外国人海外房地产法律（2025）：主要规则和安全选择

许多国家允许外国买家入驻，但具体规则各异。本指南展示了主要的所有权类型、通常出现的限制、需核实的文件以及在不专注于特定法域的情况下如何简单地构建安全的购买方式。

主要要点

所有权通常有永久产权、租赁契约或分层公寓。限制常常针对沿海或边境区域、农田及遗产区域。一些市场要求许可证或更青睐于租赁或公司持有。始终在承诺之前核对合同、付款和登记记录。

所有权类型——它们的含义

永久产权：对土地和建筑物的所有权；控权最强，但在敏感区域对外国人有时受到限制。

租赁契约：在固定期限内的使用权（例如，30-99年）；进入较为容易，但需核查续租和转让规则。

分层公寓：单元所有权加上共有区域的份额；使用受建筑法规和业主协会的管理。

法律区域与快速检查

外国买家的典型限制

常见限制包括土地面积上限、最低价格阈值、“仅限主要居住地”规则，或在特定区域只能租赁。即使允许所有权，建筑法规也可能限制短期租赁。

早期需收集的文件

近期的产权摘录或契约参考；地籍图/计划；卖方的销售授权；公寓/业主协会法规（如有）；预定或初步协议；最终合同/契约；税费证明；银行转账凭证（例如，MT103）。

如何遵循规则

选择外国人可以持有的所有权形式（若土地受限则选择分层公寓）。提前准备许可证。合同中对交付步骤进行明确。保持转账可追踪并与合同文本保持一致。如需在假设和文件流中的协调支持，请了解更多关于我们的房地产顾问服务。

情境分析

沿海住宅计划：沿海土地或许受到限制；分层单元或合规的租赁可能是务实的道路。

农田计划：农业土地通常有仅限公民的规定；考虑其他物业类别或许可的结构。

短期租赁：即使所有权开放，建筑法规也可限制游客租赁；在支付定金前应先认真审核。

与法律步骤相关的费用（指示性）

两则专家提示

“不要仅依赖营销材料——逐行对照契约、登记和图纸。”——梅，法律顾问，VelesClub Int.

“在永久产权有限的情况下，清晰的分层产权或良好起草的租赁通常提供相同的实际使用。”——埃琳娜，高级房地产顾问，VelesClub Int.

常见错误（及修正措施）

在限制区购买→更改为允许的物业类别或首先获得所需的许可证。

忽视租赁条款→在签署前核查期限、续租、转让规则、地租和维修责任。

跳过法规→它们可能会阻碍您的出租计划；尽早阅读。

无凭据付款→保留银行证据，并确保电汇说明与合同或发票匹配。

常见问题

外国人可以拥有土地吗？有时可以（永久产权），有时不可以（仅限租赁/分层）。始终检查区域规则。

是否需要公司（SPV）？只有在法律要求或共同所有权需要时；公司增加行政和银行审查。

许可证总是需要吗？不一定；如果需要，早点申请并跟踪时间。

什么证明所有权？契约加上更新的土地登记（或注册的租赁/分层产权）。

下一步

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