想象一下：你是一个富有的投资者，决定在国外投资豪华房地产。 在你的想象中，你已经在海洋上拥有一座豪华的别墅，例如，在阳光明媚的巴厘岛。 一个游泳池埋在热带花园的绿色植物中，以及海洋日落的迷人景色-所有这一切都应该成为你的现实。 但是，在国外拥有自己的天堂的梦想突然变成了一场噩梦。 这正是发生在一个成功的企业家从莫斯科，让我们叫他谢尔盖。

谢尔盖长期以来一直将海外豪华房地产视为保护和增加资本的可靠方式。 当他从一位同事那里听说巴厘岛有一笔很有前途的交易时，他开始迷恋在那里购买别墅的想法。 通过一个国际房地产中介，他得到了一个梦想的豪宅：现代建筑，私人海滩，着名的社区。 价格令人印象深刻-大约一百万美元，但对于富有的投资者来说，这似乎是对"天堂之巢"的合理投资，也是对外国房地产的有利可图的投资。

代理人出示的文件看起来无可挑剔。 买卖协议有两种语言，有印章和签名。 代理商保证一切都是合法安全的：别墅有一个干净的历史，卖家是经过验证的合作伙伴。 此外，他们急忙告知，还有其他申请人对此属性，因此谢尔盖需要迅速采取行动，否则精英对象会去另一个买家。 由于害怕错过一个有利可图的机会，谢尔盖同意并将一大笔预付款-数十万美元-转移到外国银行的指定账户。

在接下来的几周里，他被复杂的感觉所折磨-对即将拥有别墅的兴奋和喜悦，夹杂着轻微的焦虑。 代理人稍微拖出了注册过程，指的是印度尼西亚的官僚主义细微差别。 但谢尔盖把它作为次要的工作时刻。 最后，一个月后，他被指定在巴厘岛签署最后文件的日期。 预期成功，他飞到岛上亲自接受钥匙的新属性。
抵达后，童话崩溃。 在给出的地址，谢尔盖没有找到承诺的豪宅：它原来是别人的私人财产或空地。 文件中指定的卖方没有取得联系。 进行谈判的原子能机构办公室已经关闭。 现实打他冷水澡：他"买"的别墅并不真的存在。 谢尔盖意识到，他已经成为一个精心策划的房地产欺诈的受害者。
震惊和绝望波涛汹涌. 一个习惯于仔细计算风险的经验丰富的投资者如何陷入欺诈者的陷阱？ 谢尔盖向巴厘岛警方提出投诉，试图联系国际执法机构，但时间不多了。 欺诈者已经逃离，这笔钱已经流向了离岸司法管辖区的一天账户。 律师们举起手来：收回这笔钱的机会很小，因为这个案子因外国管辖权和一个复杂的计划来掩盖他们的踪迹而变得复杂。

谢尔盖的故事不是一个孤立的案例。 这些天来，越来越多的富人在国外购买精英房地产时成为类似骗局的受害者。 在热门度假区诱人的优惠，令人信服的"卖家"和完全合法性的外观-所有这些都是情节的一部分，根据这些情节，轻信买家的戏剧被发挥出来。 如何不成为这样一个悲伤的故事的英雄？ 您需要了解哪些危险以及如何确保您在国外的投资？ 关于它-在我们的进一步调查和分析，潜伏在海外豪华房地产市场的风险。

国外豪华房地产：非显而易见的风险和隐藏的威胁

今天，外国房地产市场正在蓬勃发展。 世界着名地区的豪华别墅，公寓和商业地产吸引投资者，不仅因为他们的地位，而且因为增加资本的机会。 然而，随着外国房地产投资的日益普及，越来越多的骗子巧妙地将自己伪装成受人尊敬的开发商、代理商和中介机构。 最大的风险在于国外豪华房地产的富裕买家，他们往往对交易的安全性充满信心，而忽视了额外的检查。 结果是失去了数百万和破碎的梦想。

为什么富有的投资者会成为骗子的牺牲品?

