Bermuda'daki Yüksek Getirili Gelir Üretici Gayrimenkullerİngiliz sistemi, sıcak iklimve ayrıcalıklılık

Bermuda'da Gayrimenkul: Prestij, Kısıtlı Arz ve Sıkı Yabancı Mülkiyet Kuralları

Bermuda'da Gayrimenkul Yatırımı Yapmanın Sebepleri

Bermuda, yüksek standartlı yaşam tarzı, gelişmiş altyapısı ve güçlü finansal hizmetler sektörüyle tanınan bir Britanya Denizaşırı Toprağıdır. Bermuda'daki gayrimenkul, mükemmeliyeti, sınırlı envanteri ve elverişli Atlantik ortamı sayesinde, öncelikle ultra yüksek net değere sahip bireylere hitap etmektedir. Ancak, Bermuda hükümeti yabancı mülkiyeti sıkı bir şekilde sınırlandırarak, bu pazarı yüksek derecede düzenlenmiş ama prestijli hale getirmektedir. İstikrarlı yönetim, mükemmel güvenlik ve ABD ile Birleşik Krallık'tan direkt uçuşlar ile Bermuda, ikinci ev alıcıları ve nadir varlıklar arayan uluslararası yatırımcılar için nispeten arzu edilen bir destinasyon olmaya devam etmektedir.

Mülk Türleri ve İzin Verilen Kullanım Alanları

Bermuda, çeşitli lüks konut ve ticari mülkler sunmaktadır:

• Ayrıcalıklı Lüks Evler: Genellikle okyanus kıyısında, geniş manzaralar, havuzlar ve koloniyal mimarisiyle dikkat çeker.
• Konutlar ve Daireler: Hamilton ve Warwick'te yaygındır; yabancıların edinmesi genellikle daha kolaydır.
• Tarihi Küçük Evler: Tarihi çekiciliğe sahip yenilenmiş Bermuda taşından evlerdir.
• Boş Arazi: Arazi kıtlığı nedeniyle nadir ve sıkı biçimde düzenlenmiştir.
• Ticari Binalar: Özellikle Bermuda'nın finans merkezi Hamilton'da bulunur. Yabancı tüzel kişilikler için, sıkı lisanslama gereklidir.

Pazarın büyük bölümünü konut kullanımı oluşturmakta olup, çoğu mülk birincil konut veya tatil evi olarak satın alınmaktadır. Kısa dönem kiralamalar, lisans ve vergiye tabidir.

Mülkiyet Türleri ve Hukuki Çerçeve

Bermuda'da mülk mülkiyeti, özellikle Bermuda vatandaşı olmayanlar için dünyanın en kısıtlayıcı sistemlerinden birine tabidir:

• Bermuda Vatandaşları: Tüm mülk türlerine, devlet mülkleri dahil olmak üzere, tam mülkiyet haklarına sahiptirler.
• Kalıcı İkamet Sahipleri (PRC Sahipleri): Belirli evler veya daireler satın alabilirler, ancak bazı kısıtlamalarla karşılaşabilirler.
• Bermuda Dışındaki Bireyler: Gayrimenkul satın almak için İçişleri Bakanlığı'ndan lisans almak zorundadırlar. Lisans alma süreci 6–12 ay sürer ve yüksek ücretler içerir.
• Yıllık Kiralama Değeri (ARV): Yabancılar yalnızca belirli bir minimum ARV'ye sahip mülkleri satın alabilirler — evler için yaklaşık BMD $126,000 (~USD $126,000) ve daireler için BMD $25,800.
• Kiralama Seçenekleri: Uzun vadeli kiralamalara (genellikle 99 yıla kadar) izin verilir ve genellikle kurumsal alıcılar tarafından kullanılır.

Fiyatlar ve Pazar Özellikleri

Bermuda'daki gayrimenkul, sınırlı arsa ve özel çekiciliği nedeniyle, dünyanın en pahalıları arasında yer almaktadır. Tipik fiyat aralıkları şunlardır:

Konum	Ortalama Fiyat (USD)	Mülk Türü
Paget Parish	$2.5M – $10M+	Okyanus manzaralı lüks evler
Southampton / Warwick	$1.2M – $5M	Sahil kenarındaki evler ve villalar
Hamilton Parish	$800K – $3M	Küçük evler, orta boy evler
Hamilton Şehri	$600K – $2.5M	Daireler ve karma kullanımlı mülkler
St. George’s	$500K – $1.5M	Tarihi evler, küçük arsalar

Yüksek talep ve sıkı arz nedeniyle, prime konumlarda bulunan mülkler değerlerini iyi koruma eğilimindedir. Yabancı talep, ARV eşiğini karşılayan okyanus kenarındaki gayrimenkuller ve lüks dairelere odaklanmaktadır.

Vergiler ve İşlem Maliyetleri

Bermuda nispeten düşük vergi ortamı sunmaktadır, ancak yabancı mülk işlemleri yüksek başlangıç maliyetleri taşımaktadır:

• Pul Vergisi: Yerel halk için kademeli bir ölçek (yüzde 7'ye kadar). Bermuda vatandaşı olmayanlar için, lisans ücretine dahildir.
• Bermuda Dışındaki Bireyler için Lisans Ücreti: Evler için satın alma bedelinin yüzde 12.5'i, daireler için yüzde 8 (bir defaya mahsus).
• Yıllık Arazi Vergisi: ARV'ye dayalıdır, genellikle değerlendirilen kira değerinin yüzde 1–2'sidir.
• Avukat Ücretleri: Satın alma bedelinin yüzde 1–2'si.
• Kira Vergisi: Mülkü kısa dönem kiralayanlar, brüt kira gelirinin yüzde 7.25'ini öderler.

