国际房地产购买：2025年外国买家的逐步指南

这是一个简单的路径，适合所有询问如何在海外购买房地产的人，希望获得清晰的国际房地产购买流程：规划目标和预算，选择市场和物业类型，组建小团队，检查物业及相关文件，设定安全的付款方式（托管或直接付款并提供证明），签署合同并注册产权。下面是您可以遵循的简短、清晰的步骤，包括针对外国人的成交费用和付款证明的说明。

快速10步检查清单

1) 确定目标与预算 2) 初步筛选市场与类型 3) 建立团队 4) 融资与KYC/资金来源 5) 实地查看与快速检查 6) 提供报价与尽职调查阶段 7) 付款安排（托管/MT103） 8) 合同及签署 9) 完成与产权 10) 售后服务（税务、公共事业、保险、管理）

适用对象 — 外国人的海外房地产购买

面向外国买家及任何作为非居民购买房地产的人，旨在提供简洁、低风险的流程，包括明确的步骤、文件、时间安排和费用，而无需专注于特定国家。

第一步 — 确定您的目标和预算

明确：这是为了居住、出租，还是混合使用？您的目标决定了城市、物业类型和预算。加上税费、成交费用和第一年的开支。保持5–10%的缓冲，以应对货币波动或修缮费用。

第二步 — 选择市场和物业类型

选择2-3个市场和1-2种物业类型。比较外国买家的规则、成交时的典型费用、租赁规则和转售流动性。如果您计划居住，请检查通勤、附近学校和医疗服务。

第三步 — 建立小团队

通常您需要：顾问（搜索和策略）、交易经理（时间线和文件）、法律顾问（产权和合同）以及如果需要抵押贷款则需银行/经纪人。将所有文件保存在一个共享文件夹中，以确保大家使用相同的资料。

第四步 — 融资及KYC/资金来源准备

是现金还是抵押贷款？如果是抵押贷款，提前咨询银行的基本条款。无论如何，准备KYC/资金来源材料：护照、地址证明、税务识别号、收入证明、银行账单以及简要的资金来源说明。这样可以避免银行、托管及公证处的延误。

第五步 — 实地看房与快速检查

可以现场或远程查看。对于新建物业，检查开发商和付款计划；对于二手房，请要求提供公用事业账单和业主协会费用，并进行快速技术检查（结构、潮湿、系统）。初步筛选2-3个物业并收集首批法律文件（产权摘录、平面图、卖方出售权）。

第六步 — 报价、预留和尽职调查

提出书面报价（价格、时间、包含内容、如“须进行法律/技术检查”或“需抵押贷款”）。接受后，签署预留或初步协议并开始尽职调查。法律检查：所有权、限制、留置权、用途。技术检查：结构、设施、证明、隐性缺陷。如果发现重大问题 — 重新谈判或撤回。

第七步 — 付款安排与合规

选择资金流动方式：托管与直接付款至经验证的卖方账户。将您的付款说明（叙述）与合同对齐，并保留MT103付款跟踪记录作为证明。如果需要货币兑换，请比较差价并计划价值日期。如需跨搜索、检查、合同和成交的全程协调，您可以请求逐步协助。

第八步 — 合同与签署

确保合同中包括最终价格、付款计划、物业内包含内容、以及各自支付的税费。在很多地方，公证人会核对身份并确保契据与注册信息相符。如果有人代签，请确保有妥善公证和合法化的委托书，并明确允许的行为。

第九步 — 完成与产权

在完成时，您签署契据并结清最后付款。登记处将产权更新至您的名下。保存契据、注册回执、税费发票及银行转账证明的复印件。如果您有抵押贷款，银行的抵押也会在产权上登记。

第十步 — 售后服务

注册物业税，设置公用事业服务，安排保险，并（如出租）检查当地租赁规则和押金。对于远程业主，指派经理管理钥匙和检查。保持未来的数字记录。

买方费用 — 简易表格

交易文件 — 准备好此文件包

买方身份证和税务识别号；地址证明；收入证明和银行账单；简短的资金来源说明；报价函；预留或初步协议；销售合同；产权摘录； cadastral 规划；无负担声明（如适用）；公用事业账单和业主协会费用；相关许可和证明；保险报价或契约。

两个专家提示

“确保合同、发票和付款叙述一致 — 这可以避免大部分合规问题。” — Aiko，VelesClub Int. 合规主管。

“提前确定时间线，以便卖方、银行、公证人和登记处按顺序进行 — 可节省数周。” — Lucas，VelesClub Int. 交易经理。

常见错误（及简易解决方案）

KYC/资金来源延迟 → 在汇款前准备好材料。

隐藏费用 → 使用上面的表格并确认当地范围。

未进行产权/用途检查 → 始终获取干净的摘录和法律审查。

一次性支付 → 使用托管阶段或提供MT103的清楚证据。

常见问题 — 简明扼要

我可以远程购买吗？ 可以，使用经公证和合法化的委托书，并清楚说明合同和完成的权限。

托管是必需的吗？ 并非每个国家都要求，但它可以降低风险；如果直接付款，请在合同和付款步骤中模拟托管控制。

银行通常询问哪些信息？ 护照、地址证明、收入、银行账单、税务识别号，以及与合同相关的简短资金来源说明 — 核心KYC/资金来源要求。

如何跟踪付款？ 请求MT103副本，检查价值日期，确保付款叙述与合同或发票相符。

下一步

如需在搜索、检查和成交过程中的配合支持，您可以获取逐步协助。探索完整的解决方案，请查看我们的服务。

更新于：2025年9月

VelesClub Int. 在全球范围内支持买家进行合规付款、尽职调查和协调成交。