Andalucía İkincil Pazarında Önceden Değerlendirilmiş EvlerMimarigıda ve sahil bölgesindeki konutlar

İspanya'nın Güneyindeki İkinci El Gayrimenkul: Kapsamlı Bir Yatırım Rehberi

Neden Endülüs İkinci El Gayrimenkul İçin İyi Bir Bölge?

Endülüs, İspanya'nın yaklaşık 8,66 milyon nüfuslu ve yaklaşık 200 milyar € GSYİH'ya sahip en büyük topluluğudur. Bu durum, onu ülkenin ekonomik ve kültürel merkezi haline getirir [oai_citation:0‡blog.urbanitae.com](https://blog.urbanitae.com/en/2025/06/16/andalusia-a-new-hotspot-for-real-estate-investment-in-spain/?utm_source=chatgpt.com). 2025 yılında bölge, ikinci el gayrimenkul alanında hızlanan bir büyüme gösteriyor: fiyatlar, yıllık %19,5 artışla m² başına **2 559 €'ya** ulaştı ve çeyreklik artış %8,5'tir [oai_citation:1‡cadenaser.com](https://cadenaser.com/andalucia/2025/06/30/los-precios-de-la-vivienda-en-malaga-capital-siguen-disparados-mas-de-4000-euros-el-metro-cuadrado-segun-fotocasa-ser-malaga/?utm_source=chatgpt.com).

Bu yükseliş, son 20 yılın en yüksek artışı olup, İspanya genelindeki ortalama fiyatlardan (1 972-2 271 €/m²) oldukça üst düzeydedir. Endülüs’ün avantajları arasında, Madrid veya Balear Adaları ile karşılaştırıldığında erişilebilirlik, güçlü iç ve uluslararası talep (özellikle Costa del Sol'da) ve yoğun turistik altyapı yer alıyor.

Bölgelere Göre İkinci El Gayrimenkul Türleri

Endülüs'teki ikinci el gayrimenkul pazarı çeşitlilik göstermektedir:

• Şehir Daireleri: Sevilla, Granada ve Córdoba'da daire fiyatları m² başına 1 800–2 200 €, Malaga'da ise 4 000–4 200 €'dur; bu, Marbella ile birlikte en pahalı lokasyonlardan biridir [oai_citation:2‡livingstone-estates.com](https://www.livingstone-estates.com/2479-invest-in-costa-del-sol-property?utm_source=chatgpt.com).
• Kıyı – Costa del Sol (Marbella, Estepona, Casares): ikinci el gayrimenkul fiyatları m² başına 4 000–5 000+ €, lüks villalar ise 7 000–7 500+ €'dır.
• Kıyı – Cádiz ve Tarifa: fiyatlar 4 000–4 500 €/m².
• İç Bölge (Jaén, Córdoba): uygun fiyatlı konutlar 800–1 500 €/m², bazı şehirlerde %11–30 arasında bir artış gerçekleşmektedir.
• Rezidanslar ve Villalar: Lüks segmentte Estepona ve Sotogrande'de m² başına 7 000–10 000 €'dur (benzersiz kompleksler).

İkinci El Alımında Hukuki Detaylar

Yabancılar, Endülüs'te gayrimenkul satın alma konusunda herhangi bir kısıtlama ile karşılaşmamaktadır. Ödeme yapılması gereken ana vergi ITP (İkincil İktisadi Mallar Vergisi)'dir: ikinci el konut alımının %7'sidir.

İşlem süreci şunları içerir:

1. Sözleşme için notere vekaletname (veya şahsen katılım).
2. Teminatla ön sözleşme (arras) — 5–15 bin € arasında bir depozit.
3. «escritura pública» öncesinde %10–20 ödeme ile taahhütname.
4. Noter huzurunda gayrimenkulün nihai devri, vergi (ITP), noter ücreti ve kayıt ücretinin ödenmesi.

