为什么选择巴厘岛？

巴厘岛依然是生活方式买家和投资者的梦想目的地。其独特的自然美景、文化和旅游基础设施使得全年需求保持高涨。

购买的主要理由：

• 强劲的Airbnb市场，热门地区入住率超过80%

• 与西方市场相比，房价相对便宜

• 外籍人士、流动工作者和退休人口不断增长

• 新基础设施（机场、高速公路、码头）

• 短期出租的高收益潜力

外国人在巴厘岛可以购房吗？

可以，但并非以与印尼公民相同的方式。外国人不能直接拥有完全产权土地，但可以通过以下合法结构进行投资：

1. 租赁权（Hak Sewa）

• 最常见的方法

• 长期租约：25至30年，通常可延长

• 如果合法注册，则法律上是安全的

• 允许完全使用、转售权和收入产生

2. 使用权（Hak Pakai）

• 允许外国人在土地上使用最长可达80年

• 必须用于住宅用途

• 需要持有KITAS（居留许可）或KITAP

• 仅适用于规划为住宅用途的土地

3. PT PMA（外资公司）

• 允许在Hak Guna Bangunan（建筑权）下完全控制土地

• 最适合商业物业和别墅出租

• 需要正式公司构建和政府合规

• 可以申请多种许可证（如出租、旅游）

您不能做的事情

• 以个人名义购买完全产权土地（Hak Milik）

• 在没有规划许可的情况下拥有靠近庙宇、海滩或战略区域的土地

• 未获得适当商业许可证的情况下经营短期租赁

重要提示： 始终与巴厘岛当地法律顾问进行尽职调查。

巴厘岛适合您吗？

✅ 理想人群：

• 以短期租赁收入为目标的投资者

• 希望拥有第二个家或退休基地的生活方式买家

• 经营精品酒店或共同办公空间/别墅出租的企业家

• 拥有居留身份的数字游牧工作者

❌ 不适合：

• 寻求无结构完全产权土地的买家

• 希望完全不参与的被动投资者（因其需要亲自操作）

• 对官僚或法律复杂性感到不适的人

2025年在巴厘岛投资的热门区域

昌古

• 数字游牧工作者和豪华别墅的中心

• 岛上最高的租金收益

• 新咖啡馆、健身房和共享办公空间推动需求

• 价格快速增长但部分区域已近饱和

乌鲁瓦图与布基特半岛

• 新兴的热门地区，拥有冲浪海滩和奢华悬崖别墅

• 适合长期游客和远程工作者

• 入场价格低于昌古和塞米亚克

塞米亚克与佩提滕盖

• 成熟的外籍人士和游客区

• 高端餐厅和商店

• Airbnb表现强劲，但新土地供应有限

乌布

• 内陆文化与健康中心

• 深受退休人士、瑜伽爱好者和精神旅行者的青睐

• 适合精品别墅和静修中心

沙努尔

• 更安静、适合家庭，随着基础设施升级而日渐受欢迎

• 适合退休人士或家庭

• 新码头和港口通行权增加需求

2025年价格估算（美元）

租金收益与回报

法律与税务考虑

• 公证人和法律费用： ~1.5%–2.5%

• 租赁注册（可选但推荐）

• 物业税（PBB）： 相当低——通常低于$100/年

• 租金税：

  • 个人所得税：10%–20%

  • 对于外国房东的预扣税：如果没有税收协定，则为20%

出租所需许可证：

• NIB（商业ID）

• Pondok Wisata（别墅出租许可证）

常见错误避免

• 在未检查土地用途（住宅或绿地）的情况下购买土地或别墅

• 未能注册租赁合同

• 依赖未持证的代理商或开发商

• 未获得适合Airbnb收入的正确出租许可证

• 跳过对产权历史或建筑许可证的尽职调查

2025年趋势

• 随着昌古日益拥挤，乌鲁瓦图和北昌古受到越来越多的关注

• 离网别墅和丛林生态度假村不断增加

• 长期数字游牧工作的出租需求大幅增长

• 对土地使用和出租法规的严格执行

总结

巴厘岛仍然是东南亚最具吸引力的房地产市场之一，但需要当地知识、恰当的法律结构和明确的投资计划。虽然外国人无法购买完全产权土地，但租赁权和公司结构可以实现全面控制、产生收入和转售潜力。

如果您寻找的是热带投资回报、生活方式的富足或退休的灵活性，2025年的巴厘岛仍然值得关注——前提是您明智购房、遵守法规，并专注于高需求区域。