كيفية شراء عقار في الخارج: خطوات، رسوم وضرائب (دليل 2025)

لمحة سريعة

يقدم هذا الدليل مساراً بسيطاً ومحايداً للدول لشراء منزل في الخارج. ستجد الخطوات الرئيسية، المستندات، طرق الدفع، الجداول الزمنية، والصورة الواقعية للتكاليف. اللغة مباشرة لتسهيل الترجمة إلى لغات أخرى.

خطوة بخطوة: من البحث إلى تسليم المفاتيح

1. حدد هدفك وميزانيتك. منزل رئيسي، للسفر أو للاستثمار؟ قرر ميزانية شاملة (السعر + الضرائب + الرسوم + السفر + الأثاث). اترك هامش احتياطي 5–10% للمفاجآت.
2. اختصر المواقع. قارن قواعد الإقامة، أنواع الملكية (حق التملك/الإيجار طويل الأجل/شقة)، المناخ، المدارس وحدود التأجير. تحقّق من حقوق الملكية الأساسية وجودة التسجيل.
3. جهّز مستندات المشتري. جواز السفر، إثبات العنوان (≤90 يومًا)، مصدر الأموال (راتب، مدخرات، بيع أصل)، وملف بسيط مع PDFs واضحة (لا صور شاشة). إذا لزم الأمر جهز ترجمات موثقة أو أبوسطيل.
4. خطط لرحلة مشاهدة. احجز 3–5 أيام للمناطق المستهدفة. كن مرناً في جدولك. ركز على 6–10 عقارات تتناسب مع خطتك. إذا كانت قواعد التأشيرة أو العبور تنطبق، قم بالتخطيط مبكراً.
5. قدّم عرضًا ووقّع حجزًا. يحدد عقد الحجز أو عقد الشراء (SPA) السعر، التواريخ والشروط. اجعل الصياغة قصيرة وواضحة. إن طُلِب إيداع، فكّر في وضعه في حساب ضمان أو حساب عميل منفصل.
6. قم بالفحص اللازم (العناية الواجبة). الملكية، الرهون، المرافق، تراخيص البناء، حالة جمعية الملاك. اطلب مستخرج سجل حديث وقائمة واضحة بما يتضمنه البيع.
7. اختر مسار الدفع. الضمان للحسابات المرحلية أو صفقات المطور؛ حساب عميل (منفصل) أو إتمام موثّق لدى كاتب العدل للمبيعات الخاصة البسيطة. طابق مواعيد قطع البنوك والمرجعيات لتجنب الحجب.
8. الإتمام وتسليم العقار. التوقيع أمام كاتب عدل أو مسجّل (حيثما ينطبق). تأكد من أن المالك لا يفرج عن الأموال إلا بعد التحقق من إثبات التحرير (مثلاً: يصدر المسجّل سند الملكية). استلم المفاتيح وقياسات المرافق.
9. بعد الإتمام. سجّل المرافق، أقم التأمين، ادفع أي ضرائب أو رسوم تسجيل بعد الإتمام، وخزن مستنداتك في مجلد رقمي واحد.

قائمة المستندات (حزمة مبسطة)

• الهوية: جواز السفر؛ أحيانًا هوية ثانية (رخصة قيادة أو بطاقة وطنية).
• العنوان: فاتورة خدمات أو كشف حساب بنكي/بطاقة ائتمان (صُدر خلال 90 يومًا).
• مصدر الأموال: كشوف بنكية (90–180 يومًا)، قسائم رواتب، عقد بيع أصل، تقارير توزيعات/محفظة.
• أوراق الصفقة: عرض/حجز، مسودة SPA، المخطط، جرد ما يتضمنه البيع، بيانات البائع.
• إضافات (إذا لزم): توكيل رسمي (للتوقيع عن بُعد)، ترجمات محلفة، أبوسطيل/تصديق قانوني.

التكاليف التي يجب تخطيطها

تختلف الأرقام حسب البلد وحتى المدينة. استخدم هذا الجدول كخريطة عملية لما تتوقعه وبأي نطاقات عادةً تكون.

طرق الدفع (اختر الأنسب)

الضمان: تبقى الأموال لدى حامل محايد وتُفرَج فقط عندما يُثبت شرط مكتوب وبسيط (مثال: يصدر المسجّل سند الملكية). الأفضل للصفقات المرحلية أو صفقات المطور أو عند رغبتك في أقصى درجات الحماية.

