Umman'daki Ticari ve Konut Yatırım GayrimenkulleriDeniz esintisi, kanyonlarve sakin yatırım ortamı

Umman'da Gayrimenkul: Körfezin Gizli Cennetinde Mülk Yatırımı

Umman'da Gayrimenkul Yatırımı Yapmanın Nedenleri

Umman, Arap Yarımadası'nın güneydoğu kıyısında yer almakta olup, Orta Doğu geleneği, doğal güzellikleri ve artan ekonomik açıklığı barındıran benzersiz bir karışım sunmaktadır. BAE ve Katar gibi körfez komşuları tarafından sıklıkla gölgede kalsa da, Umman kendisini çekici, istikrarlı ve uzun vadeli bir gayrimenkul yatırım destinasyonu olarak konumlandırmaktadır. Gelişen turizm sektörü, uzun kıyı şeridi, güçlü hukuk altyapısı ve yabancı mülkiyete ayrılmış bölgeleri, plajda yaşamak ya da gelişen pazarlara yatırım yapmak isteyenler için özellikle cazip kılmaktadır. Mülk sahiplerine sunulan sürekli oturum izni, Umman'ın yatırım dostu profilini daha da güçlendirmektedir.

Mülk Türleri ve İzin Verilen Kullanımlar

Umman'ın gayrimenkul pazarı, hem yerel alıcılar hem de uluslararası yatırımcılar için çeşitli mülk türleri sunarak, konut, ticari ve turistik kullanıma yöneliktir:

• Apartmanlar ve Daireler: Genellikle havuz, spor salonu ve güvenlik gibi olanaklar sunan Entegre Turizm Kompleksleri (ITC) içinde bulunmaktadır.
• Villalar ve Bahçe Evleri: Banliyö ve kıyı gelişmelerinde popülerdir; genellikle kapalı sitelerde veya ITC bölgelerinde satılmaktadır.
• Arsa Parselleri: Yabancılar yalnızca belirlenmiş alanlar içinde arsa satın alabilir; Umman vatandaşları için daha geniş erişim imkanları bulunmaktadır.
• Ticari Gayrimenkul: Muscat'ta ofisler, perakende birimleri ve karma kullanım binaları mevcuttur.
• Konaklama ve Turizm Projeleri: Salalah, Muscat ve Duqm'de bulunan otel, tatil köyü ve hizmetli apartmanlar.

Yabancılar İçin Hukuki Çerçeve ve Mülkiyet

Umman, yabancı uyrukların belirli bölgelerde gayrimenkul satın almasına olanak tanıyan yapılandırılmış sistemler tanıtmıştır:

• Devlet Mülkiyeti: Sadece hükümet tarafından onaylanan master planlı Entegre Turizm Kompleksleri (ITC) içinde mülk edinmeye izin verilmektedir.
• Yatırım ile Oturum: En az OMR 250,000 (~USD 650,000) değerinde bir mülk satın alan yabancılar, 10 yıllık yenilenebilir oturum vizesi alma hakkına sahip olabilmektedir.
• Kiralık Mülkiyet: Belirli durumlarda uzun vadeli kiralamalara (99 yıla kadar) izin verilmektedir, özellikle ticari veya endüstriyel arsa için.
• Tapu Kaydı: Tüm işlemler, Konut ve Şehir Planlama Bakanlığı'nda kaydedilmeli ve %3-5 oranında transfer ücreti ödenmelidir.
• Miras Hakları: Mülkler yasal mirasçılara devredilebilir, ancak gayrimüslim yabancılar için belirli miras prosedürlerine uyulmalıdır.

Fiyatlar, Likidite ve Pazar Trendleri

Umman’ın gayrimenkul pazarı, diğer GCC ülkelerine kıyasla oldukça makuldür. COVID-19 pandemisi fiyatlarda geçici bir düşüşe neden oldu, ancak pazar, hükümet teşvikleri ve kaliteli konut talebindeki artışla birlikte yeniden canlanmıştır. 2024 itibarıyla ortalama mülk fiyatları şunlardır:

Lokasyon	Apartman (m² başına)	Villa Fiyat Aralığı
The Wave (Muscat)	OMR 1,000 – 1,600	OMR 200,000 – 900,000
Muscat Hills	OMR 800 – 1,400	OMR 180,000 – 600,000
Qurum / Shatti Al Qurum	OMR 700 – 1,200	OMR 150,000 – 450,000
Salalah	OMR 500 – 800	OMR 100,000 – 300,000
Duqm	OMR 400 – 700	OMR 90,000 – 250,000

Muscat’taki ITC'lerde likidite genellikle iyidir; daha az kentsel alanlarda yeniden satış süreleri daha uzun olabilir. Üst düzey gelişmelerde kiralama getirileri, özellikle turistlerin sıkça tercih ettiği bölgelerde, yıllık %6-8 oranlarına ulaşabilmektedir.