Kapital kazanç vergisi, miras vergisi veya piyasa değerine dayalı yıllık emlak vergisi yoktur. Ancak, yüksek edinim maliyetleri yabancılar için girişim maliyetini artırmaktadır.

Kira Getirileri ve Gelir

Bermuda, yüksek kaliteli kiracılara, yabancılara ve turistik kiralamalara odaklanmış görece küçük bir kiralama pazarına sahiptir:

• Uzun Dönem Kiralamalar: Lüks villalar için getiriler yüzde 3–5, Hamilton veya Güney Kıyısı yakınlarındaki daireler için ise yüzde 4–6 arasında değişmektedir.
• Kısa Dönem Tatil Kiralamaları: Sınırlı envanter ve sıkı lisanslama kuralları nedeniyle, zirve sezonda (Mayıs–Ekim) yüksek doluluk oranları sunmaktadır. Yüksek kaliteli plaj birimlerinde brüt getiriler yüzde 6–8'e kadar çıkabilmektedir.

Airbnb ve Booking.com piyasa içerisinde kullanılmakta, ancak kısa dönem kiralamalar devlet lisanslaması ve güvenlik ile turizm kurulu düzenlemelerine uyulmasını gerektirmektedir.

İkamet ve Vatandaşlık

Mülk almak, otomatik olarak ikamet izni sağlamaz. Bermuda'nın göçmenlik sistemi oldukça seçicidir:

• Ziyaretçi Kalma Süresi: Çoğu Batı ülkesi için vizesiz 180 güne kadar kalma izni verir.
• Çalışma İzinleri: İstihdam için gereklidir; işverenin destek sağlaması ve yerel adayların yokluğunu kanıtlaması gerekir.
• Kalıcı İkamet Sertifikası (PRC): Ancak 20 yıl kesintisiz ikamet sonrası veya belirli hükümet kriterlerine bağlı olarak alınabilir.
• Vatandaşlık İmkanı Yok: Bermuda, vatandaşlık sağlamaz; Britanya Denizaşırı Toprağı olduğundan, sakinler Britanya Denizaşırı Toprakları pasaportuna sahip olabilir, ancak naturalizasyon sınırlıdır.

Bu nedenle, gayrimenkul yatırımı yalnızca bir varlık edinimi olarak görülmelidir, ikamet veya göç yoluyla değil.

Yatırım İçin En İyi Lokasyonlar

Bermuda'nın yatırım bölgeleri, güney ve merkezi bölgelerde toplanmıştır:

• Paget ve Warwick: Plajlar ve golf kulüpleri yakınında; muhteşem manzaralara sahip lüks evler.
• Hamilton Parish: Havaalanına ve sakin koylara yakın; emekliler ve ikinci ev alıcıları arasında popülerdir.
• Southampton: Pembe Kum Plajları ve otel tatil köyleri ile iyi geliştirilmiş bir bölge.
• St. George’s: UNESCO Dünya Mirası kasabası, tarihi binalar ve hoş bir çekim merkezine sahiptir.
• Hamilton Şehri: Ticari gayrimenkul merkezi; iş gezginleri ve yöneticiler için uygun modern daireler bulunmaktadır.

Altyapı ve Hizmetler

Bermuda, boyutuna rağmen dünya standartlarında altyapı ve hizmetler sunmaktadır:

• Hava Taşımacılığı: L.F. Wade Uluslararası Havalimanı'ndan New York, Toronto, Londra ve Miami'ye direkt uçuşlar.
• Sağlık Hizmetleri: King Edward VII Anıt Hastanesi ve birkaç özel klinik yüksek standartlarda tıbbi bakım sağlamaktadır.
• Eğitim: Kamu ve özel okullar, Britanya ve uluslararası müfredatları takip eder; birkaç uluslararası okul ise yabancı çocuklara hizmet verir.
• Altyapı Hizmetleri: Tersinleme tesisleri, güneş enerjisi uygulamaları ve fiber ve LTE ağları üzerinden internet sunan modern sistemler.
• Banka Hizmetleri: Bermuda'da HSBC ve Butterfield gibi uluslararası bankalar faaliyet göstermektedir.

Hukuki ve Yatırım Riskleri

Bermuda dünyanın en güvenli ve istikrarlı yargı alanlarından biri olarak kabul edilmesine rağmen, yatırımcıların dikkate alması gereken faktörler vardır:

• Erişim Engelleri: Yüksek işlem maliyetleri ve sınırlı envanter erişimi kısıtlar.
• Likitlik Sorunları: Sınırlı alıcı havuzu nedeniyle mülklerin satış süreci uzayabilir.
• Düzenleyici Karmaşıklık: Yabancı alıcılar için birden fazla onay ve lisanslama katmanı gerekmektedir.
• Doğal Riskler: Atlantik kasırga sezonunda (Haziran-Kasım) kasırga ve fırtına riski bulunmaktadır.

Sonuç: Özel, İstikrarlı ve Prestijli Bir Varlık Pazarı

Bermuda, politik ve ekonomik olarak istikrarlı bir ortamda ultra-lüks gayrimenkul sunmaktadır. Yabancı alıcılar önemli giriş engelleriyle karşılaşsalar da, onay alanlar son derece prestijli bir pazarda tam mülkiyet haklarına sahip olmaktadır. Vergi avantajları, güçlü hukuki koruma ve gerçekten nadir olan okyanus kenarı mülkleri ile Bermuda, uzun vadeli servet koruması ve elit yaşam tarzı yatırımı için idealdir.