Küba'daki Çok Aileli Yatırım GayrimenkulleriTarih, sıcaklık ve hikayelerle şekillenen bir yaşamTarih, sıcaklık ve hikayelerle şekillenen bir yaşam

Küba'da Emlak: Sınırlı Erişim ve Kontrollü Yatırım Yolları

Küba'da Emlak Neden Benzersizdir?

Küba, dünyanın en farklı ve kısıtlı emlak pazarlarından birini temsil ediyor. Sosyalist yapısı ve merkezi planlama ekonomisi nedeniyle, çoğu emlak devlet mülkü veya sıkı bir şekilde düzenlenmiştir. Ancak, son reformlar ve devam eden liberalleşme, özellikle turizmle ilgili sektörlerde veya ortak girişimler yoluyla yabancılar için sınırlı fırsatlar yaratmıştır. Ülkenin benzersiz kültürel mirası, vintage kentsel manzarası ve henüz keşfedilmemiş kıyı bölgeleri, sıkı hukuki kısıtlamalara rağmen uluslararası ilgiyi çekmeye devam ediyor.

Mülk Türleri ve İzin Verilen Kullanımlar

Küba'daki emlak manzarası, tarihi konutlar, sosyalist döneme ait apartman blokları, devlet lisanslı kiralık daireler ve sınırlı sayıda yeni projeyi içermektedir:

• Tarihi Kentsel Konutlar: Genellikle Havana Vieja ve Santiago de Cuba'nın merkezi bölgelerinde bulunan bu kolonyal binalar çoğunlukla Kübalılar tarafından sahiplenilmekte ve yaşanmakta, bazen de turistlere kiralanmaktadır.
• Devrim Sonrası Apartmanlar: 1970'ler ile 1990'lar arasında inşa edilen işlevsel birimler, sıklıkla kentsel çevrelerde yer alan büyük bloklar içinde bulunmaktadır.
• Turizm Alanları ve Tatil Köyleri: Yabancılar, tatil köyü daireleri ve otellerde yatırım yapabilir, ancak yalnızca özel ekonomik ortaklıklar veya hükümet ayrıcalıkları aracılığıyla mümkündür.
• Yeni Gelişmeler (Sınırlı): “Gran Manzana Kempinski” veya “Carbonera Golf Resort” gibi birkaç yüksek kaliteli proje, yabancılara karışık girişimler aracılığıyla katılım izni vermektedir.

Çoğu kentsel mülk yalnızca konut kullanımına yöneliktir ve hükümet onayı olmadan ticari olarak kullanılamaz veya kiraya verilemez. Turizm bölgelerinde, sınırlı ticari gelişim sıkı lisanslama altında müsaade edilmektedir.

Yabancılar için Hukuki Çerçeve ve Mülkiyet Kuralları

Küba'da mülk sahipliği son derece kısıtlıdır. Yabancılar çoğu durumda mülkü doğrudan satın alamazlar. Katılım için yasal yollar şunlardır:

• Ortak Girişimler Üzerinden: Yabancılar, Küba devlet şirketleriyle (örneğin, Gaviota, Gran Caribe) ortaklık kurarak otel projelerine, turizm altyapısına ve özel konut projelerine yatırım yapabilirler.
• İkamet İstisnası: Yurtdışından dönen doğalize olmuş Küba vatandaşları bir konut mülkü ve bir tatil evi edinme hakkına sahiptir.
• Miras veya Evlilik: Yabancı bir eş miras alabilir veya mülkiyet edinebilir fakat bu, belirli koşullara bağlıdır ve hükümet onayına tabidir.
• Kiralama ve Lisanslama: Bazı yabancı kuruluşlar, özellikle konaklama sektöründe, devlet tarafından verilen yönetim sözleşmeleriyle binaları kiralayabilir veya işletme hakkına sahip olabilirler.

Küba vatandaşları, 2011 reformlarından bu yana, ev alıp satma hakkına sahiptir — ancak yabancı uyruklular, bir Küba vatandaşıyla evlenmedikçe veya özel hukuki statü altında bulunmadıkça bu ikinci el piyasasına katılamaz.

