Madagaskar'daki Ticari Gayrimenkul İlanlarıDağlarla çevrili bir adada yaşampazarlar ve deniz havası

Büyümeye Yatırım: Madagaskar'daki Ticari Gayrimenkul

Karmaşık Arazi Hakları ve Düzenleyici Ortamda Navigasyon

Madagaskar'daki ticari gayrimenkul, devlet mülkiyeti, geleneksel haklar ve uzun vadeli kiralamaları bir araya getiren çok katmanlı bir arazi mülkiyeti sistemi içinde faaliyet gösterir. Antananarivo'da, Madagaskar'daki ofis alanlarına yatırım yapanların, Şehir Planlama ve Nüfus Bakanlığı'ndan arazi tahsisleri alması ve daha sonra mülk sahipliğini Bureau des Domaines üzerinden kaydettirmesi gerekmektedir. Başkent dışında, özellikle kentsel alanların çevresindeki gayri resmi geleneksel iddialar, perakende merkezleri veya lojistik parklar için site edinimini karmaşık hale getirebilir. Yabancı alıcılar genellikle onay süreçlerini kolaylaştırmak, yeni inşaatlarda KDV muafiyeti sağlamak ve sorumlulukları sınırlandırmak için Malagasy SARL (sınırlı sorumluluk şirketi) kurmayı tercih eder. Yerel noterler ve haritacılara erken dönemde danışmak, sınır hatlarını netleştirmeye ve riayetleri çözmeye yardımcı olur ve geliştirme sürecindeki maliyetli mülkiyet anlaşmazlıklarını azaltır.

Düzenleyici onaylar, Arazi Kullanım İzni (Permis d’Exploitation Foncière) ve Çevre, Ekoloji ve Orman Bakanlığı'ndan çevresel uygunluk almayı içerir. Ekolojik olarak hassas bölgelerde - örneğin Alaotra Gölü çevresinde veya Masoala Milli Parkı yakınında - projeler detaylı çevresel etki değerlendirmeleri ve biyoçeşitlilik ofset planları gerektirir. Bu süreç, ön geliştirme sürelerine iki ila dört ay ekleyerek, sürdürülebilir kalkınma teşviklerini açar ve Madagaskar’ın REDD+ koruma çabalarına uyumu göstererek, kiracı çekiciliğini artırabilir; bu da yeşil sertifikalı binalar için daha yüksek kira primlerini destekleyebilir.

Sınır Pazar Dinamikleri Arasında Finansman ve Teşvikleri Güvence Altına Alma

Madagaskar'daki ticari mülkler için finansman sağlamak, özsermaye, yerel bankacılık hizmetleri ve geliştirme finansmanı enstrümanlarının bir karışımını gerektirir. BFV-SG ve BNI Madagaskar gibi yerel bankalar, Antananarivo’nun iş bölgelerindeki ana ofis kuleleri için %65'e kadar kredi-değer oranları sunarken, Toamasina veya Mahajanga'daki lojistik parklar için %50'ye kadar indirir. Mezzanine borç ve tercihli özsermaye seçenekleri, yatırımcıların paylarını sulandırmadan özsermaye boşluklarını kapatmalarına yardımcı olarak pan-Afrikan yatırım fonları aracılığıyla ortaya çıkmaktadır. Arıyarideki dalgalanma nedeniyle döviz riskini yönetmek için, yatırımcılar genellikle çok uluslu tarım işletmeleri ve turizm operatörleri gibi ana kiracılar için kira sözleşmelerini ABD doları cinsinden düzenlemeyi tercih eder.

Madagaskar’ın Toamasina, Mahajanga ve Diego Suarez'deki Serbest Ekonomik Bölgesi (Zones Économiques Spéciales), sanayi ve lojistik yatırımları için önemli vergi teşvikleri sunmaktadır. Uygun projeler, hızlandırılmış amortisman, ithal ekipman için gümrük vergisi muafiyetleri ve ilk beş yıl boyunca azaltılmış kurumsal vergi oranlarından faydalanmaktadır. Bu teşvikler, Madagaskar lojistik parklarının bölgesel rakipleriyle karşılaştırıldığında rekabetçiliğini artırarak, vergi sonrası getirilere önemli ölçüde katkı sağlayabilir. Bölge yöneticileri ile erken işbirliği yapmak ve fizibilite çalışmalarını sunmak, hibe başvurularını hızlandırır ve altyapı desteğine öncelikli erişim sağlar.

