为何在2025年投资克罗地亚房地产？

克罗地亚以其亚得里亚海海岸线、联合国教科文组织保护城市以及不断增长的旅游业，已成为欧洲最理想且负担得起的地中海房地产市场之一。自2023年加入申根区和欧元区以来，投资者的兴趣与日俱增。

投资的关键理由：

• 欧盟公民享有完整的产权

• 长租季节及日益增长的旅游需求

• 与意大利或希腊相比，价格相对较低

• 海滨城市具有较高的收益潜力

• 欧盟层面的法律保护及货币稳定性（欧元）

外国人可以在克罗地亚购房吗？

🔹 欧盟公民：

• 可以自由购买住宅房地产，条件与克罗地亚国民相同。

• 无需事先批准或额外限制。

🔹 非欧盟公民：

• 可以在司法部的批准下购房。

• 适用互惠规则——购房者必须来自允许克罗地亚人购房的国家。

• 通常仅限于住宅物业（除非通过克罗地亚公司，否则无法购买农业用地或森林）。

• 可能需要成立克罗地亚公司以购买某些类型的地产或土地。

✅ 注意： 自克罗地亚采用欧元并加入申根区后，房地产透明度和外国买家的保护措施已得到改善。

克罗地亚的房地产适合您吗？

✅ 理想的人群：

• 寻求第二居所或退休基地的欧盟公民

• 专注于度假租赁或酒店业的投资者

• 寻找欧盟居留选项的远程工作者

• 被西欧物价挤出的买家

❌ 不太适合的人群：

• 想购买土地或农业用地的非欧盟公民

• 追求极高资本增值的投资者（市场增长温和）

• 需要迅速交易的买家——官僚程序可能导致延误

2025年克罗地亚的热门投资城市和地区

1. 杜布罗夫尼克

• 联合国教科文组织保护的老城区和奢华旅游中心

• 房价高，但短期租赁收益强劲

• 由于保护法，新的开发项目有限

价格/平方米： €4,500–€7,000
收益： 6–8%（短期）

2. 斯普利特

• 外籍人士和数字游牧者社区日益壮大

• 充满活力的港口城市，基础设施出色

• 公寓和房屋的中高价位需求强劲

价格/平方米： €3,200–€5,000
收益： 5.5–7.5%

3. 扎达尔

• 比斯普利特和杜布罗夫尼克更实惠

• 适合安静的家庭度假和退休生活

• 有良好的公寓和海滨别墅的组合

价格/平方米： €2,200–€3,200
收益： 4.5–6.5%

4. 伊斯特拉（普拉、罗维尼、波雷奇）

• 北亚得里亚海半岛，受意大利影响

• 受到斯洛文尼亚、德国和奥地利买家的欢迎

• 葡萄园庄园、石头别墅和乡村住宅

价格/平方米： €2,000–€3,500
收益： 4–6%

5. 萨格勒布

• 首都，旅游较少但长期租赁市场强劲

• 学生和远程工作者人口逐渐增加

• 城市区域的公寓更为经济

价格/平方米： €2,200–€3,200
收益： 4–5%

外国人购房流程

1. 选择和预订物业

2. 尽职调查和合同起草

3. 提交司法部审批（非欧盟买家）

4. 付款和转让登记

5. 在土地注册处进行产权转移

⏱️ 时间线：

• 欧盟公民：大约30-45天

• 非欧盟公民：2-4个月（因需司法部批准）

🔍 推荐： 始终与克罗地亚房地产律师合作，确认产权清晰、分区及外国拥有的适用性。

法律所有权类型

• 完全的自由持有权是标准。

• 共有权在共同所有的建筑（公寓楼）中是可能的。

• 私人财产不需支付租赁或土地使用税。

✅ 外国人可以完全拥有住宅公寓和房屋。
❌ 购买农业或森林土地受限，除非通过公司。

购房者的税费

租金收益潜力

• 短期租赁：在杜布罗夫尼克和斯普利特等沿海城市非常盈利（旺季从5月到10月）。

• 长期租赁：在萨格勒布和大学城中值得信赖。

2025年平均毛收益：

• 短期：6–9%

• 长期：4–6%

与物业相关的居留选择

虽然克罗地亚不提供通过购房直接获得居留或国籍的途径，但购置物业可支持其他居留途径。

✅ 临时居留（基于持有权）：

• 可供非欧盟买家申请

• 不得出租该物业

• 每年可续签

✅ 数字游民签证：

• 不需要购置物业

• 有效期为1年，可续签

• 代表日后申请永久居留的有利条件，若购置物业将进一步增强您的申请

在克罗地亚购房的利与弊

✅ 优点：

• 欧盟级的法律保障

• 在旅游区高租金收益

• 欧盟买家享有完全的拥有权

• 购买税较低

• 生活质量和生活方式吸引人

⚠️ 缺点：

• 非欧盟审批的官僚延误

• 农业用地的限制

• 老旧物业的产权历史复杂

• 旅游季节性影响某些市场

总结

在2025年的克罗地亚房地产市场，吸引力和细微差别共存——它非常适合寻求风景如画的生活、稳定收益以及在欧盟地中海沿岸占有一席之地的人士。欧盟买家享有几乎不受限制的进入权限，而非欧盟投资者也能够在正确的法律支持下参与其中。

从斯普利特的活力到伊斯特拉的魅力，或萨格勒布的稳定性，克罗地亚为不同生活方式和预算的买家提供了全面的选择。

聪明投资，保持信息通畅，您会发现克罗地亚在美丽与回报之间给予耐心以回报。