为何选择比利时？

• 位于欧洲中心，稳定的欧盟与北约成员国

• 由于欧洲机构（布鲁塞尔）存在，外籍居民比例高

• 多语言市场——荷兰语、法语与英语

• 来自外交人员、学生及专业人士的租房需求旺盛

• 与其他西欧首都相比，房价较为实惠

外国人可以在比利时购买物业吗？

可以——外国个人和公司在购买、租赁或开发住宅和商业物业方面享有与本地居民相同的权利。

• 没有国籍或居留限制

• 受到法律框架和民法的良好保护

2025年的居留与许可项目

• 没有基于物业的黄金签证或居留计划

• 标准选项包括基于就业的许可、创业和家庭团聚

• 拥有房地产可能有助于申请居留许可，以证明住房稳定，但单独并不足够

购买物业的法律流程

1. 获取比利时税号 (Numéro BCE/BTW)

2. 聘请公证人和/或律师提供法律支持

3. 签署预售协议/koopovereenkomst（初步协议）并支付定金（约10%）

4. 进行尽职调查——产权调查、规划限制、可能的权利负担

5. 在公证处签署最终契约

6. 公证人将契约登记到土地登记处

7. 支付所有适用的交易税和费用

税收与费用

• 登记税 (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • 法兰德斯：3%（首次购房的减税率）

  • 布鲁塞尔和瓦隆：12.5%-15%（根据地区和物业类型而异）

• **公证和法律费用：**约1%-1.5%

• **中介费用：**通常由卖方支付（约3%）

• **年度物业税 (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing)：**0.25%-1.25%，视位置和物业而定

• 资本利得税：

  • 对个人：如果是主要住处（持有5年以上）则免税；否则按照约16.5%征税

  • 公司：按通常企业所得税征税

• 租金收入税：

  • 根据地籍收入+实际租金计算——实际税率因地区而异，介于25%-50%

外国人的抵押贷款可用性

• 比利时银行可能会向有强大收入证明的非居民提供贷款

• 非居民的贷款价值比（LTV）通常限制在70%-80%

• 2025年利率范围约为2.5%-4%，具体取决于客户和贷款期限

• 对于欧盟公民及与比利时有联系的人士，融资更为便利

比利时适合您吗？

✅ 理想人群：

• 寻求进入低货币风险稳定欧盟市场的投资者

• 需要在布鲁塞尔租房的外籍人士或欧盟机构员工

• 在主要城市长期开拓租赁投资组合的投资者

❌ 不太理想人群：

• 期望投资物业可以获得居留的买家

• 寻求高短期收益的投资者——回报适中

• 因高额前期购房税而却步的人士

2025年比利时最佳购房地点

布鲁塞尔（欧洲区、伊克塞尔、圣吉尔斯）

• 需求强劲，租户稳定——机构与外籍人士推动租赁市场

• 中心区域价格较高，但提供稳定的租金收益

安特卫普（Zuid, Antwerpen-Centrum）

• 主要港口与文化中心

• 租金收益可观，价格略低于布鲁塞尔

根特（Binnenstad, Ledeberg）

• 大学城，技术增长，学生租赁需求旺盛

鲁汶

• 位于布鲁塞尔附近的重要学术中心，长期租赁市场强劲

列日和那慕尔

• 经济发展中，价格宜人，适合预算有限的投资者

租金收益与投资回报概述

2025年的趋势

• 布鲁塞尔的高需求推动价格上涨；供应紧张

• 大型机构和基金驱动的住房库存正在增加

• 根特和鲁汶的学生住房持续增长

• 政策转变可能影响收益，尤其是在社会住房和租赁监管方面

常见错误需避免

• 低估注册税的区域差异

• 跳过租金收入税的规划，尤其是在物业出租的情况下

• 忽视租户保护法律——这些法律极力支持长期租户

• 在需求不旺的中心区域过度支付

• 忽略了诸如能源性能证书和建筑检查等义务

结论

比利时提供一个现代化、多语言的欧盟房地产市场，具有稳定的需求和合理的收益。尽管布鲁塞尔和瓦隆的前期费用可能较高，但在主要城市的长期租赁前景相当稳固。外国买家能从开放政策和法律清晰中受益——只需做好税收、租户法规及地理特征的考量，以实现明智的长期投资。