Küba'daki Premium Arazi ParselleriTarih tarafından şekillenen bir yaşamsıcaklık ve hikâyeler

Sömürge Mirası Mülklerinden Kıyısal Tarım Arazilerine: Küba'da Arazi Yatırımı

Küba'da Neden Arazi Satın Alınır?

Küba'nın Karibik'teki stratejik konumu, son ekonomik reformlar ve artan turizm, yatırımcılar için Küba'da arazi satın alma konusunda yeni bir ufuk sunmaktadır. Hükümetin giderek yabancı katılıma açtığı sektörlerde, konut, ticari ve tarımsal alanlarda yatırım yapacak arazi parçaları erişilebilir hale geliyor. Altyapı iyileştirmeleri — Mariel'deki liman genişletmeleri ve otoyol modernizasyonları gibi — yatırım getirisi potansiyelini artırıyor. Yerel turizm operatörleri ve tarımsal girişimlerle beslenen yerel talep, yabancı yatırımcıların ise yeni serbestleşmiş düzenlemeler altında ortaklıklar aracılığıyla mülk sahipliğine yönelmesine olanak tanıyor.

Arazi Kategorileri ve İzinli Kullanımlar

Küba, arazileri kentsel, kırsal ve özel gelişim bölgeleri olarak sınıflandırmaktadır. Havana, Trinidad ve Santiago de Cuba'daki kentsel araziler, belediye ana planları çerçevesinde satılık konut arazilerini desteklemektedir — apartman daireleri, otel-konut kompleksleri ve kapalı villa toplulukları gibi. Ticari arazi geliştirme parselleri, merkezi iş bölgelerinde ve turizm koridorlarında oteller, perakende alışveriş merkezleri ve karma kullanımlı tatil köylerini mümkün kılmaktadır. Kırsal yatırım alanları ise Pinar del Río'nun tütün vadisinde ve Matanzas'ın şeker kamışı arazilerinde verimli tarımsal mülkler içerir; bunlar tarım üretimi, agroturizm veya ekoturizm için belirlenmiştir.

Mariel Özel Gelişim Bölgesi (ZEDM) ve Valle de Viñales boyunca uzanan turizm koridoru gibi özel gelişim bölgelerinde daha geniş izinler verilmektedir. ZEDM'de, lojistik parklar, hafif üretim ve serbest ticaret operasyonları için hızlı izin süreçleriyle inşaat yapılabilmektedir. Cayo Santa María ve Cayo Guillermo'daki kıyı turizmi arazileri, CITMA (Bilim, Teknoloji ve Çevre Bakanlığı) tarafından yönetilen sıkı çevresel düzenlemelere tabi olarak tatil köyleri, marina geliştirmeleri ve ekoturizm alanları desteklemektedir.

Arazi Mülkü ve Hukuki Çerçeve

Yabancılar Küba'da mülkiyet hakkına sahip olamazlar. Bunun yerine, yabancıların arazi sahipliği, ortak girişimler (empresas mixtas) veya yararlanma anlaşmaları üzerinden işlemlerini sürdürmektedir. 2019 Ticaret Kanunu değişikliklerine göre, yabancı yatırımcılar, Küba devlet kuruluşuyla karışık bir şirket kurarak yararlanma haklarını 30 yıla kadar elde edebilir ve yenileme seçeneklerinden faydalanabilirler. Küba'da arazi üzerine inşaat yapmak için, ortak girişim bir imtiyaz başvurusu yapmalıdır — bu izin, Havana'daki Tarihçi Ofisi veya diğer eyaletlerdeki İdare Konseyleri tarafından verilmektedir.

Yatırım için arazi parçalarının onayı, INVAP (Yatırımlar Tanıtım Ajansı) ve CITMA gibi birçok otoriteden alınmalıdır. Kıyı ve kırsal gelişmeler için çevresel etki değerlendirmeleri gerekmektedir. Yararlanma sahipleri, her yıl nominal bir arazi değeri üzerinden belirlenen küçük bir yüzdelik olarak imtiyaz yıllık ücreti ödemekte ve düzenli denetimlere tabi tutulmaktadır. Konut ve ticari projelerin, MINVI (İnşaat Bakanlığı) tarafından inşaat izinleri alması gerekirken, tarımsal arazi parçaları genellikle MOA (Tarım Bakanlığı) onayı ve yerel kooperatif ortaklıklarına ihtiyaç duymaktadır.

Arazi Fiyatları, Likidite ve Büyüme Beklentileri

Küba’daki arazi fiyatları, devlet kontrolünün etkisiyle Karibik'e oranla en rekabetçi fiyatlardan bazılarıdır. Havana'nın merkezi bölgelerinde, karışık kullanıma sahip konut arazileri, güçlü turizm talebi ve miras onarım projeleri nedeniyle eyalet ortalamalarına göre yüksek fiyatlara ulaşabilmektedir. Yeni gelişen kentsel merkezler — Santiago de Cuba ve Cienfuegos — daha erişilebilir arazi fiyatları sunmakta ve uluslararası ortaklardan gelen altyapı fonlarının artması ile likidite artmaktadır.

