Neden Bali?

Bali, yaşam tarzı alıcıları ve yatırımcılar için bir hayal destinasyonu olmaya devam ediyor. Doğal güzellik, kültür ve turizm altyapısının eşsiz karışımı, yıl boyunca yüksek talebi koruyor.

Alım için en önemli nedenler:

• Sıcak noktalarda %80'in üzerinde doluluk oranına sahip güçlü bir Airbnb pazarı

• Batı pazarlarına kıyasla daha uygun fiyatlar

• Artan emekli, gezgin ve yabancı nüfusları

• Yeni altyapılar (havalimanı, otoyollar, marinalar)

• Kısa süreli kiralamalardan yüksek getiri potansiyeli

Yabancılar Bali'de Mülk Satın Alabilir mi?

Evet, ancak Endonezya vatandaşlarıyla aynı şekilde değil. Yabancılar özgür mülk (freehold) araziye doğrudan sahip olamazlar ancak aşağıdaki yasal yapılar aracılığıyla yatırım yapabilirler:

1. Kiralık Mülk (Hak Sewa)

• En yaygın yöntem

• Uzun vadeli kiralamalar: 25-30 yıl, genellikle uzatılabilir

• Doğru bir şekilde kaydedildiğinde yasal olarak güvenlidir

• Tam kullanım, satış hakları ve gelir üretimi sağlar

2. Kullanım Hakkı (Hak Pakai)

• Yabancıların araziyi 80 yıla kadar kullanmasını sağlar

• İkame amacıyla kullanılmalıdır

• KITAS (oturum izni) veya KITAP gerektirir

• Sadece konut olarak kullanılan araziler için geçerlidir

3. PT PMA (Yabancı Sahipli Şirket)

• Hak Guna Bangunan (İnşaat Hakkı) altında arazinin tam kontrolünü sağlar

• Ticari mülk ve villa kiralamaları için en iyisi

• Resmi şirket kurulumu ve hükümet ile uyum gerektirir

• Birden fazla lisans (örneğin, kiralama, turizm) başvurusunda bulunma hakkına sahiptir

Yapamayacağınız Şeyler

• Kendi adınıza özgür mülk (Hak Milik) satın almak

• Tapu temizliği olmadan tapular, plajlar veya stratejik bölgeler gibi arazilerde mülk sahibi olmak

• Uygun iş lisansına sahip olmadan kısa süreli kiralama yapmak

Önemli: Her zaman Bali merkezli bir hukuki danışman ile dikkatli inceleme yapın.

Bali Sizin İçin Uygun mu?

✅ İdeal olanlar:

• Kısa süreli kiralama gelirine odaklanan yatırımcılar

• İkinci bir ev veya emeklilik noktası isteyen yaşam tarzı alıcıları

• Butik oteller veya ortak çalışma alanları/villa kiralama yapmayı hedefleyen girişimciler

• Oturum statüsü olan dijital göçebeler

❌ İdeal olmayanlar:

• Yapılandırma olmadan özgür mülk arayan alıcılar

• Hiçbir şekilde katılım istemeyen pasif yatırımcılar (aktif doğası nedeniyle)

• Bürokratik veya hukuki karmaşıklıkla rahatsız olanlar

Bali'de Yatırım Yapılacak En İyi Bölgeler (2025)

Canggu

• Dijital göçebelerin ve lüks villa başkenti

• Adada en yüksek kira getirisi

• Yeni kafeler, spor salonları ve ortak çalışma alanları talebi artırıyor

• Hızlı fiyat artışı ancak bazı bölgelerde doygunluğa yaklaşmakta

Uluwatu & Bukit Yarımadası

• Sörf plajları ve lüks kayalık villalar ile yeni bir sıcak nokta

• Uzun süreli turistler ve uzaktan çalışanlar için ideal

• Canggu/Seminyak'tan daha düşük giriş fiyatları

Seminyak & Petitenget

• Yerleşik yabancı ve turist bölgesi

• Yüksek kaliteli restoranlar ve mağazalar

• Güçlü bir Airbnb performansı, ancak yeni arazi arzı sınırlı

Ubud

• İç kesimdeki kültürel ve wellness merkezi

• Emekliler, yogiler ve ruhsal gezginler tarafından tercih edilmektedir

• Butik villalar ve çekim merkezleri için harika

Sanur

• Daha sakin, aile dostu ve alt yapı iyileştirmeleri ile artan çekiciliği

• Emekliler ya da aileler için ideal

• Yeni marina ve liman erişimi talebi artırıyor

2025'te Fiyatlar (USD Tahminleri)

Kira Getirileri ve Getiriler

Hukuki ve Vergi Dikkate Alınması Gerekenler

• Noter ve hukuki ücretler: ~%1.5–%2.5

• Kira kaydı (isteğe bağlı ancak önerilir)

• Mülk vergisi (PBB): Çok düşük - genellikle <100$/yıl

• Kira vergisi:

  • Kişisel gelir vergisi: %10–%20

  • Yabancı mülk sahipleri için stopaj vergisi: vergi anlaşması yoksa %20

Kira için gereklidir:

• NIB (İşletme Kimliği)

• Pondok Wisata (Villa Kiralama Lisansı)

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• Arazi veya villaları imar durumunu (yaşam alanı vs. yeşil kuşak) kontrol etmeden satın almak

• Kiralık sözleşmelerini kaydettirmemek

• Lisanssız acenteler veya geliştiricilere güvenmek

• Airbnb gelirine yönelik doğru kira lisanslarını almamak

• Mülk geçmişi veya inşaat izinleri üzerinde dikkatli inceleme yapmamak

2025 için Eğilimler

• Canggu kalabalıklaştıkça Uluwatu ve Kuzey Canggu’ya ilgi artıyor

• Off-grid villalar ve orman eko-resortlarının artışı

• Uzun süreli dijital göçebe kiralamalarında güçlü büyüme

• İmar ve kira düzenlemelerinin artan şekilde uygulanması

Sonuç

Bali, Güneydoğu Asya'daki en heyecan verici gayrimenkul pazarlarından biri olmaya devam ediyor, ancak yerel bilgi, doğru hukuki yapı ve net bir yatırım planı gerektiriyor. Yabancılar özgür mülk satın alamasa da, kiralama ve şirket yapıları tam kontrol, gelir üretimi ve satış potansiyeli sağlıyor.

Eğer tropik bir yatırım getirisi, yaşam tarzı zenginliği veya emeklilik esnekliği arıyorsanız, 2025'te Bali hâlâ cömert bir alternatif sunuyor - akıllıca satın alırsanız, uyumlu kalırsanız ve yüksek talep gören bölgeleri hedeflerseniz.