有钱人比其他人更容易成为外国房地产欺诈的牺牲品，主要有三个原因： 情感购物和时间限制
高净值个人通常有繁忙的日程安排，不能花几个月的时间仔细检查每一份文件。 决策通常是在情感上做出的：在美丽的演示，壮观的图像和有吸引力的交易条款的背景下。 欺诈者知道这一点，故意营造一种紧迫性和排他性的氛围，迫使买方冲动行事。
低估追求地位和利益的风险 精英房地产永远不仅是一项投资，也是一个声望的问题。 投资者心甘情愿地同意似乎有利和有希望的条款。 与此同时，许多人认为，交易的高水平自动保证其安全性，忘记了骗子经常扮演"精英"的形象，提供实际上价格过高或根本不存在的对象。
对中介机构的信任和卖家的坚实外表
高品质的西装，昂贵的手表和像样的代理办公室通常被投资者视为可靠性的保证。 欺诈者知道，昂贵的用具和成功的外观有助于说服客户不要问不必要的问题。 因此，精英交易变成了一个陷阱，在钱进入骗子账户的那一刻关闭。

按欺诈性房地产交易数量排名前5的国家

有些地区的欺诈风险特别高。 以下是这个不幸排名前五的国家：
泰国：虚构标题和虚假承诺
泰国天堂般的气候和快速增长的房地产市场使其成为投资者的磁铁。 然而，买家被出售带有虚假地契的房产是很常见的，让投资者没有房地产，也没有钱。
巴厘岛：在没有法律依据的情况下出售房地产
梦之岛是欺诈者以非法理由向外国人出售房地产的理想环境。 土地可能是专门为当地居民，别墅往往只存在于3D效果图上。
土耳其：鬼网站和文件欺诈
土耳其的房地产市场正在蓬勃发展，投资者渴望投资建设。 但在开发商中，有许多为期一天的公司收钱，开始项目并消失，留下未完成的房屋和失望的买家。
格鲁吉亚：价格和权利操纵
在巴统和第比利斯，投资者往往被强加额外的成本和隐藏的佣金，膨胀房地产的最终成本。 这些文件巧妙地掩盖了这些额外的付款，这使得最终价格高于最初宣布的数万美元。
西班牙：海上房地产欺诈大规模案件
即使是像西班牙市场这样发达的市场也不能幸免于欺诈。 在沿海地区，特别是在马贝拉，布拉瓦海岸和阿利坎特地区，有双重销售物品和伪造文件的豪华公寓和别墅的常见骗局。
这些现实生活中的例子表明，在国外购买豪华房地产的风险远高于乍一看。 在下一个区块中，我们将详细介绍欺诈者用来欺骗投资者的具体方案，并向您展示如何保护自己免受此类情况的影响。
 

欺骗外国买家的计划：了解它是如何发生的

在国际房地产市场上，骗子使用成熟的计划，这些计划多年来已经证明了其有效性。 对这些计划的无知使富有的买家容易成为骗子的猎物。 让我们仔细看看在国外购买豪华房地产时最常见的欺诈方式，以便您及时识别它们。

计划编号 1：出售不存在的房地产 

最常见的欺诈计划之一是销售仅存在于广告手册和豪华3d租房者中的房地产。
在巴厘岛购买"豪华别墅"的莫斯科企业家谢尔盖的故事就是一个生动的例子。 房地产中介为谢尔盖提供了令人印象深刻的一揽子文件，照片，甚至是未来别墅的视频演示。 物体本身只存在于纸上和计算机图形学中，但由于胜任的演示，一切看起来都不仅仅是令人信服的。 代理巧妙地发挥了买家的愿望，迅速得到一个独特的报价，向他保证，明天这座别墅将"被别人买下"。
这个计划的力量是什么？ 受害者认为，因为质量材料和情感压力的欺诈者。 买方没有时间独立验证-所有疑虑都被"有限报价"和交易的紧迫性所击退。 当投资者意识到没有房地产时，他的钱已经被提取到一天的离岸账户。