Ayrıca, mülk vergisi (IBI), yerel harçlar ve hizmet ücretleri de bulunmaktadır. Konutun kiraya verilmesi, vergi dairesinde (modelo 179) kayıt gerektirmektedir ve topluluk ile turizm ruhsatı kurallarına uyum zorunludur.

Fiyatlar, Getiri ve Piyasa Trendleri

2025 yılı ikinci çeyrek itibarıyla:

• Bölgedeki ortalama fiyat — m² başına 2 559 €'dur, yıllık %19,5 artış göstermektedir.
• Malaga — 4 085–4 200 €/m², yıllık artış %18,5, çeyrek bazında %10,6 artış göstermektedir.
• İspanya genelindeki mevcut konut fiyatları 2024’te %11 artış göstermiştir.
• Singular Bank'ın tahminlerine göre 2025 yılında %5, 2026'da %3,5 oranında bir artış beklenmektedir.

Costa del Sol'da ortalama brüt kira getirisi %6, premium villalarda ise %10'a kadar çıkmaktadır. Genel olarak bölgeler arası getiri %4–7 arasında değişmekte, turistik bölgelerde daha yüksek, iç kesimlerde ise daha düşüktür.

Bölgelere Göre Yatırım Senaryoları

Aşağıda ROI hesaplamaları ile pratik örnekler yer almaktadır:

• Malaga, merkez: 300 000 €'ya (~3 800 €/m²) bir daire satın alındı, uzun vadeli olarak ayda 1 200 €'ya kiraya verildi — brüt getiri ≈%4,8; kısa vadeli kiralamada ise %6–7'ye kadar çıkmaktadır.
• Marbella/Yeni Altın Mil: iki odalı bir daire 500 000 €, haftada 2 500 €'ya kiralama (15 hafta) — brüt getiri ≈%7,5.
• Cádiz/Tarifa: 400 000 €'ya bir konut, haftada 1 500 €'ya, 12 hafta boyunca kiraya verilirse — brüt getiri ≈%4,5, artı ev kullanımı.
• Kırsal Gayrimenkul (Jaén): 120 000 €'ya bir ev, aylık 600 €'ya kiraya veriliyor — getiri ≈%6.
• Sotogrande, villa: 1,2 milyon €, sezonluk kiralama 4 000 €/hafta (12 hafta) — brüt getiri ≈%4; ayrıca 7 yıl içinde 1,6 milyon € değer artışı.

Endülüs İkinci El Gayrimenkulü Üzerine SWOT Analizi

• Güçlü Yönler: Fiyatların sürdürülebilir büyümesi, uluslararası talep, vergi şeffaflığı.
• Zayıf Yönler: Mevsimsellik, turistik kiralama için uzun olan düzenleme yolu.
• Fırsatlar: kısa süreli kiralama, miras niteliğindeki mülklerin dönüştürülmesi.
• Tehditler: yeni vergi (AB dışındaki alıcılar) getirilme olasılığı, sürekli düzenlemeler.

VelesClub Int. Yatırımcılara Nasıl Yardımcı Oluyor?

VelesClub Int., Endülüs'teki gayrimenkul uygulamaları konusunda uzmanlaşmıştır:

• Bölgelere göre piyasa raporları.
• Piyasa dışı, ortak mülkiyet/ikinci el mülkler.
• Uyum: ITP, turizm ruhsatı, kiracıların kaydı.
• Kısa ve uzun vadeli kiralama yönetimi.
• Miras mülklerin restorasyonu, yenileme projeleri.
• Vergi yapılandırması ve çıkış stratejisi.

Sonuç

Endülüs, Güney Avrupa'da ikinci el gayrimenkul alımı için en iyi pazarlardan biridir. Erişilebilir giriş (m² başına 2 500 €), yüksek talep ve getiri, sürdürülebilir mevzuat gibi faktörler başarıya katkı sağlamaktadır. VelesClub Int. ile yatırımız güvenli, vergi açısından optimize edilmiş ve çeşitlendirilmiş bir getiri stratejisi sunmaktadır.