Mülk Fiyatları ve Piyasa Koşulları

Küba'daki mülk fiyatları geleneksel arz-talep dinamikleri tarafından belirlenmemektedir. Zira çoğu arazi devlet mülküdür ve yabancılara satışı yasaktır, dolayısıyla fiyatlama büyük ölçüde resmi olmayan ve nakit işlemlere dayanmaktadır:

Konum	Tür	Tahmini Piyasa Fiyatı (USD)
Havana Centro / Vedado	Küba vatandaşlarına ait apartman	$20,000 – $80,000
Miramar	Villa / Malikanedir (turist kiralaması)	$100,000 – $500,000 (resmi değil)
Varadero (Tat il Bölgesi)	Ortak girişim tatil köyündeki daire	$150,000 – $400,000 (izin verilirse)
Trinidad / Cienfuegos	Restorasyon yapılmış koloniyel ev	$50,000 – $150,000

Fiyatlar genellikle Kübalılar arasındaki “nakit yalnızca” düzenlemelerine dayanmaktadır. Bu anlaşmalar, yabancı olmayanlar için yasal olarak mümkün değildir. Onaylanmış turizm girişimleri içindeki işlemler resmi fiyatlamaya tabi olabilir ancak bakanlık onayı gerektirir.

Vergiler ve İşlem Maliyetleri

Küba vatandaşları için emlak işlemleri orta düzeyde vergi yükü taşımaktadır. Yabancılar için emlak katılımı genellikle şirket sözleşmeleri veya yatırım lisansları aracılığıyla gerçekleşir ve müzakere şartlarına tabidir. Genel ücretler şunlardır:

• Mülk Devir Vergisi: Kadastro değerinin %4'ü (yalnızca Kübalılar için).
• Miras Vergisi: Yabancılar için değerlendirilen değerin %10'una kadar; her duruma göre müzakere edilebilir.
• Kira Geliri Vergisi: Küba kiraya verenleri için, yasal olarak işletiliyorsa %50'ye kadar kademeli oran.
• Yatırım Gelirleri Üzerine Kurumsal Vergi: Genellikle ortak girişimler altında faaliyet gösteren yabancı şirketler için %35.
• Yıllık Mülk Vergisi: Şu anda uygulanmamaktadır, çünkü çoğu mülk kamu veya sosyal konut olarak kabul edilmektedir.

Vergilendirme, Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT) aracılığıyla yürütülmektedir. Uyum sağlamak çok önemlidir, özellikle de resmi olarak sözleşme altında faaliyet gösteren yabancı işletmeler için.

Kiralama Piyasası ve Getiri Potansiyeli

Küba'daki kiralama piyasası, hükümet lisansı altında Kübalılar tarafından turistlere kiralanan “casas particulares” — özel odalar ve daireler ile egemen olmaktadır. Yabancılar bu tür mülklere sahip olamazlar ancak ortaklıklar veya yönetim sözleşmeleri aracılığıyla fayda sağlayabilirler:

• Turist Kiralama Getirisi (Havana Centro): Merkezdeki odalar için gecelik $30–$60.
• Lüks Villa Kiralama (Miramar): Grup konaklaması veya büyükelçilik kullanımı için gecelik $300'e kadar.
• Kıyı Tatil Köyü Birimleri (Varadero): Otel veya daire yönetim yapıları üzerinden kar paylaşımı.

Yabancı yatırımcılar, turist altyapısına pay sahipliği aracılığıyla getiri elde edebilirler ancak doğrudan Airbnb tarzı işlemlerle değil. Lisanslama ve devlet ortaklıkları zorunludur. Yabancılar için gayri resmi kiralama yasaktır ve ceza veya sınır dışı edilme riskini taşır.

