在巴拿马的全球投资机会靠近塔楼的公寓，绿地和海洋气息

在巴拿马的房地产：开放市场、税收优惠与沿海机会

为什么考虑在巴拿马投资房地产

巴拿马拥有拉丁美洲最友好的外国房地产市场之一。凭借简单的物权、对外国所有权没有限制、以美元为基础的经济以及与房地产购买相关的居留选项，吸引了投资者、退休人员和外籍人士。从巴拿马城的现代公寓到博卡斯德尔托罗的海滨别墅，或是博奎特的山间住所，巴拿马结合了多样的地形与支持商业的治理和税收激励。

物业类型及允许用途

巴拿马的房地产市场包含多种物业类型，旅游、退休和商业领域的需求强劲：

• 城市公寓和公寓：高层开发主导着巴拿马城，专业人士和外籍人士需求旺盛。诸如Punta Paitilla、Obarrio和Costa del Este等地区备受欢迎。
• 海滨别墅和度假村：沿太平洋沿岸（如Coronado、Pedasí）及加勒比岛屿如博卡斯德尔托罗，非常适合租赁收入或个人使用。
• 山区和高地物业：博奎特和埃尔瓦耶提供温和气候，吸引退休人员，住宅、农场和生态别墅的需求强劲。
• 商业房地产：靠近巴拿马运河、托库门机场和自由贸易区的办公楼、零售空间和物流中心。
• 土地和开发用地：城市扩张和生态开发推动了对有产权和特许物业的需求，特别是在农村或旅游区。

外国人可以拥有100%的住宅或商业房地产。一些沿海和岛屿地区受特殊规定限制，包括对“占有权”（ROP）土地的特许权。

所有权类型与法律框架

巴拿马区分完全拥有权（简单权利）与特许土地或ROP土地。关键法律概念包括：

• 完全拥有（有权证）物业：在巴拿马公共登记处注册的完整法律所有权。大多数城市和住宅物业均属于此类别。
• 占有权（ROP）：在无证公共土地（如一些海滨或岛屿）上授予的占有权。ROP被认可，但不作为完整所有权登记。对投资者而言风险较高，除非转为拥有权。
• 特许土地：在受保护区或岛屿（如博卡斯德尔托罗）使用，向政府租赁固定期限（20–40年）。需遵守规章并进行续租。
• 公司所有权：外国人可以以个人名义或通过巴拿马公司（S.A.或基金会）购买，以便隐私或税务规划。

所有房地产交易必须经过公证并在公共登记处登记。外国人在购置房地产时享有与公民相同的法律权利。

房价与市场趋势

与北美和欧洲相比，巴拿马的价格具有竞争力。房价因地理位置、基础设施和海景而异：

地点	物业类型	平均价格 (美元)
巴拿马城（El Cangrejo）	2卧室公寓	$180,000 – $280,000
Costa del Este（豪华）	3卧室公寓	$350,000 – $600,000
Coronado（太平洋沿岸）	海滨别墅	$250,000 – $500,000
Boquete（高地）	山间住所	$180,000 – $350,000
Bocas del Toro（岛屿）	生态别墅或静修所	$200,000 – $400,000

巴拿马城的价格在疫情后稳定，而沿海和农村市场由于旅游和远程工作趋势持续增长。

税收与交易成本

巴拿马提供对投资者友好的税制，享有多项免税优惠和低年度物业成本：

• 物业转让税：基于物业声明价值的2%（由卖方支付，但通常在交易中协商）。
• 资本利得税：增值的5%或总售价的3%作为预付款 — 以较高者为准。
• 年度物业税：分级：价值低于$120,000的物业（包括主要住宅）免税，较高价值的0.5%–0.7%。许多新物业在10–20年内免税。
• 公证和登记费：大约为购房价格的1%–2%。
• 租赁收入税：对非居民的税率为15%（总收入），并有扣除选项。
• 公司和基金会管理费：若使用法律实体，年度特许税为$300–$400。

