عادة ما يركز المستثمرون في العقارات على الموقع، والسعر، والعوائد المحتملة، لكن العواقب الضريبية يمكن أن تشكل فارقًا كبيرًا في استراتيجيتك الاستثمارية العالمية. تختلف الضرائب العقارية، والتزامات دخل الإيجار، والأرباح الرأسمالية، وقواعد الميراث بشكل كبير بين الولايات القضائية.

تستعرض هذه المقالة الأطر الضريبية الحرجة التي تنطبق على العقارات في الأسواق الرائدة، مما يساعدك على اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة ومربحة ومتوافقة في جميع أنحاء العالم.

لماذا تعتبر الضرائب مهمة في العقارات

كل مرحلة من مراحل الصفقة العقارية لها عواقب ضريبية:

• عند الشراء: ضرائب النقل، والرسوم، وضريبة القيمة المضافة.

• أثناء الملكية: الضرائب السنوية على الممتلكات وضريبة دخل الإيجار.

• عند البيع: ضرائب الأرباح الرأسمالية.

• عند الوفاة: ضرائب الميراث أو ضرائب العقارات.

فهم هذه الأمور مسبقًا يحمي هوامش ربحك ووضعك القانوني.

1. ضريبة الأرباح الرأسمالية (CGT)

ما هي: ضريبة على الربح الناتج عن بيع الممتلكات.

الاختلافات العالمية:

• البرتغال: 28% لغير المقيمين (يمكن أن توجد إعفاءات إذا تم إعادة الاستثمار).

• إسبانيا: تصل إلى 26% بناءً على حجم الربح.

• الإمارات العربية المتحدة: لا توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية.

• تايلاند: ضريبة محجوزة (حوالي 3-5%)، تضاف إلى الأرباح الرأسمالية.

• الولايات المتحدة: 15% أو 20% من ضريبة الأرباح الرأسمالية الفيدرالية + ضرائب الولايات (على سبيل المثال، تضيف كاليفورنيا ما يصل إلى 13.3%).

• اليونان: 15% ضريبة أرباح رأسمالية، على الرغم من أنها معلقة حاليًا للعديد من الحالات.

نصيحة: الاحتفاظ بالعقارات لفترة أطول (من 5 إلى 10 سنوات) غالبًا ما يؤدي إلى معدلات مخفضة أو إعفاءات.

2. ضريبة دخل الإيجار

ما هي: ضريبة على الدخل المكتسب من تأجير الممتلكات.

نسب عينة (لغير المقيمين):

• البرتغال: 28%، يمكن تقليلها من خلال الخصومات.

• إسبانيا: 24% ثابت لغير المقيمين من الاتحاد الأوروبي؛ 19% للمقيمين من الاتحاد الأوروبي مع الخصومات المسموح بها.

• تايلاند: تنطبق معدلات ضريبة الدخل الشخصي، حتى 35%.

• تركيا: من 15% إلى 35% وفقًا لجدول تصاعدي بعد الخصومات.

• الإمارات العربية المتحدة: لا توجد ضريبة على دخل الإيجارات.

• الولايات المتحدة: تخضع لضريبة الدخل الفيدرالية وأحيانًا لضريبة الدخل الخاصة بالولايات؛ 30% كحجز إفتراضي لغير المقيمين ما لم تُعتبر دخل متصل بشكل فعال.

نصيحة: تحقق من المعاهدات المحلية لتجنب الازدواج الضريبي.

3. الضرائب السنوية على الممتلكات

ما هي: ضريبة تفرضها البلديات أو الحكومة الوطنية سنويًا.

أمثلة:

• البرتغال: ضريبة IMI تتراوح من 0.3% إلى 0.8% من القيمة.

• إسبانيا: ضريبة IBI تتراوح من 0.4% إلى 1.1%.

• الإمارات العربية المتحدة: رسوم خدمات بدلاً من ضريبة الممتلكات (تختلف حسب المشروع).

• تايلاند: ضريبة الأراضي والمباني تعتمد على الاستخدام والقيمة.

• الولايات المتحدة: ضريبة العقارات السنوية تتراوح بين 0.5% و2.5%، بحسب الولاية.

نصيحة: غالبًا ما تواجه المنازل الفاخرة أو الثانية رسومًا إضافية.

4. ضريبة الميراث وعقارات الورثة

لماذا هي مهمة: قد يواجه ورثتك تكاليف كبيرة إذا لم تخطط بشكل صحيح.

سيناريوهات عينة:

• الولايات المتحدة: 40% ضريبة الملكية الفيدرالية (فوق الحد البالغ 13.61 مليون دولار لعام 2024؛ أقل للغير مقيمين).

• فرنسا: تصل إلى 60% للورثة غير العائليين.

• البرتغال: لا توجد ضريبة على الميراث، فقط 10% رسوم التسجيل.

• إسبانيا: ضريبة الميراث تختلف حسب المنطقة والعلاقة.

• الإمارات العربية المتحدة: لا توجد ضريبة على الميراث، لكن قد تنطبق الشريعة الإسلامية على المسلمين.

نصيحة: استخدم الصناديق، أو التأمين على الحياة، أو الشركات القابضة للتخطيط لتوريث الأملاك.

5. ضريبة القيمة المضافة (VAT) أو رسم الدمغة عند الشراء

• البرتغال: ضريبة النقل (IMT) تصل إلى 8%.

• إسبانيا: ضريبة النقل من 6% إلى 10% أو ضريبة القيمة المضافة 10% على المباني الجديدة.

• تايلاند: 6.3% إجمالي لمختلف الرسوم والضرائب.

• الإمارات العربية المتحدة: 4% رسم نقل في دبي.

• الولايات المتحدة: لا توجد ضريبة دمغة فدرالية، لكن العديد من الولايات تفرض ضرائب على النقل.

نصائح التخطيط الضريبي للمستثمرين العالميين

1. تحقق من اتفاقيات الازدواج الضريبي (DTAs): لحماية نفسك من فرض ضرائب مزدوجة على نفس الدخل.

2. اعتبر محل الإقامة: بعض الدول تفرض ضرائب على الدخل العالمي بناءً على حالة الإقامة.

3. استخدم الهياكل الشركات: الكيانات القانونية قد تقلل الضرائب وتحسن حماية الأصول.

4. تتبع النفقات: يمكن خصم التجديد، والتأثيث، والصيانة في كثير من الأحيان.

5. استشر الخبراء: دائماً تعاون مع مستشاري الضرائب الدوليين والمحامين المحليين.

أسواق العقارات ذات الضرائب العالية مقارنة بأسواق العقارات ذات الضرائب المنخفضة

أخطاء ضريبية شائعة يجب تجنبها

• عدم الإبلاغ عن دخل الإيجار بشكل صحيح.

• افتراض أن قواعد بلدك الأم تنطبق في الخارج.

• تجاهل المواعيد النهائية المحلية للتقديم.

• تصنيف غير صحيح للإيجارات قصيرة الأجل مقابل طويلة الأجل.

• إغفال التعرض لضريبة الملكية على الورثة.

أفكار نهائية

تخطيط الضرائب العقارية مهم بنفس أهمية اختيار العقار المناسب. إنه يؤثر على عائد استثمارك، وحالة الامتثال، وإرثك. مع النصيحة السليمة والتخطيط الاستراتيجي، يمكنك الاستثمار عالميًا مع تقليل المخاطر وزيادة العوائد.

لا تدع المفاجآت الضريبية تؤثر على نجاحك في العقارات. تعرف على القواعد، وكن جمهورًا واسع الأفق في بناء محفظتك العالمية.