شراء عقار في السويد كأجنبي: كيفية الدفع، ما هي التكاليف، وكيف تتجنب التأخيرات

الجواب السريع

العربون (handpenning): عادةً حوالي 10%، يُدفع إلى حساب عميل الوكيل أو المحامي مع ذكر مرجع العقد بدقة. أموال الإتمام: إذا كانت التسوية بالـSEK، فيُدفع عبر SWIFT إلى الحساب بالـSEK؛ وإذا توافرت خيار التسوية بالـEUR، فـSEPA أكثر قابلية للتوقع. التكاليف الرئيسية: ضع في الحسبان رسوم تسجيل الملكية (lagfart) — غالبًا 1.5% في الحالات الشائعة — ورسوم سند الرهن (pantbrev) — 2% على قيمة سند الرهن الجديد — بالإضافة إلى رسوم تسجيل ثابتة، تكاليف قانونية، ورسوم صرف/بنك.

من يحتفظ بالأموال وكيف تتم عملية الإفراج

عادةً تظل الأموال محجوزة في حساب عميل مُنظَّم حتى تَستوفي الشروط. يقوم الوكيل/المحامي بإطلاق العربون وأموال الإتمام وفقًا للعقد: تنفيذ الوثائق، تسوية القيود، وجدولة التسليم. هذا الترتيب يحمي الطرفين ويسهّل المطابقة إذا كان نص التحويل يطابق مرجع العقد بدقة.

أي مسار بنكي تستخدم ولماذا

تسوية بالـSEK → SWIFT: استخدم SWIFT إلى الحساب بالـSEK، واتفق على نوع الرسوم (OUR إذا كان البائع يجب أن يستلم المبلغ كاملًا) وتأكد من مواعيد الإغلاق والبنوك الوسيطة. تسوية بالـEUR → SEPA: حيثما سُمح، يوفر SEPA وقت تنفيذ T+0/T+1 ورسومًا شفافة. انسخ دائمًا سطر المرجع الدقيق (رقم SPA، معرف العقار) في رسالة الدفع.

التخطيط لسعر الصرف بحيث لا يتأثر ميزانيتك

تحويلات العقارات حساسة لتقلبات الأسعار. إذا كان لديك تاريخ إتمام ثابت، احجز عقدًا مستقبلًا (forward) ومَوِّل رصيدًا بالـSEK/‏EUR مسبقًا؛ أما إذا كانت المهل مرنة، فحوّل على دفعات (شريحتين إلى أربع شرائح) لمتوسط السعر. إذا شمل التعامل عربونًا وإتمامًا، حوّل العربون مبكرًا وتحصَّن على الباقي بسلم عقود مستقبلية متوافق مع أسبوع الإتمام المتوقع.

lagfart و pantbrev وتكاليف أخرى

Lagfart: رسم تسجيل/تملك يُحسب غالبًا كنسبة من سعر الشراء في حالات كثيرة (غالبًا 1.5% للأفراد) بالإضافة إلى رسم تسجيل ثابت. Pantbrev: ضريبة سند الرهن عادةً 2% على قيمة أي سند رهن جديد تُنشَأ، بالإضافة إلى رسم ثابت. اطلب من الوكيل/المحامي بيان إتمام واحد يُفصّل هذه البنود مع رسوم البنك والمبالغ الصافية الدقيقة المطلوبة.

حزمة الوثائق التي تُسرّع الفحص المصرفي

جمع ملف PDF مفهرس قبل أول تحويل: 1) جواز السفر + إثبات عنوان (أو مستخرج شركة + بيانات المالك المستفيد)، 2) العرض/العقد (SPA)، الملاحق، وبيان الإتمام، 3) دليل مصدر الأموال (قسائم راتب + إقرارات ضريبية، قرارات توزيع أرباح، أو عقود بيع أصول مع كشف حساب بنكي)، 4) تأكيدات الصرف إذا قمت بالتحويل، 5) تعليمات الحجز وبروتوكول إفراج بسيط. اتساق الأسماء القانونية والمبالغ عبر الوثائق يسرّع مراجعات الامتثال.

اطلع على مجموعتنا الكاملة من الخدمات العالمية

نص الدفع: ماذا تكتب ليُطابق الحساب المُحتجز فورًا

استخدم نصًا مستندًا إلى العقد: “عربون حسب SPA [Number]، عقار [Address/ID]”; “دفعة الإتمام، SPA [Number]، Stockholm”; “رسوم وضرائب حسب البيان [Date]”. تجنب أوصافًا غامضة مثل “دفع عقار”. إذا لزم إرسال الضرائب أو الرسوم بشكل منفصل، قم بتحويلات مميزة مع مراجع مخصصة لكل تحويل.

الجدول الزمني من العرض حتى تسليم المفاتيح

1) قبول العرض والعربون. تستلم تعليمات للسداد إلى حساب العميل والنص المرجعي الدقيق. أكد العملة، المسار، الرسوم، ومواعيد الإغلاق كتابةً.

2) العقد والتمويل. تأكد من معرفة احتياجات سند الرهن (pantbrev)؛ إذا تم إنشاء سند رهن جديد، احسب ضريبة ورسوم ذلك. اطلب من المحامي إدراج كل البنود في بيان إتمام واحد.

3) الصرف وحدود البنك. لعمليات تحويل كبيرة، اطلب زيادة الحد قبل 24–48 ساعة؛ قرر بين عقد مستقبل أو تحويل بالشرائح واجمع التأكيدات.

4) تحويل العربون. أرسل التحويل صباحًا؛ شارك إثبات التحويل (معرّف SEPA end-to-end أو SWIFT MT103) مع الوكيل/المحامي في نفس سلسلة البريد التي تحتوي على الوثائق.

5) أسبوع الإتمام. أعد تأكيد بيانات المستفيد؛ إذا كان الوقت ضيقًا، ضع قيمة الأموال في اليوم العمل السابق. نسّق الإفراج وتسليم المفاتيح في نفس سلسلة الرسائل لتفادي سوء الفهم.

6) التسجيل. يقوم الوكيل/المحامي بتقديم طلب تسجيل الملكية (lagfart) ويتعامل مع الرسوم وpantbrev عند الاقتضاء، مستخدمًا الأموال الموجودة في حساب العميل حسب البيان.

الأخطاء الشائعة — وحلول سريعة

مراجع غامضة أو مفقودة: ادرج دائمًا أرقام SPA ومعرفات العقار. قرارات صرف متأخرة: ثبت عقدًا مستقبلًا للتواريخ الثابتة أو حوّل بشريحتين للخط الزمني المرن. أخطاء مطبعية في الأسماء أو الحسابات: انسخ والصق من الرسائل الرسمية. تقسيم الأموال دون موافقة: قسم الأموال فقط بموافقة كتابية ومرجع مميز لكل تحويل. الإرسال بعد موعد الإغلاق: أرسل مبكرًا؛ تجنب أيام العطل ونهاية الأسبوع للأنجاز يوم الإثنين.

الخطوات التالية

اطلب بيان إتمام واحد يتضمن العملة، المسار، الرسوم، والمراجع؛ حضّر ملف PDF مفهرس واحد؛ خطط للصرف وضمن حدود البنك؛ جدولة التحويلات حول مواعيد الإغلاق والعطلات؛ وشارك إثباتات التحويل في نفس سلسلة الرسائل للإفراج الفوري. تدعم VelesClub Int.، بالتعاون مع شريكنا UNIBROKER، تحويلات دولية آمنة وسير عمل كامل لإنهاء صفقات العقار في السويد وغيرها من الوجهات.