حساب العميل (منفصل): تُحتفظ الأموال لدى محترف مرخّص بموجب تفويض قصير (من يوقّع، ما الإثبات الذي يُفحص، وخطوات الطوارئ). غالبًا أسرع للمبيعات الخاصة البسيطة.

الإتمام الموثّق لدى كاتب العدل: يتم تأكيد الدفع مباشرة عند التوقيع، ثم يستلم البائع الأموال بعد أن يؤكد المسجّل/كاتب العدل استيفاء الشروط.

أياً كان اختيارك، طابق مواعيد قطع البنوك، القفزات المراسلة، والمرجعيات (MT103) حتى يصل التحويل ويتم تسويته في الوقت المناسب.

الضرائب: عند الشراء، أثناء الملكية، وعند البيع

• عند الشراء: ضريبة النقل أو VAT/GST، بالإضافة إلى كاتب العدل/رسوم التسجيل. قد تخضع الوحدات الجديدة لضريبة القيمة المضافة بدلاً من ضريبة النقل.
• أثناء الملكية: ضريبة الملكية السنوية، رسوم جمعية الملاك، ضريبة دخل الإيجار إذا أجّرت العقار، والتأمين.
• عند البيع: ضريبة أرباح رأس المال في بلد العقار (وربما في بلد إقامتك). احتفظ بكل الفواتير والسجلات لإثبات أساس التكلفة.

هذا الدليل معلوماتي. لقرارات ضريبية/قانونية في بلد محدد، استعن بمحترفين محليين.

المدة الزمنية (مثال)

• الأسبوع 1–2: العرض والحجز، بدء العناية الواجبة.
• الأسبوع 3–6: استكمال عمليات البحث، تحديد مسار الدفع، حجز كاتب العدل/المسجّل.
• الأسبوع 6–10: نافذة الإتمام — طابق مواعيد القطع والمستندات؛ التسليم وقراءات المرافق.

أخطاء شائعة (وحلول بسيطة)

إرسال حوالة كبيرة قبل وضوح العقد. الحل: استخدم حجز/SPA مع شرط إفراج مكتوب وبسيط.

تحويل عملات غير مخطط له. الحل: قارن التكلفة الإجمالية (السعر + الرسوم) لـ"التحويل قبل" مقابل "التحويل عند الوجهة" — اختر المسار الأرخص.

ثغرات في إثبات مصدر الأموال. الحل: أظهر الأصل → حسابك → الدفع في سلسلة واحدة مع PDFs واضحة.

حجز الإتمام في عطلة بنكية. الحل: تأكد من مواعيد القطع والعطلات العامة لكلا البنكين.

أسماء ملفات سيئة ولغات مختلطة. الحل: صدّر PDFs واضحة، استخدم أسماء قصيرة بالإنجليزية، وأضف ترجمات محلفة حيث يُطلب.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى محامٍ لشراء عقار في الخارج؟ في العديد من البلدان يستخدم المشترون كاتب عدل ومستشار قانوني منفصل. من الحكمة إجراء مراجعة مستقلة للملكية والتراخيص.

كم من النقود يجب أن أحتفظ للرسوم والضرائب؟ هامش عملي هو 8–12% فوق السعر إذا كانت ضريبة القيمة المضافة/ضريبة النقل كبيرة؛ أقل في الأسواق منخفضة الضرائب.

هل يمكنني الشراء عن بُعد؟ نعم، كثير من المشترين يستخدمون توكيلاً مع توثيق، وحين يُطلب أبوسطيل/تصديق قانوني.

أي مسار دفع هو الأكثر أمانًا؟ للصفقات المرحلية أو صفقات المطور، الضمان عادةً الأقوى. للمبيعات الخاصة البسيطة، حساب العميل (منفصل) بتفويض واضح قد يكون أسرع.

ما المستندات التي تفحصها البنوك؟ الهوية، العنوان (≤90 يومًا)، ومصدر الأموال الذي يوضح من أين أتت الأموال وكيف وصلت إلى حسابك.

تعليق خبير

“اجعل قاعدة الإفراج جملة واحدة قصيرة وحضّر إثبات مصدر الأموال مبكرًا — هنا يوفر معظم المشترين أيامًا.”
— صوفيا، قائدة قسم العقارات السكنية