方案2：假土地所有权和文件（泰国）

泰国的一个特别常见的方案是使用伪造或虚构的文件出售房地产。 投资者购买的房地产在法律上不属于卖方，后来面临诉讼和所有投资资金的损失。
例如，一位来自圣彼得堡的富有投资者在普吉岛买了一栋别墅，完全信任当地的代理商。 这些文件被完美地执行，但后来事实证明，该财产的所有权属于第三方。 其结果是一个多年的法律程序，花费了投资者数万美元，更不用说失去的神经和错过的机会了。
为什么这个计划不受惩罚？ 欺诈者利用地方立法和官僚复杂性中的漏洞，使保护外国投资者的权利变得非常困难。 通常受害者根本无法在外国法院证明欺诈行为。

方案3：无许可证建筑和冻结项目（土耳其）

在土耳其建筑热潮的背景下，欺诈者正在收集投资者的钱，而没有许可证和必要的建筑文件。 一个项目被启动，广告，资金被积极筹集，但随后建设停止为好。 投资者留下了未完成的对象，没有真正的可能性拿回他们的钱。
一个着名的案例是安塔利亚的一个大型住宅综合体，在开发商从外国买家那里收集了数百万美元后，该住宅的建设突然被冻结。 事实证明，建筑许可证已部分执行或完全丢失。 这种情况对投资者来说是一场噩梦，因为资金损失和法庭诉讼拖了多年，没有真正的成功机会。
为什么投资者没有注意到这些风险？ 因为在购买阶段，他们可以保证交易的完全法律安全。 买家依赖该地区的声誉，不会对文件和许可证进行彻底的独立检查。

计划编号 4：价格操纵和隐藏费用（格鲁吉亚） 

另一个狡猾的计划在格鲁吉亚很常见，特别是在巴统这样的热门投资地区。 在这里，投资者以一个规定的价格出售房地产，但在注册的最后阶段，突然出现额外的付款：代理佣金，费用，"地方税"和"法律服务"，这可以显着提高购买价格。
例如，一位来自叶卡捷琳堡的企业家决定在巴统购买商业楼宇。 最初的价格是有吸引力的-250,000美元，但在签署文件的阶段，它突然变得清晰，她不得不支付另外50,000美元的额外隐藏佣金。 为了不失去已经投入的金钱和时间，她同意了。 直到后来，人们才清楚地看到，佣金是人为的高，有些付款根本没有法律依据。
为什么投资者会上当这一招？ 因为欺诈者提前准备文件，这样额外的费用看起来令人信服和法律上合理。 如果买方不使用独立律师的服务，很容易陷入这个陷阱。
这些计划清楚地表明，如何巧妙和阴险的欺诈者可以在海外豪华房地产市场。 在本文的下一部分，我们将讲述那些已经为自己的错误和轻信付出巨大代价的人的真实故事。

错误的代价：损失数百万人的真实故事

当数十万甚至数百万美元受到威胁时，一个错误可能是致命的。 在国外购买豪华房地产通常看起来是一项双赢的投资，但事实证明并非如此。 成功企业家在国外交易中损失巨额资金的故事表明了风险的严重性。

"我的巴厘岛别墅竟然是海市蜃楼"

谢尔盖，在莫斯科一个成功的企业的所有者，仍然发现很难谈论他的梦想如何变成一场金融灾难。 在一次采访中，他给出了细节：
"当我为巴厘岛的别墅转移了近一百万美元时，我甚至没有想到我可以这么容易上当受骗。 我有一个完美的文件，照片，视频，甚至是该机构的法律意见。 一切似乎都很完美。 当我到达巴厘岛时，事实证明，我的别墅应该站立的情节完全是空的。 这是一个震惊。 我的钱已经消失在骗子的海外账户里了。
谢尔盖说，情况最困难的部分是认识到自己的错误，并告诉他的家人和合作伙伴发生了什么。 在美丽的画面背后是一个残酷的计划，不仅剥夺了他的钱，而且剥夺了他作为一个成功投资者的声誉。

