Yurt Dışında Gayrimenkul Yatırım Fırsatları (2025): Değer Nereden Gelir

Uluslararası gayrimenkul dört yoldan değer sağlayabilir: kira geliri, fiyat artışı, yaşam tarzına sağladığı kullanım ve farklı para birimleri ile hukuki sistemlere yayılmış çeşitlendirme. Bu rehber ana fırsat türlerini haritalar, getiriyi hızlıca tahmin etmenin yolunu gösterir ve satın almadan önce kontrol etmeniz gereken riskleri vurgular.

20 saniyede temel terimler

• Brüt getiri: yıllık kira / satın alma fiyatı (masraflar öncesi).
• Net getiri: masraflar (vergi, yönetim, aidat, sigorta) düşüldükten sonra kira / toplam yatırılan tutar.
• Cap rate: net getiriyi ifade eden piyasa terimi; finansman olmadan gelir ile fiyatı karşılaştırır.
• Çift kullanım / yaşam tarzı: hem kendinizin kısmen kullandığı hem de kiraya verdiğiniz ev; getiri = kira getirisi + tasarruf edilen otel geceleri.
• FX maruziyeti: gelirinizin veya çıkış fiyatınızın ana para biriminizden farklı bir para biriminde olması.
• Likitlik: ağır iskonto olmadan ne kadar hızlı satılabildiği; yeni projeler genelde niş varlıklardan daha hızlı el değiştirir.

Fırsat haritası — basit görünüm

Hızlı hesap — iki satirde tahmin

Net getiri (cap rate): (Yıllık kira – işletme maliyetleri) / Toplam fiyat.
Toplam getiri (yıl): Net getiri + (Fiyat değişimi %) ± Döviz etkisi.

Örnek: Fiyat 300.000; brüt kira 18.000; maliyetler (vergi+aidat+yonetim+sigorta) 6.000 → net getiri = %4,0. Fiyat %3 artarsa ve ana para biriminiz sabitse, toplam ≈ %7,0. Eğer para birimi ana biriminize karşı %2 değer kaybederse, toplam ≈ %5,0 olur.

Gerçek vaka: beklenti vs gerçek (örnek)

Profil: Kısa dönem profesyonel yönetimle işletilen 2 odalı şehir dairesi.

• Broşürdeki vaat: %10 brüt getiri.
• Sizin modeliniz (durum tespiti sonrası): Gecelik ücret €120, doluluk %68 → brüt kira ≈ €29.800/yıl.
• Açığa çıkan gerçek maliyetler: platform & yönetim ücretleri %25 (−€7.450), aidat & faturalar €2.600, sigorta €300, yerel vergiler €1.400, bakım €900 → net kira ≈ €17.150.
• Satın alma fiyatı: €380.000; kapanış masrafları %8 (€30.400) → toplam yatırım ≈ €410.400.

Net getiri (cap rate): €17.150 / €410.400 ≈ %4,2 (sözde %10 değil). Yıllık %2 fiyat artışıyla, toplam ≈ %6,2 olur (döviz etkisi hariç). Eğer ana para biriminiz %1 güçlenirse, toplam ≈ %5,2 olur.

Çıkarım: Hesaplamayı kendi maliyetlerinizle yapın (ücretler, aidat, yerel vergiler, gerçekçi doluluk); broşür rakamları genellikle bunları göz ardı eder.

Fırsatları seçme — pratik filtre

Önce hedefinizi tanımlayın (gelir vs büyüme vs yaşam tarzı). Şeffaf sicillere ve net kira kurallarına sahip 2–3 pazarı kısa listeye alın. Broşür rakamları yerine gerçekçi maliyetler sonrası net getirileri karşılaştırın. Doluluk, döviz ve satış süresini stres-testine tabi tutun. Yapılmış kısa listeler ve model şablonları istiyorsanız, danışmanlık desteği hakkında daha fazla bilgi edinin.

Getirinizi koruyan belgeler

Tapu dökümü ve takyid kontrolü; imar/kira izinleri; aidat yönetmeliği ve ücret çizelgesi; geliştirici garantileri (proje aşamasında için); yönetim sözleşmesi (hizmet seviyeleri, ücretler, fesih); vergi tahminleri (satın alma, yıllık, kira); sözleşme metni ile uyumlu ödeme kanıtları (MT103). Sürecin baştan sona görünümü için hizmetlerimizi inceleyin.

İki uzman notu

“Net rakamı modelleyin. Temizlik, platform ücretleri, aidat ve yerel vergiler brüt getiriyi yarıya indirebilir.” — Carrie, Satış Müdürü

“Projede, garantilerin değerini fiyatlayın. Güçlü bir emanet hesabı ve aşama sertifikaları küçük bir iskonto’dan daha değerlidir.” — Sercan, CEO

Sık düşülen hatalar (ve hızlı çözümleri)

Broşür getirilerini kovalamak → muhafazakar dolulukla kendi net modelinizi oluşturun.

Yönetmelikleri görmezden gelmek → kısa dönem yasakları geliri yok edebilir; depozito öncesi kuralları okuyun.

Yeni projede emanet olmaması → lisanslı emanet veya noter/müşteri hesapları ve belge tetiklemeleri kullanın.

Döviz unutmak → nakit akışının veya çıkışın bir kısmını yükümlülüklerinizle aynı para biriminde tutun.

Mini kontrol listesi — Yatırım öncesi

• Hedefi tanımlayın: gelir, büyüme veya yaşam tarzı — birincil hedef seçin.
• Net model oluşturun: vergiler, aidat, yönetim, sigorta, döviz/ücretler ve gerçekçi doluluğu dahil edin.
• Kuralları doğrulayın: depozito öncesi kira yönetmeliklerini/izinleri ve imarı teyit edin.
• Ödemeleri güvence altına alın: emanet veya noter/avukat müşteri hesabı seçin; doğrudan ise aşamalı ödemeler yapın ve MT103 saklayın.
• Belgeleri temin edin: tapu dökümü, takyid kontrolü, aidat yönetmeliği, vergi tahminleri; her şeyi tek bir klasörde saklayın.
• Çıkışı stres-test edin: satış süresini ve %5–10 fiyat tamponunu modele dahil edin.

SSS

“İyi” bir net getiri nedir? Risk ve likiditeye bağlı; prime bölgelerde %3–6 yaygındır, gelişmekte olan bölgelerde daha yüksek ama oynaklık fazladır.

Renovasyon yapmaya değer mi? Sadece net kapsam, sabit fiyat ve güvenilir ekip varsa; %10–15 oranında ek öngörü payı koyun.

Yaşam tarzı evleri yine de kâr sağlayabilir mi?

Evet — kiralama dönemlerini netleştirir ve profesyonel yönetim kullanırsanız.

Pazarları nasıl karşılaştırırım? Aynı maliyet kalemlerini kullanın, vergiler ve döviz için normalize edin.

Sonraki adımlar

Net getiri modelleri, kira kuralı kontrolleri ve güvenli ödeme adımlarıyla piyasa kısa listesi istiyorsanız, alıcılar için danışmanlık desteği hakkında bilgi alın ve uçtan uca koordinasyon için hizmetlerimizi keşfedin.

VelesClub Int., alıcıları uyumlu ödemeler, durum tespiti ve koordineli kapanışlarla dünya çapında destekler.