير طلب الإيجار السياحي قصير الأجل.
• افتراض أن شراء منزل يمنح أي نوع من أنواع الإقامة.

---

الخاتمة

تقدم رومانيا سوق عقاري ديناميكي، ميسور التكلفة، ومدعوم من الاتحاد الأوروبي، مع عوائد إيجار محتملة قوية وإمكانات نمو رأسمالي، خاصةً في المناطق الحضرية والسياحية. بينما يتطلب الأمر التنقل بين القوانين المحلية واللغة، إلا أن المكافآت للمستثمرين على المدى الطويل والمغتربين كبيرة. خطط بذكاء، استعن بالدعم المحلي، ويمكن أن تكون رومانيا أرض خصبة لنجاح العقارات في 2025.