Yatırımcılar ayrıca, Madagaskar yatırım fırsatları için özellikle Afrika Kalkınma Bankası ve Dünya Bankası'nın IFC'si gibi çok taraflı kuruluşlarla geliştirme finansmanı ortaklıklarını araştırmalıdır. Bu kuruluşlardaki destek unsurlarını sponsor özsermayesi ve yerel kredi hatlarıyla birleştirmek, toplam sermaye maliyetini düşürür ve egemen risk maruziyetini azaltır, böylece ikincil pazarlarda daha iddialı karma kullanımlı ve konaklama projelerine olanak tanır.

Lokasyonu Optimize Etmek: Altyapı İyileştirmeleri ve Kiracı Talebi

Altyapı iyileştirmeleri, Madagaskar’daki ticari gayrimenkulün değer teklifini yeniden şekillendiriyor. Antananarivo ile Toamasina limanı arasındaki RN2 karayolunun rehabilitasyonu, transit sürelerini %30'a kadar kısaltarak modern lojistik parklar ve dağıtım merkezleri için potansiyel açmaktadır. Başkentte, güncellenmiş Ivato Uluslararası Havalimanı'na bitişik olan yeni Ivato İş Parkı, kesintisiz küresel bağlantı sunan Madagaskar ofis alanı arayan havacılıkla bağlantılı kurumsal kiracılara hitap etmektedir. Perakende yatırımcıları ise Andraharo ve Ambodivona'daki banliyö alışveriş merkezleri için alan açan Ankorondrano kentsel ekspres yolunun devam eden genişlemesini izlemektedir; burada karşılaştırmalı fiyatların cazibesi, şehir merkezindeki oranlardan birkaç baz puan daha yüksek getiri sağlıyor.

Kiracı profilleri bölgeye göre değişiklik göstermektedir: Antananarivo'da, çok uluslu STK'lar ve fintech girişimleri, yüksek hızlı internet ve güvenilir enerji yedeği ile Grade A ofis süitleri talep ederken; Nosy Be’de, butik perakende dükkanları ve havaalanı otelleri yüksek harcama yapan turistlere hitap etmekte; Mahajanga'da ise hafif sanayi kullanıcıları ve agro-ihracatçıları yeni konteyner terminaline yakın, gümrüklü depo tesisleri aramaktadır. Perakende arcadları, ortak çalışma alanları ve kısa süreli hizmetli daireleri entegre eden karma kullanımlı yapılar, iş seyahatinde bulunanlar, expatriate profesyoneller ve dijital göçebelerin değişen ihtiyaçlarını karşılayarak çeşitli gelir akışları sağlamaktadır ve mevsimsel nakit akışı dalgalanmalarını düzleştirmektedir.

Değer artırıcı hamleler arasında, Toamasina liman bölgesindeki kullanılmayan kolonyal depoları iklim kontrollü lojistik merkezlerine dönüştürmek, işletme maliyetlerini azaltmak ve yeşil sertifikalar almak için güneş enerjili PV sistemleri ve su hasadı sistemleri kurmak, ayrıca Antsirabe'deki mevcut ofis bloklarını modüler malzemelerle yenileyerek esnek çalışma alanlarına olan talebi karşılamak yer almaktadır. Arazi seçiminde onaylanmış altyapı projeleri ile uyum sağlamak ve varlık spesifikasyonlarını kiracı gereksinimlerine uyarlamak - Madagaskar'daki perakende yatırım merkezlerinden ihracata yönelik lojistik parklarına - yatırımcıların ülkenin stratejik coğrafi konumunu ve uzun vadeli büyüme eğilimini değerlendiren dayanıklı, gelir sağlayan portföyler oluşturmasına olanak tanıyabilir.