图马希纳的二手房出售靠近码头的海滨生活市场和喧嚣

为什么托马西纳的二手房地产具有沿海投资吸引力

托马西纳（前称塔马塔夫）是马达加斯加在印度洋上的主要东部港口，这里结合了热带海滨生活与繁荣的商业活动，使其再售房地产市场对讲英语的投资者充满魅力。托马西纳的二手房地产——包括乔弗大街（Boulevard Joffre）上的殖民时期别墅、安博迪茨伊（Amboditsiry）海滨公寓以及安察哈沃拉（Antsahavola）的现代联排别墅——价格通常比同类的新开发项目低15%至30%。买家能立即入住，租赁客户群体多样化，包括港口员工、非政府组织团队和生态旅游经营者，并享受通过马达加斯加土地登记处办理的安全产权转让。加上适中的成交成本、对外国买家无所有权限制，以及由海运物流和沿海旅游推动的租金收益，托马西纳的再售市场将实际收益与悠闲的海滨生活相结合。

历史街区与海港租赁

乔弗大街与B区展示了托马西纳的法式殖民遗产。再售别墅和露台式公寓——通常保留高顶、百叶窗和狭窄阳台——在租给高级港口主管、海事顾问和外交团时，能获得5%到7%的毛收益。投资者在洽谈外墙粉刷、屋顶修缮和现代化管道、电气系统改造的信用时，可以要求15%到20%更高的租金，充分利用遗产魅力与功能性改造并存的优势。

靠近港口，安博迪茨伊提供了距码头仅几步之遥的中世纪公寓楼。这里的再售公寓相较于安塔那那利佛市中心价格折扣颇大，但通过长期租赁非政府组织员工、海关人员和港口运作人员，却依然能实现6%至8%的收益。简单的改善，如安装分体空调、升级厨房橱柜或增加安全入口等，能将租金提升最多20%，而靠近渡轮服务和货运码头则确保了租赁率超过90%。

现代郊区与度假租赁机会

托马西纳发展的郊区——安察哈沃拉与安坦米纳——自2010年以来，建有新的围墙社区联排别墅和低层公寓。这些随时可入住的再售单位为长期居住的外籍家庭、区域诊所的医疗志愿者和从事海岸保护项目的工作团队带来4%到5%的毛收益。买家若能够获得卖家的信用用于美化公共庭院、增建屋顶露台，或安装太阳能热水器，则租金上涨10%至15%是有可能的，且在观鲸季节吸引生态旅游的客人。

在安博迪茨伊海滩（Plage Amboditsiry）走廊上，曾是殖民时期官员的工作人员住房的海滨平房和别墅提供了混合租赁模式。短租收益可达8%到10%，吸引了因珊瑚礁和冲浪点而来的假日租客，而租给潜水店运营者和钓鱼包船团队的长期租赁则确保了物业全年都有租客。价值提升的改进措施——翻新露台、加固防风百叶窗或者把车库改成客房——能够推动7%到9%的综合收益。

外国买家的法律、税务和融资要点

外籍人士可以通过在安塔那那利佛或当地分登记处注册的公证销售协议购买托马西纳的二手房地产。成交成本一般为售房价值的3%至5%，包括公证费（1%）、登记税（1-2%）和中介佣金（1-2%）。马达加斯加对非居民购买住宅物业没有限制，年度物业税也承受在评估价的0.5%以下，确保了可预测的持有成本。

虽然针对非居民的当地银行融资有限，但现金交易在市场上更为盛行。海外投资者通常通过巴黎或毛里求斯安排私人过渡贷款，并在获得居留许可和稳定租金收入的证明后，通过马达加斯加银行（BNI马达加斯加、BMOI）进行再融资。聘用一位双语的当地律师对于尽职调查至关重要：核实清晰的产权、确认 cadastral 边界，以及确保遵守区域规划法规——这在尤其容易发生侵蚀的沿海区域尤为重要。

资本利得税在购房后两年内出售的物业征收10%的固定税率，之后可享受豁免。没有遗产税将简化跨代转让。短租经营者必须向旅游部注册出租物业，并遵循健康安全检查，这通常由托马西纳地区旅游办公室监督。

托马西纳的港口扩建和公路升级进一步提升了再售价值。新深入的集装箱航道和通往安塔那那利佛的升级铁路将货物运输时间缩短了30%，推动了对紧邻让·拉博德大道（Boulevard Jean Laborde）和港务局区的物业的需求和5%至7%的再售溢价。RN5沿海公路对马汉博（Mahambo）和富尔庞特（Foulpointe）的改善促进了海滨城镇通勤流，提升了北海岸走廊别墅的吸引力。

租客需求持续旺盛：港口和物流专业人士、参与海岸生态项目的非政府组织实地团队，以及托马西纳大学的学术人员的长期租赁确保了稳定的入住率。短租在嘉年华季节和海滨节日（如托马西纳音乐节）期间达到高峰，使得靠近乔弗大街散居公寓的入住率高达90%。托马西纳的专业物业管理公司负责协调客人服务、维护计划和透明的财务报告，让远程业主享受到主要被动收入流。

新兴的微利市场包括将市市场区（City Market district）内闲置的公寓改造成艺术人主题的共生工作室——实现8%到10%的综合收益，以及针对靠近岩石尖（Pointes des Roches）观景点的山坡别墅推出结合住宿与自然徒步体验的养生度假套餐。通过将收购与港口开发时间表对齐，理解托马西纳的多样邻里动态，并利用马达加斯加的开放所有权法律，全球投资者可以同时获得海滨生活体验和可持续回报，尽享这一战略性的印度洋门户。