ضرائب العقارات الدولية (2025): دليل المشتري

عند شراء عقار في الخارج، تواجه ضرائب في أربعة محطات: عند الشراء، أثناء الحيازة، على دخل الإيجار، وعند الخروج. يشرح هذا الدليل كل ضريبة ببساطة، يعرض النطاقات النموذجية، ويوفر طريقة سريعة لتقدير فاتورتك قبل إتمام الصفقة.

أنواع الضرائب عبر الصفقة — جدول سريع

ما الذي يغير فاتورة الضرائب الخاصة بك

طريقة بسيطة للتقدير قبل الشراء

قاعدة عامة: غالباً ما تضيف ضرائب ورسوم الشراء ما بين 4–12% إلى سعر العقار. الضريبة السنوية قد تكون 0.1–1.0% من القيمة المقدرة. إذا كان العقار مؤجَّراً، فخطط لضريبة نسبتها 10–30% على الدخل الصافي أو الإجمالي حسب النظام. ضريبة أرباح رأس المال عند الخروج قد تتراوح بين 5–28% من الربح، مع تخفيضات بحسب الإعفاءات وفترة الحيازة.

مثال عملي (توضيحي فقط)

السعر: 300,000. ضرائب/رسوم الشراء بنسبة 8% ≈ 24,000. الضريبة السنوية بنسبة 0.5% على 300,000 ≈ 1,500. الإيجار 18,000/سنة؛ صافي بعد التكاليف 14,000؛ ضريبة الدخل بنسبة 20% ≈ 2,800. البيع لاحقاً بسعر 360,000 → ربح 60,000؛ ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 15% ≈ 9,000 (قبل الإعفاءات). تأكد دائماً من الشرائح المحلية.

المستندات التي سيطلبها الجانب الضريبي

عقد البيع/السند؛ فواتير وإثباتات الدفع؛ نسخ MT103 من البنك؛ إشعارات التقييم أو التقدير؛ عقود الإيجار وإيصالاتها؛ فواتير المصروفات (التأمين، رسوم الملاك، الإصلاحات)؛ كشوف القروض؛ إثبات الإقامة/الرقم الضريبي؛ نماذج لتطبيق تخفيف المعاهدات (إن وُجدت).

الملكية الشخصية مقابل ملكية الشركة (نظرة عامة)

شخصي: إعداد أبسط، إقرارات أقل؛ الدخل والأرباح تُفرض عليك مباشرة. شركة (SPV): مفيدة في حالات التشارك أو بعض القيود؛ لكن تأتي مع تكاليف إدارية، إقرارات ضريبية للشركة، ومتطلبات مصرفية/KYC أشد. قارن كلا الخيارين بإجمالي التكلفة (ضريبة + إدارة + بنكية).

التقارير عبر الحدود والازدواج الضريبي

تملك العديد من الدول معاهدات ضريبية ثنائية (DTT). عادةً ما يُفرض ضريبة دخل الإيجار في البلد الذي يقع فيه العقار؛ وقد يفرض بلد إقامتك الضريبة أيضاً لكنه يمنح اعتماداً ضريبياً. احتفظ بالإثباتات وقدّم الإقرارات في الوقت المناسب في كلا البلدين للاستفادة من الاعتمادات. في الحالات المعقدة (دخل متنوع، انتقال إقامة)، اقرأ المزيد عن دعم الضرائب والهيكلة.

ملاحظتان من الخبراء

«سجل كل يورو أو دولار تنفقه على العقار — السجلات الواضحة كثيراً ما تخفض القاعدة الضريبية للدخل والخروج.» — مايا، مستشارة ضرائب وهيكلة، VelesClub Int.

«قبل التوقيع، احسب التكلفة الكلية: ضريبة الشراء اليوم، الضريبة السنوية غداً، وضريبة الخروج لاحقاً — هذا هو العائد الحقيقي.» — دييغو، محلل سوق، VelesClub Int.

أخطاء شائعة (وحلول سريعة)

نسيان أن ضريبة القيمة المضافة/ضريبة التحويل تعتمد على نوع العقار → تأكد من النظام مبكراً.

افتراض أن الإيجار معفي من الضريبة → تحقق من قواعد الاقتطاع والتقديم قبل الإدراج.

عدم وجود إثبات التحويل → احتفظ بنسخ MT103 ووافق السرد مع العقد.

تجاهل الرسوم المحلية الإضافية → بعض المدن تفرض نسبة إضافية على المنازل الثانية.

الأسئلة المتكررة

هل ضريبة الشراء ثابتة دائماً؟ لا — تعتمد على شرائح السعر، نوع العقار، والموقع.

هل يمكنني خصم النفقات من الإيجار؟ غالباً نعم (الإدارة، الإصلاحات، الفوائد)، لكن القواعد تختلف.

هل تلغي معاهدات الازدواج الضريبي كل الضرائب؟ لا — عادة تمنح اعتماداً ضريبياً، وليس إعفاءً كاملاً.

هل تقلل الشركة دائماً الضريبة؟ ليس بالضرورة؛ أضف التكاليف الإدارية والمصرفية قبل الاختيار.

الخطوات التالية

إذا أردت خطة واحدة تغطي الضرائب، المستندات، والمدفوعات الآمنة من البداية إلى النهاية، تعرّف أكثر على خدماتنا. تدعم VelesClub Int. المشترين بمدفوعات متوافقة، تدقيق مستندات، وتنسيق إتمام الصفقات عالمياً.