قد يكون الاستثمار في العقارات الدولية مثيرًا ومربحًا، لكنه أيضًا معقد من الناحية القانونية. لكل دولة مجموعة من القواعد التي تحكم ما يمكن وما لا يمكن للغرباء القيام به في ما يتعلق بملكية العقارات. هذه القوانين يمكن أن تؤثر على حقوقك، وقدرتك على توليد الدخل من الإيجار، وحتى حالة تأشيرتك.

يوضح هذا الدليل القوانين الأساسية للملكية في الأسواق الشهيرة ويسلط الضوء على ما يجب أن يكون المستثمرون الدوليون حذرين بشأنه في عام 2025.

لماذا توجد قوانين الملكية الأجنبية

تفرض الدول قيودًا على:

• حماية المصالح الوطنية والتراث الثقافي

• منع فقاعات العقارات المضاربة.

• الحفاظ على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان للمواطنين.

• ضمان توافق الاستثمار الأجنبي مع الأهداف الاقتصادية الوطنية.

1. تايلند

• ملكية الأراضي: لا يمكن للأجانب امتلاك الأراضي بشكل مباشر.

• الشقق: يمكن للأجانب امتلاك ما يصل إلى 49% من الوحدات في مبنى سكني (حسب المساحة).

• خيار الإيجار: عقود إيجار قابلة للتجديد لمدة 30 سنة شائعة.

• حل بديل: يقوم البعض باستخدام شركات تايلندية للسيطرة على الأراضي، لكن هذا يمكن أن يكون محفوفًا بالمخاطر وغالبًا ما يكون غير قانوني إذا كان الأجنبي يتحكم في الشركة.

• الاتجاهات الأخيرة: الحكومة تفكر في تخفيف قيود الملكية في مناطق الاستثمار المحددة.

2. البرتغال

• الملكية الحرة: مسموح بها بشكل كامل.

• تأشيرة ذهبية: لا تزال متاحة من خلال بعض مشتريات العقارات (خاصة في المناطق الداخلية).

• القيود: العقارات في المدن الساحلية مثل لشبونة وبورتو لم تعد مؤهلة للحصول على تأشيرات الإقامة.

• الضرائب: يمكن للمقيمين غير العاديين الاستفادة من إعفاءات ضريبية لمدة تصل إلى 10 سنوات.

3. الإمارات العربية المتحدة

• مناطق الملكية: يمكن للأجانب شراء عقارات حرة في مناطق معينة.

• المواقع الشهيرة: مرسى دبي، وسط مدينة دبي، جزيرة النخلة، وجزيرة ياس (أبوظبي).

• الإقامة طويلة الأجل: يمكن أن يؤهلك الاستثمار العقاري للحصول على تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات (استثمار حد أدنى 2 مليون درهم).

• الهياكل الشركات: يسمح بشراء العقارات من خلال شركات خارجية أو محلية مع الحصول على التراخيص اللازمة.

4. تركيا

• الملكية الحرة: متاحة لمعظم الجنسيات.

• الجنسية عن طريق الاستثمار: شراء عقار بقيمة 400,000 دولار مؤهل للحصول على الجنسية التركية بشكل سريع.

• الموافقة العسكرية: العقارات القريبة من المناطق المحظورة تتطلب موافقة وزارة الدفاع.

• حد ملكية الأجانب: لا يمكن للأجانب امتلاك أكثر من 10% من الأرض في منطقة معينة.

5. إندونيسيا (بالين)

• ملكية الأراضي: الملكية المباشرة غير مسموح بها.

• نموذج الإيجار: يستخدم الأجانب عقود إيجار لمدة 25-30 سنة مع خيارات للتجديد.

• حق الاستخدام: حق ملكية طويل الأمد يُمنح للأجانب، مع بعض القيود.

• ملكية الشركات: يقوم بعض الأجانب بإنشاء شركات استثمار أجنبي، لكن يأتي ذلك مع متطلبات امتثال مرتفعة.

6. إسبانيا

• الملكية الحرة: قانونية تمامًا للأجانب.

• الوصول إلى التأشيرة الذهبية: متاحة لعمليات الشراء التي تفوق 500,000 يورو.

• قوانين الإيجار: تختلف حسب المنطقة - بعض المدن (مثل برشلونة) لديها حظر على الإيجارات قصيرة الأمد.

• ضرائب الأرباح الرأسمالية: تنطبق عند إعادة البيع؛ وهناك إعفاءات لمقيمين الاتحاد الأوروبي الطويلي الأمد.

7. اليونان

• الملكية الحرة: مسموح بها للأجانب، مع قيود صغيرة في المناطق العسكرية.

• التأشيرة الذهبية: 250,000 يورو (ترتفع إلى 500,000 في المدن الكبرى).

• تسجيل العقار: يجب تسجيله مع السجل الوطني (سجل الأراضي).

8. الولايات المتحدة

• الملكية الحرة: لا توجد قيود حسب الجنسية.

• ضرائب العقارات: تنطبق على المستوى المحلي.

• مخاطر ضريبة العقارات: يواجه غير المقيمين تعرضًا مرتفعًا للضرائب المفروضة على الميراث تصل إلى 40%.

• استراتيجية الشركات ذات المسؤولية المحدودة: غالبًا ما يستخدم الأجانب شركات ذات مسؤولية محدودة أمريكية لحماية الأصول وتقليل ضرائب الميراث.

علامات التحذير القانونية التي يجب تجنبها

1. الهياكل الوهمية: استخدام محليين أو شركات وهمية للالتفاف على القوانين يمكن أن يؤدي إلى مصادرة وبدء إجراءات قانونية.

2. المطورون غير المسجلين: تحقق دائمًا مما إذا كان المطور مرخصًا ومتوافقًا.

3. الوعود المضللة: كن متشككًا تجاه الوكلاء الذين يعدون بعوائد مضمونة أو جنسية سريعة.

4. النماذج غير الكاملة: تأكد من توثيق العقود، وتسجيلها، وترجمتها إذا لزم الأمر.

5. نزاعات العنوان: استخدم تأمين الملكية حيثما أمكن.

كيف تحمي نفسك قانونيًا

• استأجر محامي عقاري محلي: يتحدث لغتك ولديه خبرة دولية.

• قم بإجراء العناية الواجبة: تحقق من عناوين الأراضي، وقوانين التخطيط، وسجلات المطورين.

• افهم قواعد الخروج: بعض الدول تقيّد إعادة بيع الأجانب أو تفرض ضرائب خاصة.

• احصل على كل شيء مكتوبًا: الاتفاقات الشفوية نادرًا ما تُنفذ عبر الحدود.

التبعات الضريبية والتقارير

يمكن أن يتطلب امتلاك عقار أجنبي:

• إبلاغ عن الأصول في بلدك

• تقديم تقارير سنوية عن العقار أو الدخل من الإيجار

• فهم اتفاقيات الازدواج الضريبي

أفكار نهائية

يمكن أن يوفر الاستثمار في العقارات الأجنبية فوائد مالية ونمط حياة - لكن فقط عند العمل ضمن الإطار القانوني. تجاهل قوانين الملكية قد يؤدي إلى غرامات، وفقدان الاستثمار، وسحب التأشيرات. مع الإرشادات القانونية المناسبة، يمكن أن تكون العقارات أداة فعالة للتنويع العالمي والحرية الشخصية.

تأكد من أن مفاتيح عقارك الحلم تأتي مع الوصول القانوني الصحيح.