"我花了$500,000在不存在的公寓"（泰国）

另一名受害者是来自圣彼得堡的企业家安德烈。 他在普吉岛的豪华公寓投资了50万美元，相信美丽的小册子和经纪人保证这笔交易是完全安全的。
"这是我第一次在国外购买房地产。 代理人让我相信风险是最小的，所有的文件都是英文和泰文，有邮票和签名。 我甚至不认为这样的文件可能是假的。 交易一个月后，我被告知公寓已经卖给了其他人，我的文件是伪造的，"安德烈回忆道。
后果是戏剧性的：他在法庭和法律斗争中度过了多年，不仅失去了金钱，还失去了亲戚和商业伙伴的信任，他们认为他是一个有能力投资的人。

"骗子如何偷走了我在土耳其做生意的梦想"

叶卡捷琳堡连锁餐厅的老板奥列格决定将业务扩展到国外，并在安塔利亚购买了商业场所。 这笔价值超过70万美元的交易对他来说似乎是完全安全和有希望的，直到建筑突然被冻结。
"我全额支付了一个精英住宅区一楼的房屋。 一切看起来绝对透明：销售办公室，文件，甚至基础和一楼都建成了。 但六个月后，建筑意外冻结。 后来事实证明，开发商没有必要的许可证，他们只是收集了钱并消失了。 我试图起诉，但没有用：从法律上讲，该公司不再存在，也没有人可以从中寻求资金，"奥列格承认。
这笔失败的交易对奥列格的业务和财务造成了打击。 他不仅失去了金钱，而且失去了对自己能力的信心，失去了合作伙伴的信任，永远放弃了国际业务扩张的想法。
所有这些故事都有一个共同点：投资者不仅损失了大笔资金，他们经历了真正的情感和声誉崩溃。 在下一节中，我们将告诉您如何及时识别骗子，以避免这种情况。

隐藏的欺诈迹象：如何提前识别它们

如果投资者事先知道什么信号会释放欺诈者，他们本可以节省数百万美元并避免可怕的后果。 现在让我们来看看在国外购买豪华房地产时应该提醒你的具体迹象。
 

第一次接触时令人不安的时刻

增加了推销员的持久性
如果房地产经纪人或卖家坚持快速决定，认为"有很多人想要购买"和"明天会太晚"，你应该警惕。 这往往是企图剥夺买家的机会，彻底检查对象和文件，迫使他做出情绪决定。
太有吸引力的价格（"神话般的条件"）
如果豪华房地产的价格显着低于市场平均水平，这很可能是一个陷阱。 诈骗者故意使用诱人的条件来吸引富裕买家的注意力，依靠他们对快速"有利可图的投资"的渴望。 总是问这样一个问题：为什么价格这么低？
缺乏文字文档
卖方的任何没有官方文件和法律意见支持的保证都应该引起怀疑。 像"我们稍后会有文件"或"我们将在资金转移后完成所有事情"这样的短语是欺诈计划的典型标志。

"假文件"的典型标志

文件伪造是购买外国房地产时欺诈计划的关键组成部分之一。 以下是需要注意的事项：
   -   数据不一致：不同文件中的所有者名称，对象地址，财产区域或地籍文件编号必须完全一致。 任何差异都是值得怀疑的理由。
   -   可疑邮票和印章：邮票质量差，它们的模糊性，公司和组织名称中的错误-伪造的频繁迹象。
   -   缺乏原始文件：如果您没有显示原始文件，只有副本或扫描，这是一个值得警惕的理由。 总是要求原件，如果不可能的话，公证副本。
如果有丝毫疑问，值得与独立律师检查文件或直接与财产所在国的相关国家当局联系。

