في أعقاب الجائحة العالمية والتحولات المستمرة في ثقافة العمل، تُكتب فصل جديد في استثمار العقارات. تحت مسمى هجرة المناطق الحضرية 2.0، تُظهر هذه الظاهرة تزايد أعداد الأفراد والمستثمرين الذين يتخلون عن المراكز الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية ويختارون المدن الثانوية والمناطق الضاحية. لكن هذه المرة، ليست الانتقال مؤقتا فقط بل هي تحول هيكلي له تأثيرات طويلة الأمد.

ما هي هجرة المناطق الحضرية 2.0؟

تشير هجرة المناطق الحضرية 2.0 إلى تسارع الهجرة من المراكز الحضرية الكبرى نحو المدن الأصغر والمناطق الضاحية. على عكس التحركات المؤقتة خلال فترة الجائحة، يُحرك هذا التحول اليوم مرونة العمل الهجينة، ومتطلبات جودة الحياة، وقابلية تحمل التكاليف، والحوافز التنموية الإقليمية. يقوم هذا الاتجاه بإعادة تشكيل استراتيجيات الاستثمار عالميا.

المحركات الرئيسية وراء التحول

1. العمل عن بُعد والهجين

أدت طبيعة العمل عن بُعد إلى فصل التوظيف عن الموقع، مما يتيح للأفراد الأولوية لنمط الحياة والفضاء وقابلية التحمل على القرب من المناطق المركزية للأعمال.

2. تكلفة المعيشة

أسعار العقارات التي ارتفعت بشكل كبير في مدن كبرى مثل نيويورك ولندن وباريس وسيدني دفعت الأفراد والأسر نحو أسواق سكنية أكثر كلفة مع قيمة أفضل لكل متر مربع.

3. جودة الحياة

تُحفز إمكانية الوصول إلى المساحات الخضراء، والهواء النظيف، وقلّة الازدحام، والحياة المجتمعية الكثيرين لاستكشاف المناطق الهادئة والأكثر قابلية للعيش.

4. الحوافز الحكومية

تجذب الحكومات المحلية في المدن الثانوية المواهب والاستثمار من خلال الإعفاءات الضريبية، وميزات التأشيرات، ومنح بدء التشغيل، خاصة في قطاعات التكنولوجيا، التعليم، والرعاية الصحية.

النقاط الساخنة العالمية لانتعاش المدن الثانوية

الولايات المتحدة

أصبحت مدن مثل أوستن (تكساس)، وبويز (أيداهو)، ورالي (نورث كارولينا)، وتامبا (فلوريدا) مغناطيسا للوافدين المحليين والمستثمرين في العقارات. تقدم هذه المدن بنية تحتية قوية وأسواق عمل متزايدة وقابلية تحمل نسبية.

أوروبا

تجذب المدن الثانوية مثل بورتو (البرتغال)، وفالنسيا (إسبانيا)، وكراكوف (بولندا)، وليبزيغ (ألمانيا) اهتماما متزايدا من المشترين الأجانب ورجال الأعمال الرقميين، مع تقدير قوي للأسعار.

آسيا والمحيط الهادئ

شهدت مدن في أستراليا مثل أديلايد وهوبرت ارتفاعات في الأسعار. وفي جنوب شرق آسيا، تتحول تشيانغ ماي (تيلاند) ودا نانغ (فيتنام) إلى مراكز صديقة للمغتربين والمستثمرين.

الشرق الأوسط

تجذب المدن الأصغر في الإمارات العربية المتحدة، مثل الشارقة ورأس الخيمة، السكان الذين لم يعد بإمكانهم تحمل تكاليف دبي، بينما يُعيد مشروع NEOM في السعودية تعريف جاذبية التطورات الإقليمية المخطط لها.

فرص الاستثمار في الأسواق الثانوية

• الشراء للإيجار في ممرات النمو

• التقدير على المدى الطويل في الأحياء الناشئة

• تطويرات متعددة الاستخدامات بالقرب من محاور النقل

• نموذج سكني يركز على المعيشة المشتركة والعمل عن بُعد

يقوم المستثمرون بتنويع محافظهم من خلال الدخول مبكرا في هذه المناطق، مما يتيح لهم تحقيق عوائد مواتية قبل نضوج الأسواق.

المخاطر والاعتبارات

على الرغم من أن الفرص واعدة، إلا أن استثمارات المدن الثانوية تأتي مع تحديات:

• سيولة محدودة في الأسواق الأصغر

• بطء طرح البنية التحتية

• مخاطر الإفراط في البناء أو فقاعات المضاربة

• الحاجة إلى إدارة عقارات محلية قوية

إن اتباع نهج مدروس جيدا، ربما بالشراكة مع الأطراف المحلية، أمر ضروري.

دراسة حالة: بورتو، البرتغال

بعد أن كانت موضع ظل من قبل لشبونة، برزت بورتو كوجهة استثمار قريبة بفضل برنامج التأشيرة الذهبي البرتغالي، ونظام تقنية مزدهر، وأسعار عقارات منخفضة نسبيا. ارتفعت معاملات العقارات بنسبة 18% في 2024، مع طلب قوي على الشقق المجددة ومساحات العيش المشتركة.

إعادة تطوير المدن واستثمارات البنية التحتية

تستثمر العديد من المدن الثانوية في البنية التحتية لاستيعاب القادمين الجدد. تؤدي التحسينات في وسائل النقل العامة والتعليم والرعاية الصحية وإمكانية الوصول إلى الإنترنت إلى تحول هذه المواقع إلى مجتمعات عصرية ومتصلة.

أمثلة:

• توسيع الترام في كراكوف وتطوير حديقة التكنولوجيا

• مبادرات البناء الأخضر في بويز والتخطيط الصديق للدراجات

• تطوير مراكز تعليمية وبنية تحتية رقمية في الشارقة

ما يعنيه ذلك للمهنيين العقاريين

يحتاج المطورون والوسطاء ومديرو العقارات إلى تحويل تركيزهم نحو:

• فهم الأسواق المحلية الناشئة

• الشراكة مع السلطات الإقليمية

• تصميم العقارات لأساليب الحياة الهجينة (مكاتب منزلية، تخطيطات مرنة)

• إنشاء تطويرات مدمجة في المجتمع

التوقعات المستقبلية

من المتوقع أن تستمر هجرة المناطق الحضرية 2.0 حتى عام 2030 حيث تأخذ المرونة المناخية وجودة الحياة وأهمية الوصول الرقمي الأولوية على الهيبة الحضرية التقليدية. مع التخطيط الدقيق، تقدم المدن الثانوية مزيجا نادرا من القدرة على تحمل التكاليف والنمو والإمكانات غير المستغلة.

أفكار ختامية

عصر المدن الكبرى لم ينته بعد، لكن هيمنته تتعرض للتحدي. المستثمرون الذين يدركون القيمة الاستراتيجية للمراكز الحضرية الأصغر والأكثر مرونة سيكونون في المقدمة في الموجة القادمة من نمو العقارات. في مشهد الحياة بعد الجائحة، لم يعد الاستثمار الأضخم هو الأفضل دائماً — بل الأفضل هو الأذكى.

بينما تصبح المدن الثانوية والضواحي الحدود الجديدة، فإن الوقت لاكتشاف هذه الفرص الاستثمارية هو الآن.