للمستثمرين الدوليين في العقارات، فهم ما تملكه بالفعل بنفس أهمية موقع أو سعر العقار. في بعض البلدان، قد تمتلك حق الملكية بالكامل؛ وفي بلدان أخرى، يتم منحك حق استخدام طويل الأمد. ثم هناك تعقيدات حقوق الأراضي، وحق الملكية المشترك، وهياكل الصكوك المجتمعية. يقارن هذا الدليل بين وثائق الملكية عبر الأسواق العالمية الرئيسية.

لماذا تعتبر الملكية مهمة

• دليل على الملكية: تثبت وثائق الملكية السارية حقوقك القانونية.

• وضوح المعاملات: تمنع الصكوك السليمة الاحتيال والنزاعات.

• قيمة إعادة البيع: يتطلب المشترون وثائق موثوقة.

• تمويل البنوك: تعتمد الرهون العقارية على تسجيل الملكية النظيف.

أنواع هياكل الملكية

1. الملكية الحرة - ملكية كاملة للأراضي والمباني إلى أجل غير مسمى.

2. الملكية الإيجارية - حق استخدام العقار لعدد محدد من السنوات (عادة 30-99).

3. صكوك الشقق - شائعة في العمارات؛ ملكية وحدات فردية مع مناطق مشتركة.

4. حق الاستخدام (Hak Pakai, حق الانتفاع، إلخ) - غالبًا ما تتاح حقوق الاستخدام طويلة الأمد للأجانب.

نظرة عامة على الصكوك حسب الدول

تايلاند

• صك تشا نوت: أفضل شكل—قابل للتحويل بالكامل، مع أراضٍ مسحوبة بواسطة GPS.

• نور صور 3 غور / نور صور 3: قانونية ولكن أقل دقة؛ يمكن ترقيتها إلى تشا نوت.

• الملكية الإيجارية: تصل إلى 30 عامًا، وغالبًا ما يستخدمها الأجانب.

• الملكية عن طريق الشركات: مسموح، ولكن محفوف بالمخاطر إذا استخدم لتجاوز قيود الأجانب.

البرتغال

• سجل الأراضي (Registo Predial): يجب تسجيل جميع الممتلكات لتوثيق الملكية القانونية.

• نظام بسيط وشفاف: الملكية الحرة شائعة.

• إشراك كاتب عدل: مطلوب لتوثيق البيع.

الإمارات (دبي)

• صك الملكية (Oqood أو شهادة الملكية): يصدر عن دائرة الأراضي والممتلكات بدبي.

• منطقة الملكية الحرة: يمكن للأجانب الحصول على ملكية كاملة.

• ما قبل التسجيل: يتمتع العقار في خطة البناء بصكوك مؤقتة حتى يتم النقل الكامل.

تركيا

• طابو (صك الملكية): وثيقة رسمية تظهر الملكية—تصدر عن سجل الأراضي.

• الملكية الفردية أو المشتركة: مسموح.

• تصريح عسكري: مطلوب أحيانًا بالقرب من المناطق المحظورة.

• عقارات المواطنة: يجب الاحتفاظ بها لمدة 3 سنوات بعد الشراء.

إسبانيا

• إسكريتورا العامة: الصك الرسمي الموثق.

• Registro de la Propiedad: يجب تسجيل الملكية لتكون مُفكَكًا.

• Nota Simple: وثيقة ملخصة تستخدم في العناية الواجبة.

إندونيسيا (بالي)

• Hak Milik (الملكية الحرة): غير متاحة للأجانب.

• Hak Pakai (حق الاستخدام): لمدة 25-30 عامًا، قابلة للتجديد.

• هياكل الوكيل: محفوفة بالمخاطر وغالبًا غير قانونية.

• PT PMA: هيكلة شركة مملوكة لأجانب يمكن أن تمتلك حق البناء (Hak Guna Bangunan).

اليونان

• السجل الوطني: سجل مركزي تم تقديمه للدقة.

• ملكية حرة: معيار.

• تدخل المحامين: إلزامي للعناية الواجبة ونقل الملكية.

الولايات المتحدة

• Warranty Deed: يوفر حماية كاملة لحقوق الملكية.

• Quitclaim Deed: ينقل المصالح دون ضمان—محفوف بالمخاطر.

• تأمين الملكية: ينصح بشدة.

• سجل بمستوى المقاطعة: تسجل العناوين على مستوى المقاطعة.

المصطلحات الرئيسية في وثائق الملكية

• رقم القطعة: معرف فريد لقطعة من الأرض.

• تجاوزات: أي مطالبة أو حق على العقار.

• حق المرور: حق قانوني للآخرين لاستخدام جزء من العقار.

• معلومات تقسيم المناطق: تفاصيل حول الاستخدام المسموح به.

• حدود الملكية: معرفة محددة ومثبتة.

علامات التحذير لـمراقبتها

• عقارات غير مسجلة

• ملكية متنازع عليها

• خرائط مسح غير مكتملة

• مطالبات وراثية قديمة

• حالات قانونية معلقة أو تأمينات

كيفية تأمين صك الملكية

1. استئجار محامي عقارات محلي: ضروري لمراجعة العقود والعناية الواجبة.

2. استخدام كاتب عدل (حيثما كان مطلوبًا): تتطلب العديد من الدول عقود موثقة.

3. إجراء بحث عن الملكية: تحقق من حقوق البائع وتحقق من التجاوزات.

4. احصل على تأمين الملكية (إذا كان متاحًا): حماية إضافية ضد الاحتيال أو الخطأ.

5. سجل على الفور: تأكد من تسجيل المعاملة بشكل رسمي.

نصائح للمشترين الأجانب

• تجنب اتفاقيات الوكيل: غالبًا ما تنتهك القوانين المحلية.

• اعتقد في الإيجار كبديل: خاصة في المناطق ذات الملكية المحدودة.

• استخدم مترجمين رسميين: لا تعتمد أبدًا على الشروحات الشفوية فقط.

• افهم قوانين الوراثة: يمكن أن تفقد حقوق الملكية أو تتنازع بعد الوفاة.

أفكار نهائية

توثيق الملكية هو أكثر من مجرد أوراق—إنه أمنك القانوني في سوق غير مألوف. سيمكنك معرفة المصطلحات المحلية، والإجراءات، وعلامات التحذير من حماية استثمارك وتوفير راحة البال. لا تثق فقط فيما هو مكتوب على الورق—تحقق، وسجل، وضمان حقوقك فيما يمكن أن يكون أثمن أصولك في الخارج.