问题构建者和开发人员 

即使文档看起来完美无瑕，危险也可能来自构建者或开发人员本身。 以下是可以帮助您快速评估风险的关键红旗：
   -   活动透明度低：如果开发人员隐藏其财务报表，有关以前实施的项目的信息，这是一个令人担忧的信号。 一个可靠的开发人员总是公开透明的.
   -   缺乏已完成项目的历史：为期一天的公司经常为新项目筹集资金，而无需在其投资组合中完成项目。 缺乏成功的历史是拒绝交易的原因。
   -   负面评论和诉讼：在交易之前，一定要研究开发商在互联网上的声誉。 如果发现大规模投诉或提起诉讼，这是潜在危险的信号。
使用值得信赖的国际资源（彭博社，福布斯，专业评级机构）以及参考资料和联系来验证开发人员的可信度。

如何在购买前检查房地产：分步说明

即使是最有经验的投资者也不能幸免于欺诈，但如果您采取系统和谨慎的行动，风险可以显着降低。 我们提供明确的指示，让您在投资数百万之前正确检查国外的房地产。

步骤1：交易的法律尽职调查

为了避免欺诈，首先要做的是对财产和整个交易进行彻底的尽职调查。
你为什么需要一个独立的法律顾问?
不要仅仅依靠代理律师或卖家-他们在销售中拥有既得利益，并且可能对风险保持沉默。 一个独立的律师为你的最大利益工作，找出最轻微的违规行为和潜在的危险。
律师应该检查什么？
确认所有权的文件。
对象（地籍计划，施工许可证）的所有文件的真实性。
没有产权负担（抵押贷款，诉讼，债务）。
该设施遵守当地法律和对外资所有权的限制.
销售合同的正确性和合法性。

第二步：个人财产检查

即使是完美的文件也不能代替对物业的个人访问。 如果您计划投资一大笔钱，请确保您亲自访问该网站。
现场检查什么？
财产的真实存在及其与所述描述的一致性。
文件与对象的对应关系：地址，区域，地块边界。
建设状况和基础设施的可用性。
该项目在当地居民和房地产经纪人中的声誉。
如果个人访问是不可能的，使用视频电话或可信赖的代表-与卖方或代理无关的人。

步骤3：验证卖家和开发商

卖方和建造者的声誉是交易安全的重要因素。
您如何进行声誉审计？
通过国际数据库，财务报表和概况评级检查公司的历史。
探索专业论坛和独立平台（Trustpilot，Google评论，专业投资者论坛）的评论。
向建造者索取一份成功完成的物业清单，并亲自或通过代表查阅。
利用已经与该开发商合作的其他国际投资者的建议和联系。
通过明确遵循这三个步骤，您可以将在国外购买豪华房地产的风险降低到几乎为零。 在下一个区块中，我们将研究有效的金融和法律工具，这些工具将有助于完全确保交易。

反欺诈保险：有效的法律和金融工具 

即使您对物业和卖家的可靠性有信心，也总是有最小的不可预见情况的风险。 然而，有一些金融和法律工具，这将有助于保护你的钱在国外购买豪华房地产时，几乎完全消除欺诈的风险。

托管账户的使用

托管账户是保护海外房地产买家的最有效工具之一。
它是如何工作的？
买方不直接向卖方转账，而是向一个特殊的安全银行账户转账，只有在交易的所有条件完全满足后，卖方才能访问该账户。 如果不符合条件（例如，文件是伪造的或对象不符合声明的），则将钱退还给买方。
托管账户的优势：
消除了卖方在付款后消失的风险。
允许安全的国际交易.
广泛应用于美国，欧盟，亚洲，并在其他国家变得普遍。

银行担保和信用证

保护买方的另一个有效工具是银行担保和信用证。
它是什么，它是如何工作的？
信用证是银行在卖方满足一定条件后向卖方支付款项的书面承诺。 买方将钱存入银行账户，卖方只有在银行确信交易合法并完全符合规定条件后才收到。
使用银行担保和信用证的提示：
与大型可靠的国际银行合作。
清楚地阐明信用证披露的条款。
准备文件和付款条件时请咨询独立法律顾问。

