为什么选择比利时？

• 位于欧洲中心，作为稳定的欧盟与北约成员国

• 拥有大量外籍人士，因欧盟机构集中（布鲁塞尔）

• 多语种市场——荷兰语、法语与英语

• 外交人员、学生与专业人士带来稳健的租赁需求

• 相较其他西欧首都房价更为亲民

外国人可以在比利时购房吗？

可以——外国个人与公司在购买、出租或开发住宅与商用物业方面享有与本地人相同的权利。

• 无国籍或居留限制

• 法律框架与民法为买方提供良好保护

居留与许可计划（2025）

• 没有基于房产的黄金签证或居留计划

• 常见途径包括就业许可、创业和家庭团聚

• 拥有房产可作为稳定住所的证明，有助于申请许可，但是单凭房产不足以获得居留

购房法律流程

1. 取得比利时税号（Numéro BCE/BTW）

2. 聘请公证人和/或律师提供法律支持

3. 签署compromis de vente/koopovereenkomst（预售协议），并支付定金（~10%）

4. 进行尽职调查——产权查询、规划限制及可能的负担

5. 在公证处签署最终契约

6. 公证人向土地登记处登记该契约

7. 支付所有适用的交易税费

税费

• 登记税（le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht）：

  • 佛兰德：3%（首套房有优惠税率）

  • 布鲁塞尔与瓦隆：12.5%–15%（因地区与房产类型而异）

• 公证与律师费： ~1%–1.5%

• 中介费： 通常由卖方承担（~3%）

• 年度房产税（‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing）： 0.25%–1.25%，取决于位置与房产

• 资本利得税：

  • 自然人：若为主要居所并持有 5 年以上可免税；否则大约按 ~16.5% 征税

  • 公司：按企业所得税征收

• 租赁收入税：

  • 基于地籍收入 + 实际租金——实际税率因地区而异，大约 25%–50%

外国人抵押贷款可得性

• 比利时银行可能向非居民放贷，条件是提供充分的收入证明

• 对非居民的贷款价值比（LTV）通常上限为 70–80%

• 2025 年利率范围约为 ~2.5%–4%，视借款人及贷款期限而定

• 欧盟公民及与比利时有联系者融资更为容易

比利时是否适合您？

✅ 适合人群：

• 寻求进入稳定欧盟市场且货币风险低的投资者

• 需要在布鲁塞尔租房的外派人员或欧盟机构员工

• 希望在主要城市长期建立租赁组合的投资者

❌ 不太适合：

• 期望通过购房获得居留权的买家

• 追求短期高回报的投资者——回报相对温和

• 被高额一次性购置税阻吓的人士

比利时购房首选地（2025）

布鲁塞尔（欧洲区、伊克塞尔、圣吉尔）

• 租赁需求强劲、租户稳定——机构与外籍人士推动租赁市场

• 中央区价格较高，但租金收入稳定

安特卫普（Zuid、Antwerpen-Centrum）

• 重要港口与文化中心

• 租金收益稳健，房价略低于布鲁塞尔

根特（Binnenstad、Ledeberg）

• 大学城，科技业发展，学生租赁需求旺盛

鲁汶

• 靠近布鲁塞尔的著名学术中心，长期租赁市场稳定

列日与那慕尔

• 价格实惠，当地经济在发展，适合预算型投资者

租金收益与投资回报概览

2025 年趋势

• 布鲁塞尔需求旺盛推动房价上升，供应仍然紧张

• 大型机构与基金主导的住房存量正在增多

• 根特和鲁汶的学生住房持续增长

• 政策向社会住房与租赁监管倾斜，可能影响回报

避免的常见错误

• 低估登记税在各区间的差异

• 忽视租金收入税的规划，尤其是出租房产时

• 忽视租户保护法律——法律对长期租户有较强保护

• 在没有稳定租赁需求的黄金地段支付过高价格

• 忽略能源性能证书和建筑检查等义务

结论

比利时提供了一个现代、多语种的欧盟房地产市场，需求稳定且收益合理。尽管布鲁塞尔和瓦隆地区的一次性成本可能较高，但在核心城市长期的租赁前景稳健。外国买家受益于开放的政策与清晰的法律框架——只需在投资时考虑税务、租户法律和具体位置，即可做出明智的长期投资决策。