عقارات النمسا 2025: ملكية الأجانب، قواعد الشراء، ونقاط الاستثمار الساخنة
120
18/8/2025
✅ هل يمكن للأجانب شراء عقار في النمسا؟
نعم — لكن يواجه المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي قيودًا كبيرة، وغالبًا ما يتطلب الأمر الموافقة. يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي الشراء بحرية في معظم المناطق.
⚖️ قوانين ملكية الأجانب في النمسا (2025)
🟢 مواطنو الاتحاد الأوروبي/منطقة الاقتصاد الأوروبي
-
يمكنهم شراء وامتلاك العقارات بحرية في جميع أنحاء النمسا، بما في ذلك الأراضي والشقق ومنازل العطلات.
-
يجب عليهم التسجيل في السجل العقاري المحلي والامتثال للقوانين الخاصة بالتخطيط السياحي.
🔴 مواطنو الدول غير التابعة للاتحاد الأوروبي/منطقة الاقتصاد الأوروبي
-
يواجهون قيودًا صارمة على المستوى الإقليمي
-
غالبًا ما يتعين عليهم الحصول على موافقة من الجهة المختصة بنقل الملكية الإقليمية
-
لا يُسمح لهم عادةً بشراء منازل ثانوية أو عقارات للعطلات ما لم يكن لديهم إقامة دائمة أو يديرون عملًا مسجلًا
-
بعض المقاطعات (مثل تيرول أو سالزبورغ) تحظر تمامًا المشترين من غير الاتحاد الأوروبي في مناطق السياحة السكنية.
✅ المشترون من الشركات
- يجوز لمواطني الدول غير التابعة للاتحاد الأوروبي شراء العقارات عبر شركات مقرها الاتحاد الأوروبي أو شركات مسجلة في النمسا (مع الالتزام بالهيكلة القانونية والموافقة).
📌 تخضع قوانين العقارات في النمسا لكل ولاية فدرالية — مما يجعل الاستعانة بمشورة قانونية متخصصة أمرًا ضروريًا.
🏙️ أفضل الأماكن لشراء العقارات في النمسا (2025)
🔹 1. فيينا
-
العاصمة والمركز الاقتصادي
-
ممتاز للإيجارات الطويلة الأجل والعقارات الفاخرة
-
أسعار مستقرة وتقدير مستمر
🔹 2. سالزبورغ
-
سحر باروكي، إرث موسيقي، وجذب سياحي
-
تحظى بشعبية بين المشترين من الاتحاد الأوروبي للعقارات الثانوية والفنادق البوتيكية
🔹 3. إنسبروك ومنطقة تيرول
-
قلب جبال الألب النمساوية — عقارات للتزلج، شاليهات، ومنتجعات
-
محظور بشدة على المشترين من غير الاتحاد الأوروبي، لكنها مربحة في مواسم السياحة
🔹 4. غراز
-
ثاني أكبر مدينة في النمسا
-
عقارات بأسعار معقولة وطلب قوي على الإيجار من قِبل الطلاب والطبيعة التقنية
🔹 5. زيل أم سي / كيتزبوهيل
-
منتجعات جبلية فاخرة للمشترين الموسميين
-
تحظى بشعبية للإيجارات القصيرة الأجل ولكنها مقيدة بشدة على غير المقيمين.
💰 متوسط أسعار العقارات في 2025
| الموقع | متوسط السعر (€/متر مربع) |
|---|---|
| فيينا (المركز) | €6,000–€9,000 |
| سالزبورغ | €5,500–€8,000 |
| غراز | €3,000–€4,800 |
| إنسبروك | €6,500–€10,000 |
| زيل أم سي | €7,000–€11,000 |
عادةً ما تحقق منتجعات جبال الألب أسعارًا أعلى نظرًا لنقصها وسمعتها.
📈 عوائد الإيجار وعودة الاستثمار
| المدينة/المنطقة | العائد طويل الأجل | العائد قصير الأجل |
|---|---|---|
| فيينا | 3–4% | 4–6% (محدود) |
| سالزبورغ | 3–4.5% | 5–7% (وحدات سياحية) |
| غراز | 4–5% | 6–7% |
| كيتزبوهيل | 2.5–4% | 6–8% (موسمي) |
إيجارات على طراز Airbnb تخضع لتنظيم صارم، خاصة في المناطق السياحية.