各个阶段的法律支持

在国外节省专业律师的服务是投资者犯的最严重的错误之一。 合格的国际律师是确保交易安全的关键人物。
为什么你不能吝啬律师？
律师发现外行人不明显的潜在风险。
有助于快速验证卖方，设施和所有文件。
如果出现问题，能够在法庭上有效地代表您的利益。
如何在国外选择一个好的律师?
在值得信赖的国际合作伙伴中寻找建议。
联系有房地产经验的大型律师事务所。
通过专门的国际资源（法律500，钱伯斯和合作伙伴）检查所选专家的声誉。
使用上述工具，您可以获得最可靠的外国房地产投资保护。 在文章的最后一个部分，我们将给出真正的国际交易的成功例子，这些交易是绝对安全的，给业主带来了在国外拥有豪华房地产的利润和乐趣。
 

安全交易-真实：国际投资者的成功案例

尽管所有的威胁和风险，在国外购买豪华房地产真的是安全和有利可图的。 成千上万的成功投资者已经证明，遵循简单的规则和使用经过验证的工具可以让您在国外获得完美的房产并避免欺诈。 让我们考虑三个来自真实实践的鼓舞人心的故事。

故事#1：成功购买巴厘岛别墅

维克多是莫斯科一家大型IT企业的老板，他一直梦想着在巴厘岛建造一座豪华别墅。 然而，他并不急于做出情绪上的决定。 首先，维克多仔细研究了市场，选择了一个可靠的国际房地产运营商，并聘请了一位经验丰富的律师。 律师检查了所有文件，确认了施工的合法性和土地文件的真实性。
维克多飞往巴厘岛，亲自检查了别墅，确保其描述符合现实，然后才通过托管账户转移资金。 今天，他是一座豪华别墅的快乐主人，这座别墅的价值已经显着增长，并带来了稳定的租金收入。

故事#2:商业地产在第比利斯的回报快两倍

来自圣彼得堡的企业家安娜决定在第比利斯投资商业房地产。 她在市中心选择了一个办公空间，仔细研究了开发商的声誉和以前买家的反馈。 安娜聘请了当地的律师检查文件，并使用银行担保支付交易。
结果，该场所不仅完全合法，而且非常有利可图：租金需求如此之高，以至于投资回报的速度是安娜自己预期的两倍。 一个称职的方法帮助她避免了任何风险.

故事#3：成功购买安塔利亚公寓有保证的收入 

来自叶卡捷琳堡的成功投资者马克西姆在安塔利亚购买了一套豪华公寓，用于投资目的。 在交易之前，他通过国际评级对开发商进行了声誉检查，并与其他买家进行了咨询。 马克西姆还使用信用证来充分保护他的资金。
该公寓原来是高度流动性，是完全准备好的时间，和开发商承诺保证租金收入。 今天，马克西姆正在悄悄地从他的外国房地产中获得被动收入，并计划进一步投资，遵循他已经证明的安全策略。
这些例子清楚地表明，在国外的豪华房地产的安全购买-这是真实的和负担得起的，如果你知道如何正确行事，并向谁求助。
在本文的最后，我们将总结并向您展示为什么一个可靠的国际房地产运营商是您在国外投资成功的关键。

在国外购买精英房地产不仅是声望的问题，也是明智的投资。 然而，正如你所看到的，外国房地产市场充满了隐藏的风险和复杂的欺诈计划。 从情绪决定和轻信到律师和检查的平庸储蓄-错误的代价可能太高。 数以百万计的美元，你的声誉和你的家人的安心都岌岌可危。
但是可以避免陷阱，成功交易的例子证明了这一点。 在国外安全和有利可图地购买房地产的关键是专业的方法，胜任的尽职调查和可靠的法律和金融工具。
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