Küba'daki Çok Aileli Yatırım MülkleriTarihsıcaklık ve hikayelerle şekillenen bir yaşam

Küba'daki Gayrimenkul: Kontrol Edilen Yatırım Yollarıyla Sınırlı Erişim

Küba'daki Gayrimenkul Neden Eşsizdir

Küba, dünyadaki en özgül ve kısıtlı gayrimenkul pazarlarından birini temsil ediyor. Sosyalist yapısı ve merkezi planlı ekonomisi nedeniyle, çoğu gayrimenkul devlet mülkiyetinde veya sıkı bir şekilde düzenlenmiştir. Ancak, son reformlar ve devam eden liberalleşme, özellikle turizmle ilgili sektörlerde veya ortak girişimler aracılığıyla yabancılar için sınırlı fırsatlar yaratmıştır. Ülkenin eşsiz kültürel mirası, eski kentsel peyzajı ve keşfedilmemiş kıyı bölgeleri uluslararası ilgiyi çekmeye devam ediyor - sıkı yasal kısıtlamalar altında bile.

Mülk Türleri ve İzin Verilen Kullanımlar

Küba'nın gayrimenkul manzarası, tarihi konutlar, sosyalist dönem apartman blokları, devlet lisanslı kiralamalar ve sınırlı sayıda yeni gelişimden oluşan bir karışımı içerir:

• Tarihi Kentsel Konutlar: Çoğunlukla Havana Vieja ve Santiago de Cuba'nın merkezinde bulunan bu sömürge binaları genellikle Kübalılar tarafından sahiplenilir ve oturulur ancak zaman zaman turistlere kiraya verilerek kullanılmaktadır.
• Devrim Sonrası Apartmanlar: 1970'ler–1990'larda inşa edilen işlevsel birimler, genellikle kentsel çevrelerde büyük bloklar halinde bulunmaktadır.
• Turizm Bölgeleri ve Tatil Köyleri: Yabancılar tatil konutlarına ve otellere yatırım yapabilir, ancak yalnızca özel ekonomik ortaklıklar veya hükümet ayrıcalıkları aracılığıyla.
• Yeni Gelişmeler (Sınırlı): “Gran Manzana Kempinski” veya “Carbonera Golf Resort” gibi birkaç yüksek kaliteli proje, yabancı katılımına karışık girişimler aracılığıyla olanak tanır.

Çoğu kentsel mülk yalnızca konut kullanımı içindir ve devlet onayı olmadan ticari olarak kullanılamaz veya kiraya verilemez. Turizm bölgelerinde, sıkı lisanslama altında sınırlı ticari gelişime izin verilir.

Yabancılar için Yasal Çerçeve ve Mülkiyet Kuralları

Küba'daki mülk mülkiyeti son derece kısıtlıdır. Yabancılar çoğu durumda gayrimenkulü doğrudan satın alamazlar. Katılım için yasal yollar şunları içerir:

• Ortak Girişimler Aracılığıyla: Yabancılar Küba devlet şirketleri (örneğin, Gaviota, Gran Caribe) ile ortaklık kurarak otel gelişimleri, turizm altyapısı ve özel konut projelerine yatırım yapabilirler.
• İkamet İstisnası: Yurtdışından dönen doğal Küba vatandaşları bir konut mülkü ve bir tatil evi edinebilirler.
• Miras veya Evlilik: Bir yabancı eş, mülkü miras alabilir veya ortak sahiplik gerçekleştirebilir, ancak yalnızca belirli şartlar altında ve devlet onayına tabi olarak.
• Kiralama ve Lisanslama: Bazı yabancı kuruluşlar binaları kiralayabilir veya devlet tarafından verilen yönetim sözleşmeleri altında çalışabilir, özellikle konaklama sektöründe.

Küba vatandaşları, 2011 reformlarından bu yana, iç piyasada ev alıp satma hakkına sahiptir - ancak yabancı uyruklular genelde bu ikincil piyasada, bir Küba vatandaşıyla evli olmadıkça veya özel yasal statü altında faaliyet göstermedikçe katılım gösteremezler.