🛠️ عملية الشراء في النمسا
-
تقديم نية الشراء من خلال خطاب عرض أو عقد حجز.
-
العمل مع موثق أو محامٍ مرخص لصياغة العقد.
-
التقدم بطلب للحصول على موافقة ملكية الأجانب (إذا لزم الأمر).
-
توقيع عقد الشراء ودفع 10% كدفعة أولى.
-
تسجيل المعاملة في السجل العقاري.
📌 فترة الإغلاق النموذجية: 8–12 أسبوعًا
يمكن لموافقة المشترين من غير الاتحاد الأوروبي تمديد هذا الجدول الزمني.
🧾 الضرائب والرسوم
| النوع | التكلفة |
|---|---|
| ضريبة نقل الملكية | 3.5% |
| رسم السجل العقاري | 1.1% |
| الرسوم القانونية/الموثق | 1.5–3% |
| رسم الوسيط (إذا لزم الأمر) | 3–4% + ضريبة القيمة المضافة |
| ضريبة العقار (سنوية) | ~0.1–0.2% من القيمة المقدرة |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية | 30% على الأرباح (ما لم تنطبق استثناءات) |
| ضريبة دخل الإيجار | تصاعدية تصل إلى 55%، مع خصم المصاريف المسموح بها |
🛂 هل يمنح شراء العقار الإقامة؟
❌ لا — شراء العقار لا يمنح تلقائيًا تأشيرة أو إقامة.
ومع ذلك:
-
إذا تقدمت بطلب للحصول على إقامة على أساس الثروة أو للإقامة للمستثمرين المتقاعدين، فإن امتلاك العقار قد يقوي طلبك.
-
تقدم النمسا بطاقة حمراء-بيضاء-حمراء للعمال المهرة ومستثمري الأعمال، ولكنها ليست مرتبطة مباشرةً بشراء العقار.
🏘️ من ينبغي عليه الاستثمار في النمسا؟
✅ مثالية لـ:
-
مواطني الاتحاد الأوروبي الذين يبحثون عن استثمار مستقر في سوق منظم
-
المشترين الذين يبحثون عن عقارات للإرث أو منازل أسلوب الحياة الجبلية
-
المستثمرين المهتمين بـ الإيجارات طويلة الأجل أو المناطق السياحية الفاخرة
-
العائلات التي تنتقل داخل أوروبا
❌ ليست مثالية لـ:
-
مواطني الدول غير التابعة للاتحاد الأوروبي بدون هيكلة قانونية محترفة
-
المستثمرين الباحثين عن تقدير سريع
-
المستثمرين الذين يرغبون في الإقامة أو التأشيرة من خلال الاستثمار
🔮 الاتجاهات وآفاق 2025
-
تظل النمسا سوق ملاذ آمن مع تقلبات منخفضة وشفافية قانونية عالية.
-
تواجه المناطق الجبلية زيادة في قيود التخطيط.
-
تعد المباني المستدامة وترقيات كفاءة الطاقة الآن مركزية في التطورات الجديدة.
-
تظل فيينا وغراز معاقل قوية لـ دخل الإيجار.
-
تزداد استخدام الهياكل الشركاتية (كيانات مقيمة في الاتحاد الأوروبي) من قبل المستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي.
🧭 أفكار أخيرة
تقدم النمسا للمستثمرين أمان قانوني، واستقرار مالي (منطقة اليورو)، ومعايير عالية للعيش، لكنها ليست سوقًا مثالية للجميع. بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي، فإنها خيار قوي من أجل التقدير على المدى الطويل وعوائد منخفضة المخاطر. بالنسبة للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي، فإن التوجيه المتخصص ضروري للتنقل في القوانين المعقدة للموافقة الإقليمية.
يمكن أن تحقق منتجعات جبال الألب وإيجارات فيينا والعقارات التراثية مكافآت قوية من حيث الحياة والمال — ولكن فقط مع الدخول القانوني الصحيح.
هل لديك أي استفسارات أو تحتاج إلى مشورة؟
اترك طلبًا
سيتواصل معك خبيرنا لمناقشة المهام، واختيار الحلول، والتواصل معك في كل مرحلة من مراحل المعاملة.
