阿曼的商业及住宅投资物业海风、峡谷的国度以及平和的投资节奏

阿曼房地产：海湾的隐秘宝藏中的自由持有投资

为什么投资阿曼房地产

阿曼位于阿拉伯半岛东南沿海，融合了中东传统、自然美景和日益开放的经济。尽管常常被阿联酋和卡塔尔等海湾邻国所掩盖，阿曼正悄然成为一个吸引人、稳定且具长期投资潜力的房地产目的地。其不断增长的旅游业、漫长的海岸线、强大的法律框架以及专门的外国拥有区使其特别吸引那些寻求海滨生活或投资新兴市场的人。针对物业拥有者推出的永久居留政策进一步增强了阿曼对投资者的吸引力。

物业类型和允许用途

阿曼的房地产市场不仅面向本地买家，也欢迎国际投资者，提供多种住宅、商业及旅游用途的物业类型：

• 公寓和公寓式酒店：位于综合旅游综合体（ITC）内，通常提供游泳池、健身房和保安等设施。
• 别墅和联排别墅：在郊区和沿海开发项目中颇受欢迎；通常在封闭小区或ITC区域出售。
• 土地：外国人只能在指定区域购买土地；阿曼国民的购买权限更广。
• 商业房地产：在马斯喀特及工业区的办公楼、零售单元和综合性质建筑。
• 酒店和旅游项目：位于萨拉拉、马斯喀特和杜库姆的酒店、度假村和服务式公寓。

法律框架和外国人的所有权

阿曼已建立结构化系统，使外国国籍人士能够在特定区域内根据相关规定购买房地产：

• 自由持有所有权：仅在综合旅游综合体（ITC）内允许，这些项目是经政府批准的总体规划开发。
• 投资获得居留权：购买价值至少250,000阿曼里亚尔（约65万美元）房产的外国人可申请10年可续签的居留签证。
• 租赁所有权：在某些情况下允许长期租约（最长可达99年），尤其适用于商业或工业土地。
• 所有权登记：所有交易必须在住房和城市规划部进行登记，并需支付3%至5%的转让费。
• 继承权：物业可以传给合法继承人，但非穆斯林外国人必须遵循特定的继承程序。

价格、流动性和市场趋势

与其他海湾合作委员会国家相比，阿曼的房地产市场仍然具有较高的性价比。新冠疫情导致价格短期内下跌，但市场随后复苏，受到政府激励和对优质住房需求增加的推动。截止到2024年，平均房产价格如下：

地点	公寓（每平方米）	别墅价格范围
The Wave（马斯喀特）	阿曼里亚尔 1,000 – 1,600	阿曼里亚尔 200,000 – 900,000
马斯喀特山丘	阿曼里亚尔 800 – 1,400	阿曼里亚尔 180,000 – 600,000
库伦/沙提阿尔库伦	阿曼里亚尔 700 – 1,200	阿曼里亚尔 150,000 – 450,000
萨拉拉	阿曼里亚尔 500 – 800	阿曼里亚尔 100,000 – 300,000
杜库姆	阿曼里亚尔 400 – 700	阿曼里亚尔 90,000 – 250,000

虽然马斯喀特的ITC区域流动性普遍较好，但较少城市化的地区可能需要更长的转售周期。顶级开发项目的租金收益率可达每年6%至8%，尤其是在游客频繁光顾的地区。

投资场景

阿曼的房地产市场提供多种投资选项，适应不同目标：

• ITC内的买房出租：投资者购买公寓或别墅进行短期或长期出租。马斯喀特和萨拉拉的回报最佳。
• 酒店开发：投资者可以开发或收购酒店和度假物业，预计旅游业将强劲增长。
• 办公和零售单元：当地中小企业和国际公司对首都地区的商业房地产需求旺盛。
• 混合用途及滨水项目：The Wave和Al Mouj提供结合住宅与零售收益的投资方案。
• 杜库姆的土地储备：随着杜库姆成为物流和工业中心，早期投资者着眼土地收购以备未来开发。

房地产投资的最佳地点

阿曼提供多个区域，房地产投资获得允许或对外国买家特别有吸引力：

• 马斯喀特：首都和经济中心。诸如The Wave（Al Mouj）、马斯喀特山丘和库伦等地区是住宅投资的热门选择。
• 萨拉拉：因其绿意盎然、季风季节（Khareef）和日益增长的旅游基础设施而闻名。
• 杜库姆：一个新兴的经济区，拥有港口、自由区和未来机场。非常适合商业和工业投资。
• Nizwa和Sohar：具有文化吸引力的传统城市和地区住宅需求。
• 阿尔吉萨和伊提湾：被定位为豪华度假村和码头开发目标。

基础设施与可达性

阿曼的基础设施不断发展，支持住宅和商业房地产的扩展：

• 机场：马斯喀特国际机场服务主要国际航线；萨拉拉和杜库姆正在扩展区域航线网络。
• 公路网络：现代高速公路连接马斯喀特和所有主要城市；高质量的内部道路为ITC提供服务。
• 医疗：马斯喀特和主要城市有优质的私立医院；医疗旅游是一个快速发展的领域。
• 教育：ABA国际学校和马斯喀特英国学校服务外籍家庭。
• 公用事业和互联网：提供可靠的服务，主要城市正在推进5G网络建设。

居留及税收福利

阿曼的法律和税收框架旨在鼓励长期外国参与：

• 通过购房获得居留权：在批准的区域内购买价值250,000阿曼里亚尔或以上的物业，即可获得10年居留签证。
• 无个人所得税：个人不需为薪水或租金收入支付所得税。
• 无财产税：阿曼目前对个人不征收年度财产税。
• 资本利得：销售物业时不征收资本利得税。
• 低企业税：企业税率为15%，旅游和工业项目提供可能的激励政策。

阿曼也避免了该地区其他地方投机性房地产市场的极端波动，提供更稳定和扎实的收益。

风险与考虑因素

尽管阿曼是一个安全且前景广阔的市场，投资者仍需考虑多个因素：

• 限制区域：外国人只能在指定的ITC或通过商业实体购买。
• 流动性限制：在主要开发项目之外，转售可能需要时间。
• 法律程序：交易必须通过许可代理进行，并向政府注册；可能会出现语言障碍。
• 融资有限：对外国人的抵押贷款选择很少；大多数购买是现金交易。
• 新兴市场步伐：某些项目可能出现延迟，城市发展可能比迪拜或多哈缓慢。

结论：阿曼作为海湾房地产的前沿

阿曼为寻求稳定、丰富文化和长期回报的房地产投资者提供了独特的价值主张。其自由持有物业区、签证相关投资福利以及未受破坏的自然美景，使其成为倾向于稳健增长而非投机热潮的投资者的理想之地。无论是购买马斯喀特的海滨公寓、收购萨拉拉的度假单位，还是为杜库姆未来的发展做好准备，阿曼都提供了在海湾最具真实性和投资友好的市场之一中保护资产的难得机遇。