Mülk Fiyatları ve Pazar Koşulları

Küba'daki mülk fiyatları tipik arz ve talep dinamikleriyle yönetilmez. Çoğu arazi devlet mülkiyetinde olduğu ve yabancılara yeniden satış yasaklandığı için, fiyatlandırma büyük ölçüde resmi olmayan ve nakit işlemlerine dayanmaktadır:

Konum	Tür	Tahmini Pazar Fiyatı (USD)
Havana Centro / Vedado	Kübalılar tarafından sahiplenilen Apartman	$20,000 – $80,000
Miramar	Villa / Malikaneyi (turist kiralaması)	$100,000 – $500,000 (resmi olmayan)
Varadero (Tatil Bölgesi)	Ortak girişim tatil konutundaki daire	$150,000 – $400,000 (izin verilirse)
Trinidad / Cienfuegos	Restorasyondan geçmiş Kolonyal ev	$50,000 – $150,000

Fiyatlar genellikle Kübalılar arasında “nakit sadece” anlaşmalarına dayanmaktadır. Bu anlaşmalar, ikamet etmeyenlere yasaklıdır. Onaylanmış turizm işletmeleri içinde yapılan işlemler resmi fiyatlandırmalar izleyebilir ancak Bakanlık düzeyinde onay gerektirir.

Vergiler ve İşlem Maliyetleri

Küba vatandaşları için, gayrimenkul işlemleri orta düzeyde vergi gerektirir. Yabancılar için gayrimenkul katılımı genellikle kurumsal sözleşmeler veya yatırım sertifikaları aracılığıyla gerçekleşir ve müzakere edilen şartlara tabidir. Genel ücretler şunları içerir:

• Mülk Değişim Vergisi: Kadastro değeri üzerinden %4 (sadece Kübalılar için).
• Miras Vergisi: Değeri değerlendirilenler için %10'a kadar (Kübalılar dışındakiler); durum bazında pazarlık edilebilir.
• Kira Geliri Vergisi: Kübalı kiracılar için, yasal olarak işletiliyorsa %50'ye kadar artan oran.
• Yatırım Geliri Üzerinden Kurumsal Vergi: Genellikle ortak girişimlerde faaliyet gösteren yabancı şirketler için %35.
• Yıllık Mülk Vergisi: Şu anda uygulanmamaktadır, çünkü çoğu mülk kamu veya sosyal konut olarak kabul edilmektedir.

Vergilendirme, Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT) üzerinden yürütülmektedir. Uyum sağlamak önemlidir, özellikle de resmi sözleşmelerle faaliyet gösteren yabancı işletmeler için.

Kira Pazarı ve Getiri Potansiyeli

Küba'daki kira pazarı “casas particulares” - Kübalılar tarafından turistlere devlet lisansı ile kiralanan özel odalar ve dairelerden oluşmaktadır. Yabancılar bu tür mülkleri sahiplenemezler ancak ortaklıklar veya yönetim sözleşmeleri aracılığıyla fayda sağlayabilirler:

• Turist Kira Getirisi (Havana Centro): Merkezi konumlu odalar için gecelik $30–$60.
• Lüks Villa Kiralaması (Miramar): Grup konaklama veya elçilik kullanımı için gecelik $300'e kadar.
• Kıyı Tatil Köyü Birimleri (Varadero): Hotel veya daire yönetim yapılarına göre kar paylaşımları.

Yabancı yatırımcılar, turizm altyapısındaki hissedarlık aracılığıyla kazanç elde edebilirler ancak doğrudan Airbnb tarzı işlemler aracılığıyla değil. Lisanslama ve devlet ortaklıkları zorunludur. Yabancılar için resmi kiralama yasaktır ve ceza veya sınır dışı edilme ile sonuçlanabilir.

