非居民购房（2025）：规则与实务步骤

非居民可以在海外购房，但流程通常伴随额外核查。本文将说明可预期的步骤、融资方式、需准备的文件，以及如何设计安全的交易结构并保留清晰的付款凭证。

要点速览

预计融资条件更严格，可能对所有权形式有限制，且需要更全面的文件包。只要提前准备并保证付款来源透明，多数障碍都可顺利应对。

非居民买家的主要差异

逐步准备

1) 确定买家属性。 明确购房目的（居住、投资或混合用途）、税务居住地以及资金来源（储蓄、资产出售、股息等）。

2) 准备文件包。 护照、住址证明、税号、收入/资产证明、近期期银行对账单，以及一份简短的资金来源说明。按要求提供经认证的译本或公证件。

3) 及早核实所有权规则。 虽然部分地区允许完全所有权，但有些区域仅允许租赁所有权或需先行申请许可。务必在付定金前确认清楚。

4) 评估融资方案。 若需按揭，预计需更高的自有资金并面对更多询问。关注预批时间、利率类型（固定/浮动）和还款细节。

5) 设定安全的付款方式。 如可用，优先使用托管（escrow）；若直接转账，则在合同中明确保障并保留可靠凭证（例如 MT103）。如需在文件、时间表和卖方协调上获得支持，请参阅 我们的房地产咨询服务。

非居民常见费用

交易文件——请准备好以下资料

出价函；预订/初步协议；最终合同/契约；近期产权摘录或契约参考；地籍图/平面图；卖方的销售授权；公寓/业主委员会章程（如适用）；成交结算单/发票；银行汇款凭证（如 MT103）等。

如何保证付款安全

如果不能使用托管，可在合同中模拟托管控制：将每笔付款与您应收到的特定文件（契约、钥匙、清偿证明）挂钩。确保汇款用途与合同或发票一致，并保留 MT103 等凭证。如需关于安全路径与可追溯付款的建议，请参阅 跨境安全支付支持。

两条专家提示

“如果您是非居民，请假设银行会要求更多文件——尽早准备。” — Noah，抵押贷款专家，VelesClub Int.

“法律上可能允许所有权，但实际操作中有限制——务必通过登记摘录核实，而不要仅依赖卖方陈述。” — Elena，高级房地产顾问，VelesClub Int.

常见错误（及解决办法）

期望获得与本地买家相同的按揭条件 → 应准备更多自有资金，或在价格与交割时间上做好谈判准备。

忽视许可核查 → 在付定金前确认分区规定与审批状态。

KYC/资金来源资料准备晚了 → 在看房前就准备好以避免银行放行延误。

一次性付款且无凭证 → 采用分期或保留尾款；并始终保存银行凭证。

常见问题

非居民可以拥有完全所有权吗？有时可以，有时只能是租赁权。务必核实具体分区与物业类别。

非居民要缴纳更多税吗？购买时通常可能更高，租金收入也可能被代扣税款。

我能申请按揭吗？可以，但通常需更高自有资金、可选银行较少且审查更严格。

哪些文件是必需的？护照、住址证明、税号、银行对账单、收入证明以及一份简短的资金来源说明，必要时提供译本。

下一步

如果您需要端到端服务——从规则与融资到文件与过户——请了解我们的 服务。VelesClub Int. 为买家提供合规付款、尽职调查与全球协同交割支持。