Pinar del Río ve Matanzas’taki kırsal tarım alanları, mütevazı hektar başına fiyatlarla işlem görmekte, ancak tütün, kahve ve tropik meyveler gibi yüksek değerli ürünlerin getiri potansiyeli önemli ölçüdedir. Cayo Coco ve Cayo Largo'daki kıyı parçaları, tatil köyü genişleme ve kruvaziyer terminal projeleri ile değer kazanma beklentisine sahiptir. Genel likidite, kentsel turizm bölgelerinde ve özel gelişim alanlarında en güçlü seviyedeyken, kırsal bölgelerin daha uzun süreli elde tutma sürelerine ihtiyaç duyması beklenmekte ancak agroturizm ve ihracat tarımının büyümesi ile önemli fiyat farkları sunmaktadır.

Pratik Yatırım Senaryoları

1. Sömürge Mirası Malikanesi Dönüşümü: Yabancı bir konaklama grubu, Viñales'teki 20 hektarlık tütün mülkünde Küba devlet ortağı ile ortak girişim kurarak 30 yıllık bir yararlanma hakkı elde eder. Yatırımcı, sömürge dönemine ait malikaneyi butik otele dönüştürür, çiftlik konaklarının yanı sıra imza tütün tatma deneyimleri sunar ve Küba'nın ünlü tütün mirasından faydalanır.

2. Kıyısal Ekoturizm Tesisi: Karışık bir şirket, Cayo Santa María’daki 15 hektarlık kıyı arazisinde bir imtiyaz alır. Çevresel onayların alınmasının ardından, yatırımcı, hasır kabinler, mangrov yürüyüş yolları ve bot turuyla düşük etkili bir ekoturizm tesisi inşa eder. Proje, artan kruvaziyer ziyaretçi sayılarından ve sürdürülebilir turizm markasından yararlanmaktadır.

3. Agroturizm Çiftlik Konaklaması: Bir yabancı tarımsal işletme, Matanzas eyaletinde yerel bir kooperatif ile 50 hektarlık bir şeker kamışı plantasyonunda kiralama yapar. Bir yararlanma anlaşması çerçevesinde, yatırımcı organik meyve bahçeleri tanıtır ve misafir bungalovları geliştirir. Doğrudan masaya servis edilen yemekler ve şeker fabrikası turları, hem yerli hem de uluslararası ziyaretçileri çekerek, gelirleri tarımsal ürün satışlarının ötesine taşımaktadır.

4. Mariel ZEDM'de Lojistik Park: Bir lojistik fon, Mariel Özel Gelişim Bölgesi'nde karışık bir işletme kurar ve gümrüklü depolar ile hafif montaj hatları için 30 hektar kiralar. Alan, ithalatlar için gümrüksüz erişim, derin su limanına yakınlık ve yabancı yöneticiler için potansiyel G2 Vizesi programlarından yararlanarak, küresel navlun operatörlerinden istikrarlı kira gelirleri sağlamakta.

5. Arazi Bankacılığı ve Spekülasyon: Bir özel sermaye grubu, Trinidad'ın tarihi merkezinde küçük kentsel parseller üzerinde yararlanma hakkı edinir. Arazi kullanım haklarını ana plan güncellemeleri ve turizm altyapı yatırımları beklerken elinde tutarak, yatırımcı likidite ve izin süreçleri düzene girdikten sonra miras butik oteller inşa etmeyi veya satmayı planlamaktadır.

Ana Bölgeler ve Altyapı Koridorları

Başlıca arazi koridorları arasında, José Martí Uluslararası Havaalanı ve yeni modernize edilmiş Via Blanca otoyoluyla hizmet veren Havana'nın metropol bölgesi yer almakta; burada yatırım için en yüksek talep kentsel ve ticari arazi parçalarına yöneliktir. Mariel koridoru, liman genişletmelerinden ve yeni demiryolu hatlarından faydalanarak, ZEDM içindeki lojistik ve sanayi alanlarını açmaktadır. Cayo Coco, Cayo Largo ve Guardalavaca'daki kıyı turizmi bölgeleri, Jardines del Rey Havaalanı ve eyalet yolları ile ulaşılabilir olup, tatil köyü geliştirmeleri ve yat limanı projeleri devam etmektedir.

Yüksek dağ tarım bölgeleri — Viñales, Pinar del Río ve Sierra Maestra etekleri — MINTUR (Turizm Bakanlığı) ve MITRANS (Ulaşım Bakanlığı) girişimleri kapsamında iyileştirilen ulusal otoyollar ve kırsal yollarla ulaşılmaktadır. Gelecek altyapı projeleri — Cayolara genişletilmiş köprüler ve Havana ile Mariel arasında potansiyel demiryolu iyileştirmeleri gibi — Küba'daki arazi fiyatlarını artıracak ve akıllı yatırımcılar için fırsatları genişletecektir.

Ortak girişim yararlanma hakları için açık bir hukuki çerçeve, çeşitli arazi kategorileri ve devam eden altyapı geliştirmeleri ile Küba'daki bir arazi parası, kontrol edilen ancak umut veren bir gayrimenkul pazarına stratejik bir giriş sağlar. Yatırım senaryolarını yerel imtiyaz kuralları ve yeni gelişim koridorları ile uyumlu hale getirerek, yatırımcılar çeşitlendirilmiş gelir akışları ve Karibik'in en ikonik destinasyonlarından birinde uzun vadeli sermaye değer artışı elde edebilirler.