لماذا بلغاريا؟

• من بين أكثر أسواق العقارات المعقولة في الاتحاد الأوروبي

• دولة عضو في الاتحاد الأوروبي مع بنية تحتية تتحسن وسياحة متنامية

• تزايد الاهتمام بالعقارات الساحلية، وعقارات التزلج، والسكن الطلابي

• إمكانية إيجار قوية في الجامعات والمدن الساحلية الرئيسية

• نظام ضريبي ملائم: ضريبة دخل ثابتة بنسبة 10% وعدم وجود ضريبة وراثة

هل يمكن للأجانب شراء عقار في بلغاريا؟

نعم - يُمكن للأفراد والشركات الأجانب شراء الشقق، المنازل، والعقارات التجارية بحرية.

• يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي شراء الأراضي والمباني

• يمكن لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي شراء الشقق ولكن يجب عليهم استخدام شركة بلغارية لشراء الأراضي

• تمت تقييد ملكية الأراضي للغير من مواطني الاتحاد الأوروبي

برامج الإقامة والتصاريح 2025

• تقدم بلغاريا تصريح الإقامة من خلال الاستثمار العقاري، بدءًا من تقريبًا €300,000

• يمنح هذا إقامة مؤقتة، قابلة للتجديد دورياً

• متطلبات الإقامة الفعلية قليلة؛ وليس هناك طريق مباشر للحصول على الجنسية

• الحصول على العقار يدعم أغراض التأشيرات ولكن لا يضمن الحالة

العملية القانونية لشراء عقار

1. الحصول على رقم تعريف شخصي بلغاري (PIC) وفتح حساب مصرفي محلي

2. توظيف موثق و/أو محامٍ للقيام بالعناية الواجبة

3. توقيع عقد تمهيدي (دفع مقدم 5-10%)

4. إجراء تفتيشات قانونية وفنية (العنوان، الاستثناءات، التصاريح)

5. إنهاء البيع بعقد موثق في مكتبهم

6. تسجيل الملكية في سجل الأراضي البلغاري (Cadastre)

7. دفع جميع الضرائب والرسوم القانونية المطبقة

الضرائب والرسوم

• ضريبة الاستحواذ: 2%-3.5% من قيمة الشراء، حسب البلدية

• رسوم الموثق والقانونية: 1%-2% من سعر الشراء

• رسوم الوكلاء: عادة 2%-3%، غالباً ما تكون مشتركة

• ضريبة بلدية سنوية: تقريبًا 0.1%-0.3% من قيمة العقار

• ضريبة مكاسب رأس المال: 10% ثابتة على الأرباح

• ضريبة دخل الإيجار: 10% ثابتة على الدخل الصافي من الإيجار

إمكانية الحصول على الرهن العقاري للأجانب

• يمكن للبنوك البلغارية إقراض غير المقيمين — الشرط الشائع هو الدخل أو العمل المحلي

• نسبة القرض إلى القيمة (LTV): تصل إلى 70%-80% حسب الملف الشخصي

• معدلات الفائدة (2025): حوالي 4%-6%

• قد يتطلب الخطر الأكبر دفعة مقدمة بنسبة 20%-30% وإثبات دخل مستقر

هل بلغاريا مناسبة لك؟

✅ مثالية لـ:

• المستثمرين الذين يسعون لمدخل منخفض مع عوائد إيجار محترمة

• المغتربين الذين يعملون في بلغاريا أو المحترفين عن بُعد

• مشتري المنازل العطلات أو المستثمرين الذين يرغبون في الإيجارات القصيرة في المدن الساحلية والجبال

• أولئك المهتمين بالإقامة المؤقتة من خلال شراء العقار

❌ أقل مناسبة لـ:

• المشترين الذين يتوقعون الحصول على جنسية الاتحاد الأوروبي من خلال الاستثمار

• المستثمرين الذين يسعون لفرص ربح سريع (السوق ينمو بسرعة ولكنه أصغر)

• المشترين غير المألوفين بهياكل الشركات في الاتحاد الأوروبي لشراء الأراضي

أفضل الأماكن للشراء في بلغاريا (2025)

صوفيا (المركز، الطلاب ذوي الدرجات، لوزينتس)

• العاصمة التي تتمتع بطلب قوي على الإيجار وتأجير مهني

• العوائد: 4%-6%; تقدير جيد للقيمة

بلوفديف

• مركز ثقافي وزيادة سكانية؛ زيادة الاهتمام الدولي بسرعة

• العوائد: 5%-7%; أسعار دخول معتدلة

فارنا وبورغاس (ساحل البحر الأسود)

• وجهات الإيجار الصيفية مع عوائد قجارية قوية

• العوائد: 5%-8% موسميًا

بانسكو وبوروفست (منتجعات جبلية)

• شعبية مع السياحة الشتوية؛ الشقق والشاليهات تشهد طلبًا موسميًا

• العوائد: 6%-9% خلال ذروة الموسم

فيليكو تارنوفو وغابروفو

• مدن تاريخية تشهد اهتمامًا متزايدًا من المغتربين وسكان الجامعات

نظرة عامة على عوائد الإيجار والعائد على الاستثمار

الاتجاهات في 2025

• الأسواق الساحلية تتعافى بعد الجائحة مع تدفق سياح قوي في الصيف

• صوفيا وبلوفديف تشهدان نمواً بسبب قطاع تكنولوجيا المعلومات والتعليم

• زيادة برامج الاستثمار العقاري من أجل الإقامة

• توسيع تنظيمات الإيجار للعطلات بالقرب من المنتزهات والمناطق الجبلية

أخطاء شائعة يجب تجنبها

• عدم إنشاء أو استخدام شركة عند الحاجة لشراء الأراضي

• عدم وضع ميزانية للتكاليف الصحيحة للتجديد والترجمة

• التقليل من تقدير تقلبات السوق الموسمية في الطلب على الإيجار

• تخطي الفحوصات الفنية (مشكلات شائعة في التدفئة والعزل)

• الاعتماد على الإقامة أو الجنسية التلقائية في الاتحاد الأوروبي من خلال الاستثمار

الخاتمة

تعد بلغاريا فرصة استثمارية جذابة بأسعار منخفضة، عوائد إيجارية قوية، وخيارات إقامة مؤقتة. يجب على المشترين أن يكونوا على علم بالبنية القانونية، دورات الطلب الموسمية، واللوائح المحلية. مع دعم قانوني خبير واستهداف ذكي للمواقع، يمكن أن توفر بلغاريا عوائد موثوقة وفوائد أسلوب حياة في عام 2025.