Yatırım Senaryoları

Umman’ın gayrimenkul pazarı, farklı hedeflere yönelik bir dizi yatırım seçeneği sunmaktadır:

• ITC'lerde Kiralık Yatırım: Yatırımcılar, kısa veya uzun vadeli kiralama için apartman veya villa satın alır. En iyi geri dönüşler Muscat ve Salalah’da elde edilir.
• Konaklama Geliştirme: Yatırımcılar, büyüyen turizm potansiyeli ile otel ve tatil köyü mülklerini geliştirebilir veya satın alabilir.
• Ofis ve Perakende Birimleri: Başkent bölgesinde ticari gayrimenkul, yerel KOBİ’ler ve uluslararası şirketler tarafından talep görmektedir.
• Karma Kullanım ve Su Kenarı Projeleri: The Wave ve Al Mouj, konut ve perakende getirilerini birleştiren paketler sunmaktadır.
• Duqm'da Arsa Yatırımı: Duqm, gelecekte lojistik ve endüstriyel bir merkez haline geleceği için, erken aşamadaki yatırımcılar arazi edinimini hedeflemektedir.

Gayrimenkul Yatırımları İçin En İyi Lokasyonlar

Umman, mülk yatırımlarının izin verildiği veya yabancı alıcılar için özellikle cazip olan birkaç bölge sunmaktadır:

• Muscat: Başkent ve ekonomik merkez. The Wave (Al Mouj), Muscat Hills ve Qurum gibi bölgeler konut yatırımı için en iyi seçeneklerdir.
• Salalah: Yeşilliği, muson sezonu (Khareef) ve büyüyen turizm altyapısı ile bilinmektedir.
• Duqm: Liman, serbest bölge ve gelecekteki havalimanı ile yeni bir ekonomik bölge. Ticari ve endüstriyel yatırımlar için idealdir.
• Nizwa ve Sohar: Kültürel çekiciliği ve bölgesel konut talebi olan geleneksel şehirlerdir.
• Al Jissah ve Yiti Koyu: Lüks tatil köyü ve marinalar için hedeflenmektedir.

Altyapı ve Erişim

Umman'ın altyapısı sürekli bir gelişim içindedir ve konut ile ticari gayrimenkul genişlemesini desteklemektedir:

• Havalimanları: Muscat Uluslararası Havalimanı, büyük global hatları hizmet vermekte; Salalah ve Duqm, büyüyen bölgesel ağlara sahiptir.
• Karayolu Ağı: Modern otoyollar Muscat'ı tüm büyük şehirlere bağlamaktadır; yüksek kaliteli iç yollar ITC'leri hizmet vermektedir.
• Sağlık: Muscat ve büyük şehirlerde mükemmel özel hastaneler; tıbbi turizm büyüyen bir sektördür.
• Eğitim: ABA ve The British School Muscat gibi uluslararası okullar, göçmen ailelere hizmet etmektedir.
• Altyapı ve İnternet: Güvenilir hizmetler, büyük kentsel merkezlerde 5G dağıtımı devam etmektedir.

Oturum ve Vergi Avantajları

Umman'ın hukuki ve vergi çerçevesi, uzun vadeli yabancı katılımı teşvik edecek şekilde tasarlanmıştır:

• Mülk Satın Alarak Oturum: Onaylı bölgelerde OMR 250,000 veya daha fazla bir mülk satın alan yabancılara 10 yıllık oturum vizesi verilmektedir.
• Kişisel Gelir Vergisi Yok: Bireyler, maaş veya mülk kiralama gelirlerine vergi ödemezler.
• Mülk Vergisi Yok: Umman, şu anda bireyler için yıllık mülk vergisi uygulamamaktadır.
• Değer Artışı: Mülk satışında değer artışı vergisi yoktur.
• Düşük İşletme Vergileri: Kurumsal vergi %15'tir; turizm ve endüstriyel projeler için olası teşvikler vardır.

Umman, diğer bölgelerde görülen spekülatif gayrimenkul pazarlarının aşırı dalgalanmasından kaçınarak, daha dengeli ve sağlam getiriler sunmaktadır.

Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Umman, güvenli ve umut verici bir pazar olmakla birlikte, yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken birkaç faktör vardır:

• Kısıtlı Bölgeler: Yabancılar yalnızca belirlenmiş ITC'lerde veya ticari kuruluşlar aracılığıyla satın alabilir.
• Likidite Sınırlamaları: Önemli gelişmeler dışında, yeniden satışın zaman alabileceği durumlar vardır.
• Hukuki Prosedürler: İşlemler lisanslı aracılar tarafından yürütülmeli ve hükümete kaydedilmelidir; dil engelleri ortaya çıkabilir.
• Sınırlı Finansman: Yabancılar için ipotek seçenekleri nadir olup, çoğu satın alma nakit bazlıdır.
• Gelişen Pazar Hızı: Bazı projeler gecikmeler yaşayabilir ve kentsel gelişim, Dubai veya Doha'daki hızda ilerlemeyebilir.

Sonuç: Umman, Körfezde Gayrimenkul Sınırlarını Zorluyor

Umman, GCC'de istikrar, kültürel zenginlik ve uzun vadeli getiri arayan gayrimenkul yatırımcıları için benzersiz bir değer sunmaktadır. Devlet mülk bölgeleri, vize bağlantılı yatırım avantajları ve el değmemiş doğal güzellikleri, spekülatif sıcaklığın ötesinde ölçülü büyümeyi tercih edenler için idealdir. Muscat’ta bir sahil apartmanı satın almak, Salalah’da bir tatil köyü birimi edinmek veya Duqm'da gelecekteki büyümeye konumlanmak gibi Umman, Körfez’in en otantik ve yatırım dostu pazarlarından birinde varlık güvence altına almak için nadir bir fırsat sunmaktadır.