Yatırım Senaryoları

• Ortak Girişim ile Otel Yatırımı: Gaviota Grubu ile Cayo Santa María'da $20 milyonluk bir tatil köyü inşa etmeye ortak olun; karlar %50/%50 paylaşılacak.
• Yabancı Büyükelçilik İçin Mülk Yönetimi: Yabancı diplomatları barındırmak için Havana'da tarihi bir malikaneyi Kübalı bir aracılığıyla kiralayın.
• Turizm Gelişimi İçin Daire: Bir tatil köyünde 99 yıllık kiralama edinme (eğer izin verilirse) ve devlet yönetimindeki turizm kanalı aracılığıyla kiraya verme.

Ana Yatırım Bölgeleri

• Havana (Centro, Vedado, Miramar): Politik ve kültürel başkent, turistler, büyükelçilikler ve devlet işlevleri için popülerdir.
• Varadero: Uluslararası ölçekte oteller ve sınırlı konut gelişimi ile Küba'nın ana plaj tatil beldesi.
• Cayo Coco / Cayo Santa María: Ortak girişim geliştirme hedefi olan uzak tatil adaları.
• Trinidad / Viñales: Misafirhanecilik ve kültürel turizm potansiyeli sunan miras turizmi bölgeleri.

Altyapı ve Yaşam Standartları

Küba'nın altyapısı bölgeye göre değişiklik göstermekte olup, kentsel alanlar kırsal alanlardan daha iyi donanımlıdır:

• Ulaşım: Havana ve Varadero'da uluslararası havalimanları; karasal alanda yol altyapısı zayıftır.
• Altyapı Hizmetleri: Güç ve su hizmetleri birçok bölgede güvenilir değildir; son iyileştirmeler turistik alanları hedef almaktadır.
• İnternet: Oteller ve kamu Wi-Fi noktaları dışında sınırlı, pahalı ve yavaştır.
• Sağlık Hizmetleri: Residentlar için bedava ve erişilebilir; kalite bölgesel olarak değişiklik göstermektedir.
• İnşaat Malzemeleri: Kısıtlı ve ithalat kısıtlamalarına tabidir; tadilat pahalı ve zaman alıcıdır.

Turistlere yönelik çoğu emlak, devlet kontrollü lojistik zincirleri ve inşaat işletmeleri aracılığıyla inşa edilmekte veya korunmaktadır.

Hukuki Süreç ve Zorluklar

• Doğrudan Satışlar Yasaktır: Yabancılar, özel kanun veya ikamet izni istisnaları ile izin verilmedikçe mülk edinemezler.
• Sözleşmeler Onaylanmalıdır: Tüm yabancı katılımlar, devlet işletmeleriyle yapılan sözleşmeler aracılığıyla yönlendirilir.
• Yerinde Araştırma Sınırlı: Tapu kayıtları mevcuttur ancak eksik veya dijitalleştirilmemiş olabilir. Hukuki doğrulama zordur.
• Tapu Sigortası Yok: Risk azaltma, Batı tarzı sigorta mekanizmaları yerine devlet garantilerine dayanmaktadır.

Herhangi bir yatırımın yerel hukuki danışman ile yapılması ve sözleşmelerde uluslararası tahkim maddeleri içermesi gerekmektedir. Yatırımcılar daha yüksek risk ve getiri süreleri kabul etmelidir.

Sonuç: Yüksek Engel Bariyeriyle Niş Potansiyeli

Küba, dünya genelinde en kısıtlı emlak ortamlarından birine sahiptir. Yabancılar için tipik bir mülkiyet yolu yoktur. Ancak, hükümet ortaklıkları, konaklama gelişimi veya miras yatırım modelleri aracılığıyla yapılandırılmış fırsatlar mevcuttur. Bu yüksek engelli yatırımlar, dikkatli bir hukuki yapısal düzenleme, siyasi sabır ve uzun vadeli bir vizyon gerektirir. Rutin alıcılar veya kısa vadeli yatırımcılar için uygun olmasa da, Küba, Karayipler'deki benzersiz ve jeopolitik olarak önemli bir yerde erken aşama varlık arayan kurumsal oyuncular için çekici olabilir.