国际房产付款如何运作（简明指南）
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2025/9/24
国际房产付款如何运作（简明指南）
本指南涵盖内容
本指南说明如何以安全且简便的方式向国外房产付款。您将了解应选择的付款渠道、银行通常要求的文件、如何避免延误，以及如何控制费用与时间。语言简明，便于团队使用或翻译。
由 VelesClub Int. 与合作方 UNIBROKER 共同编写。
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什么使付款“安全”
一次安全的付款需要四部分一致：合同、付款渠道、文件与时间表。合同说明用途与金额。渠道（比如托管或 SWIFT）在满足明确条件前保护资金。文件（KYC 与资金来源）帮助银行批准转账。时间表规定资金何时划出、卖方何时收到款项。四者一致时，交易才会顺利且可预期。
付款方式对比
请参考下表选择合适的渠道。根据付款规模、卖方类型（开发商或个人）以及目的地国家的规定，选择最合适的选项。
| 付款方式 | 通常速度 | 通常金额 | 买方保护 | 适用场景 |
|---|---|---|---|---|
| 托管账户（公证人或开发商） | 审查后 T+1–T+5 | 中到高（50k–5m+） | 高（满足约定条件后才释放资金） | 期房、分期付款或当地监管严格时 |
| 客户/隔离信托账户 | T+1–T+3 | 中到高 | 中高 | 私人交易且由受监管的托管方代为保管资金时 |
| 发给卖方的 SWIFT MT103 | T+1–T+4（取决于路由） | 中到高 | 中等 | 已交付房产或经公证的私人交易 |
| 开发商支付平台（银行卡或 PSP） | 即时–T+1 | 低到中（有金额上限） | 中等 | 定金、预订或小额分期付款 |
| 行内转账（同一银行集团） | 当日到账 | 中到高 | 中等 | 双方均在同一银行集团开户时 |
各方式简要说明
托管（Escrow）。 对于分期付款和期房来说是最好的保护。资金仅在满足明确条件（例如注册或里程碑）后才会划付。
客户账户。 对私人买卖在速度与控制之间提供良好平衡，前提是由持牌专业机构保管并按授权执行。
SWIFT 直接支付给卖方。 常用于已交付的房产。文件和汇款引用必须准确以避免被拦截或审查。
开发商支付平台。 适用于定金和小额款项。对于大额付款，银行转账或托管通常更高效且费用更低。
行内转账。 若双方均属于同一银行集团，速度最快。但仍需遵循相同的文件规则。
您可能需要的文件
交易文件： 买卖合同（或预订合同）、发票或付款计划、收款人信息（公司/个人全称、IBAN/SWIFT、开户行地址）。
您的文件： 护照、地址证明，以及资金来源证明（如工资、存款或资产出售证明）。在用途栏写一条与合同一致的简短说明。
本地要求： 如需税号、远程交易的委托书、使用托管时的托管函等。确保所有姓名与护照完全一致。
可复用的分步骤流程
步骤 1 — 选定渠道。 在托管、客户账户或 SWIFT 之间做出决定。确认资金释放的简单规则（例如“凭登记证明放款”）。
步骤 2 — 校对姓名与编号。 合同、发票和银行表格上的姓名、金额、货币和引用必须一致。复制粘贴，不要手工重输以免出错。
步骤 3 — 准备 KYC 与资金来源文件。 生成清晰的 PDF 文件。文件命名清楚，例如：“Passport.pdf”、“Proof-of-address.pdf”、“SoF-salary-Jan-Jun-2025.pdf”。
步骤 4 — 确认路由与截单时间。 向银行询问是否有往来行以及每日截单时间。若使用托管，索取一份列明托管方法定名称与释放规则的账户函。
步骤 5 — 以清晰引用发出付款。 使用双方约定的简短引用，例如：“SPA 24-178 / Buyer John Smith”。与卖方或托管方共享 MT103 或付款确认书。
步骤 6 — 释放与登记。 条件达成后，托管方或公证人放款，登记机关更新产权。将最终文件归档保存。
费用、时间与货币要点
费用。 预算应包括银行手续费、可能的往来行费用、外汇点差、托管或公证费及登记费用。合同中通常会写明由谁承担哪些费用。
时间。 国际付款通常需要 1–4 个工作日。周末和节假日会延长时间。分期付款建议预留 2–3 天缓冲。
货币。 若价格以当地货币标注但您的资金为 USD 或 EUR，可比较两种路径：在出发地先行兑换，或在目的地兑换。要求书面说明各自的点差并选择总成本较低的一方。
常见错误与简单修复
信息不一致。 解决方法：从合同中复制姓名和账号到所有表单。即便是缺少中间名也可能导致延误。
文件提交晚。 解决方法：在提交付款申请时一并提供 KYC 与资金来源文件，而不是在出现资金被拦截后再补交。
收款人错误。 解决方法：核实法定账户持有人（托管账户、客户账户或卖方）。如有疑问，要求对方提供带公章的官方信函。
外汇费用意外。 解决方法：在发出任何资金前要求书面列明所有费用与点差。
按“发送”前的快速核对清单
1) 渠道已书面确认并达成一致。 2) 合同、发票、银行表格一致。 3) KYC 与资金来源文件齐备。 4) 明确截单时间。 5) 付款引用已达成一致。 6) 付款确认已共享。 7) 释放规则与产权登记步骤明确。
专家点评
“大多数付款被拦截的原因来自于小的资料错误。保持姓名、金额与引用完全一致，银行处理速度会更快。”
— Kenji，支付经理
常见问题
国际房产付款通常需要多长时间？ 大多数情况为 1–4 个工作日清算。截单时间、周末与节假日可能会增加 1–2 天。
银行通常要求哪些文件？ 护照、地址证明、资金来源证明，以及显示用途与金额的合同或发票。
每笔交易都需要托管吗？ 不一定。客户账户或直接 SWIFT 也常被采用。请选择符合当地法律并有明确放款规则的方式。
如何降低费用与外汇成本？ 要求书面列明所有费用与点差。比较出发地兑换与目的地兑换的总成本。
下一步
选择渠道，准备整洁的文件包，约定简短付款引用，并根据银行截单时间安排时程。如有不确定，可先测试小额款项，再执行全部转账。
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