Yatırım Senaryoları

• Ortak Girişim Aracılığıyla Otel Yatırımı: Gaviota Grubu ile Cayo Santa María'da 20 milyon dolarlık bir tatil köyü inşa etmek için ortaklık yaparak, karları uzun vadeli kiralama altında %50/%50 paylaşmak.
• Yabancı Elçilik için Mülk Yönetimi: Yabancı diplomatları barındırmak için Havana'da bir tarihi malikaneyi Küba aracılığıyla kiralamak.
• Turist Gelişimi İçin Daire: İzin verilirse, bir tatil konutunda 99 yıllık bir kira hakkı edinmek, devlet yönetimindeki turizm kanalı aracılığıyla kiralamak.

Anahtar Yatırım Bölgeleri

• Havana (Centro, Vedado, Miramar): Siyasi ve kültürel başkent, turistler, elçilikler ve devlet işlevleri için popülerdir.
• Varadero: Küba'nın ana plaj tatil yeri, uluslararası ölçekli oteller ve sınırlı konut gelişimiyle.
• Cayo Coco / Cayo Santa María: Ortak girişim geliştirilmesi hedeflenen uzak tatil adaları.
• Trinidad / Viñales: Misafirhane ve kültürel turizm potansiyeli sunan miras turizmi bölgeleri.

Altyapı ve Yaşam Standartları

Küba'nın altyapısı bölgelere göre değişiklik göstermektedir, kentsel bölgeler kırsal alanlardan daha iyi donanımlıdır:

• Ulaşım: Havana ve Varadero'da uluslararası havaalanları bulunmaktadır; iç bölgelerde kötü yol altyapısı.
• Hizmetler: Güç ve su hizmetleri birçok bölgede güvenilir değildir; son güncellemeler turizm bölgelerine yöneliktir.
• İnternet: Oteller ve kamu Wi-Fi noktaları dışında sınırlı, pahalı ve yavaş.
• Sağlık Hizmetleri: Yerel halk için ücretsiz ve erişilebilir; kalite bölgesel olarak farklılık göstermektedir.
• İnşaat Malzemeleri: Kıt ve ithalat kısıtlamalarına tabidir; rehabilitasyon maliyetli ve zaman alıcıdır.

Turistlere yönelik çoğu gayrimenkul, devlet kontrolündeki lojistik zincirleri ve inşaat işletmeleri aracılığıyla inşa edilmekte veya bakımı yapılmaktadır.

Yasal Süreç ve Zorluklar

• Doğrudan Satın Alma Yasak: Yabancılar, özel yasalar veya ikamet istisnalarıyla izin verilmediği sürece, tapulu mülk edinememektedir.
• Sözleşmeler Onaylanmalıdır: Gayrimenkuldeki tüm yabancı katılımlar, devlet işletmeleriyle yapılan sözleşmeler aracılığıyla yönlendirilir.
• İşlem Dikkati Sınırlı: Tapu kayıtları mevcut ancak eksik veya dijitalleşmemiş olabilir. Yasal doğrulama zorlayıcıdır.
• Başlık Sigortası Yok: Risk azaltma, Batılı tarz sigorta mekanizmaları yerine devlet garantileri üzerine dayanmaktadır.

Herhangi bir yatırım, yerel hukuk danışmanlığı ve belki de sözleşmelerde uluslararası tahkim maddeleri içermelidir. Yatırımcılar, daha yüksek risk ve daha uzun geri dönüş sürelerini kabul etmelidir.

Sonuç: Yüksek Engelli Pazar ile Niş Potansiyeli

Küba, dünya çapında en kısıtlı gayrimenkul ortamlarından birini sunmaktadır; yabancılar için tipik mülkiyet hakları için bir yol yoktur. Ancak, hükümet ortaklıkları, konaklama geliştirme veya miras yatırım modelleri yoluyla yapılandırılmış fırsatlar mevcuttur. Bu yüksek engelli yatırımlar, dikkatli yasal yapılandırma, siyasi sabır ve uzun vadeli bir vizyon gerektirir. Günlük alıcılar veya kısa vadeli yatırımcılar için uygun olmasa da, Küba, Karayipler'deki benzersiz, jeopolitik olarak önemli bir konumda erken sahne varlığı arayan kurumsal oyuncular için cazip olabilir.