不征收遗产税或印花税。投资者受益于简单的财政规则和条约保护（巴拿马与20多个国家签有避免双重征税协议）。

租金收益与市场需求

租赁收入是一个主要吸引点，特别是在旅游和外籍人士聚集区：

• 巴拿马城：中档公寓的毛租金收益为4%–6%，为外籍人士或商务旅行者提供的带家具租赁房屋收益为6%–8%。
• 博奎特：由于稳定的外籍人士和退休人员需求，长期租赁收益约为5%–7%。
• 沿海（Coronado, Pedasí）：短期租赁在高峰季节可能实现8%–10%的收益。受到周末游玩者和候鸟的强劲需求。
• Bocas del Toro：生态旅馆和岛屿别墅于高峰季节租金为$150–$300/晚，季节入住率在50%–80%之间。

巴拿马对短期租赁没有限制，尽管一些公寓楼可能会施加自己的规则。度假租赁的管理费用通常占收入的15%–25%。

投资情况

• 在巴拿马城的租赁购置：在El Cangrejo购买一套价值$200,000的公寓，月租$1,100 = 6.6%的毛收益。
• Coronado的豪华海边别墅：投资$350,000于海滨别墅，并将其作为短期租赁运营，年收入为$25,000–$30,000。
• 博卡斯德尔托罗的生态静修：开发或购买一栋离网住宅（$250,000），在高峰季节每晚可租金$200–$250。
• 博奎特的退休家园：以$180,000购买一套2卧室住宅，并在迁居或转售前进行出租。

热门投资地点

• 巴拿马城：首都和商业中心，拥有现代基础设施和国际银行，租赁需求旺盛。重点关注位于El Cangrejo、Obarrio或Punta Pacifica的公寓。
• Coronado和太平洋海滩：深受退休人员和周末游客的欢迎；完善的医疗和服务设施。
• 博奎特：高地小镇，外籍人士社区庞大，气候温和，挂牌出售及出租市场活跃。
• 博卡斯德尔托罗：适合生态旅游和离网开发的加勒比岛屿，吸引冲浪者和背包客。
• Pedasí / Las Tablas：新兴海滩小镇，适合低成本投资和社区驱动的发展。

通过房地产投资获得居留权

巴拿马提供与房地产投资相关的多种移民选项：

• 友好国家签证：要求购买房地产（目前约为$200,000以上）及经济联系证明（公司注册或就业）。
• 合格投资者计划：要求在房地产方面投资$300,000以上（从2024年起提升至$250,000）。在30天内授予永久居留权。
• 养老金签证：不要求房地产，但许多退休人员在该签证下购买房产，以获得税收和进口优惠。

持有居留权的人可以在五年后申请永久身份或国籍。巴拿马对非居民不征收全球收入税。

基础设施与生活方式

巴拿马的生活标准较高，尤其是在城市和外籍人士区域：

• 交通：通过托库门机场实现国际连接。巴拿马城内有地铁，此外全国范围的公路网络发达。
• 医疗：优质的私立医院和诊所（如与约翰·霍普金斯合作的Punta Pacífica医院）。
• 公用事业与互联网：城市和沿海城镇的公用事业可靠，偏远岛屿使用离网解决方案。
• 安全：一般对投资者来说很安全。高需求区域常见有围栏社区。
• 银行与金融：以美元为基础，国际银行体系严格遵循尽职调查程序。

法律流程与尽职调查

• 产权调查：在公共登记处（Registro Público）进行，以确保没有留置权或所有权争议。
• 意向书与购房合同：签署存款合同（通常为10%）。30–60天完成交易。
• 公证与契约转让：契约在公证人面前签署并正式登记。
• 尽职调查：与双语房地产律师合作，避免未经登记的仅ROP土地，除非获得专业建议。

巴拿马的房地产代理并未获得许可证，因此验证和法律建议至关重要，以避免欺诈或虚假陈述。

总结：可及的美元市场，区域增长潜力

巴拿马仍然是国际房地产买家在拉丁美洲最可及与有利的市场之一。从巴拿马城的现代公寓到沿海租赁和山间静修，它结合了投资潜力、生活质量和有利的税务待遇。其开放的法律结构和投资者签证使其成为一个适合多元化和迁居的实用目的地 — 只需遵循尽职调查和法律指导。